Wenn das Haus für die Rente sorgt
Das Eigenheim verkaufen, darin wohnen bleiben und monatlich Geld bekommen
- Viele Ruheständler wohnen zwar im eigenen Haus und sparen sich so die Miete. Dennoch mag es Situationen geben, in denen man die Rente aufbessern möchte. Ein Ausweg kann eine Immobilienverrentung sein – nach dem Prinzip: Man verkauft das Haus, ganz oder teilweise, zu einem verhältnismäßig stark reduzierten Preis und erhält statt des Kaufpreises eine monatliche Rente sowie ein lebenslanges Wohnrecht. Der Kaufpreis wird also in der Regel nicht sofort, sondern in Form einer lebenslangen Rente ausbezahlt. Weil diese Modelle aber ihre Tücken haben, sollte man die Vertragsdetails vorher genau abklären.
Die Modelle dafür tragen viele Namen: Unter der Bezeichnung Umkehrhypothek, Leib-, Immobilien-, oder Zustifterrente verkaufen Immobilienbesitzer ihr Objekt oder lassen es beleihen. In beiden Fällen können sie es trotzdem weiter bewohnen – bekommen aber dennoch schon zu Lebzeiten Geld für ihre Immobilie. Je nach Finanzierungsmodell erhält der Eigentümer eine steuerfreie Einmalzahlung, eine zeitlich befristete oder eine lebenslange Leibrente. Klar, je länger die Zahlungen laufen, desto eher lohnt es sich für den Verkäufer.
Wie hoch die wiederkehrende Zahlung bei der Leibrente aber ist, hängt vom Wert des Objekts ab. Zudem bestimmen wegen der ferneren Lebenserwartung Alter und Geschlecht der Eigentümer die Rentenhöhe, wozu es zahlreiche Leibrentenrechner im Internet gibt. Grundsätzlich gilt: Je älter die Senioren sind, desto höher fällt die Leibrente aus.
Die Rechte des bisherigen Eigentümers, wie das mietfreie Wohnrecht bis ans Lebensende, werden im Grundbuch eingetragen. Für Sanierungen ist damit, sofern nichts anderes vereinbart, der neue Eigentümer verantwortlich. Um für den Fall vorzubeugen, dass der Käufer die Leibrente
nicht mehr zahlen kann, bietet es sich an, eine sogenannte Rückfallklausel im Vertrag aufzunehmen. Damit bekommt der Verkäufer die Immobilie wieder zurück.
Weil der Käufer den bisherigen Eigentümer in der Immobilie weiter wohnen lässt und eine monatliche Rente bezahlt, liegt der Kaufpreis in der Regel deutlich unter dem Verkehrswert. Erst nach dem Tod des Veräußerers, gegebenenfalls aber auch beim Auszug ins Altersheim, geht die Immobilie in den Besitz des Käufers, zum Beispiel eine Bank oder Spezialinstitute wie die Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG, über. Die Erben gehen bei diesem Objekt also leer aus.
Für den, der das nicht will, kann die sogenannte Umkehrhypothek eine Alternative zur Immobilienverrentung
sein. Bei diesem Modell erhält ein Rentner monatliche Zahlungen in Form eines Darlehens. Zins und Tilgung sind hier nicht zu leisten. Allerdings ist die Umkehrhypothek laut Verbraucherzentrale ein relativ teures Produkt, weil durch fehlende Tilgung und Zinszahlung die Schulden stetig größer werden, also quasi ein negativer Zinseszinseffekt entsteht.
Dies betrifft sowohl den Zinssatz für das Darlehen als auch die anfallenden Gebühren. Hier sind zum Beispiel die Abschlussgebühr und die Rückversicherung der Bank gegen das „Risiko eines langen Lebens“zu nennen. Die Immobilie dient als Sicherheit für die Umkehrhypothek und kann nicht mehr anderweitig als Sicherheit verwendet werden. Die mit der Zeit ausgezahlten Kreditraten und die Zinsen reduzieren also die Erbmasse.
Rechtlich unterscheiden sich Umkehrhypothek und Leibrente stark voneinander. Bei der Umkehrhypothek
handelt es sich um einen Kreditvertrag, bei dem es zu keinem Eigentümerwechsel kommt. Daher trägt weiterhin der bisherige Eigentümer die Kosten für anfallende Instandhaltung und Renovierung. Nach dem Tod des Eigentümers wird das Darlehen entweder durch den Verkauf der Immobilie getilgt oder das Objekt geht in den Besitz des Darlehensgebers über. Bei der Leibrente aber geht die Immobilie im Todesfall automatisch an den Käufer über.
Zu beachten ist auch, dass die Anbieter für Immobilienverrentung erst wenige Jahre auf dem Markt sind. Da ein Leibrentenvertrag in der Regel aber über Jahrzehnte läuft, tragen die Senioren daher das Insolvenzrisiko der Anbieter mit. Zu erwägen wäre also, ob die Eigentümer mit einem einfachen Verkauf der Immobilie nicht bessergestellt wären. Dafür aber müssten sie das Wohnen in der bisher eigenen Immobilie aufgeben.