Club Deal verspricht Rendite mit Risiko
Gemeinsam in den Kauf einer Immobilie investieren – Experten sehen Gefahren
(dpa) - Für Gespartes gibt es so gut wie keine Zinsen mehr. Da stellt sich die Frage, wohin mit dem Geld? Betongold wäre eine Alternative zum Sparkonto. Immobilien werden aber immer teurer.
Der Gedanke liegt nahe, sich mit anderen Anlegern zusammenzutun, um gemeinsam in den Kauf eines Gebäudes zu investieren. Solche Geschäfte heißen Club Deals. Mithilfe dieses Vehikels stemmen institutionelle Anleger teilweise millionenschwere Transaktionen.
Geld einsammeln, in einen Topf werfen und zu Renditezwecken ein, zwei Häuser erwerben: Auch Verbraucher können diese Idee realisieren. Sie haben grundsätzlich zwei Teilnahmemöglichkeiten: Entweder den Club Deal selbst auf die Beine stellen oder Beteiligung an Geschäften, die etwa über Internetplattformen und Crowdfinanzierer angeboten werden. Beide Varianten bergen allerdings hohe Risiken.
Club Deals für verschiedene Nutzungen
Im Prinzip funktionieren Club Deals mit Immobilien jeder Größenordnung und Nutzungsart – Wohnen, Büro, Logistikhallen, Hotels, Läden. „Wichtig ist, dass das Objekt zu den Kenntnissen der Investoren passt“, umreißt Steffen Sebastian, Professor am Institut für Immobilienwirtschaft der Universität Regenburg, eine Grundvoraussetzung.
Für den typischen Verbraucher kämen eher einzelne Wohnungen ohne viel Sanierungsbedarf oder Mehrfamilienhäuser bis maximal zwei Millionen Euro infrage. Diese Eingrenzung hängt mit Kosten und Aufwand zusammen. Je komplizierter das Objekt, desto intensiver die Abstimmung der Club-Deal-Teilnehmer untereinander. Das bedeutet nicht nur Streitpotenzial, sondern beeinflusst auch die erwartete Rendite.
Klare Regeln sind unerlässlich
Die Gründung einer GbR ist die häufigste Rechtsform für einen privat organisierten Club Deal. Das kann zum Beispiel ein Stammtisch oder Freundeskreis sein. Gebraucht werden mindestens zwei Leute. Jeder Teilnehmer wird in der Regel Miteigentümer an der Immobilie. Profis regeln Rechte und Pflichten der Club Dealer vertraglich.
„Ziel des Investments, Laufzeit, Exitstrategie werden festgelegt. Das sollten auch Privatanleger machen“, erläutert der Berliner Rechtsanwalt Esfandiar Khorrami, dessen Kanzlei institutionelle Club Deals begleitet. Klauseln fixieren zudem, was passiert, wenn ein Beteiligter klamm wird.
Gute Kontakte sind wichtig
Laien sollten solche Grundsätze ebenfalls vereinbaren, um Transparenz zu schaffen und Konflikten vorzubeugen, meint der Anwalt. Geld muss nicht das alleinige Beitrittskriterium zum Club Deal sein. Fachwissen über Sanierung oder Aufwertung zwecks Werterhöhung der Immobilie können auch als Kapital betrachtet werden.
Darüber hinaus zählten gute Kontakte. „Club Deal funktioniert nur über Netzwerke. Jeder redet mit jedem. Sonst ist der Markt schneller und die Immobilie bereits veräußert“, berichtet Khorrami von seinen Erfahrungen. Den Wert solcher immateriellen Leistungen handeln die Teilnehmer unter sich aus.
Das Risiko kann hoch sein
Club Deals sind wegen des drohenden Kapitalverlusts generell mit Vorsicht zu betrachten. „Die Risiken sind unkalkulierbar“, warnt Sebastian. Im Blick hat der Experte nicht nur, aber vor allem Geschäfte, die über Anlagegesellschaften und Crowdinvesting-Plattformen offeriert werden. Solche von fremden Dritten angebotene Deals könnten ein Fall für die Aufsichtsbehörden werden, meint Sebastian.
Niels Nauhauser von der Verbraucherberatung Baden-Württemberg sekundiert: „Club Deals werden zum Teil bewusst so aufgesetzt, dass die bestehende Regulierung des Kapitalanlagegesetzbuches umgangen wird.“
Nachrangdarlehen sind nicht abgesichert
Fachleute begründen ihre Warnung im Wesentlichen mit dem ihrer Ansicht nach zu hohen Risiko der Objekte und der schlechten Absicherung von Club-Deal-Investoren. „Im Grunde genommen sind solche Angebote nichts anderes als ein Überbrückungskredit für Entwickler, den vermögende Privatleute zur Verfügung stellen“, sagt Olaf Stotz, Professor für Asset Management and Pension Economics an der Frankfurt School of Finance. Die Kapitalgeber dieser Nachrangdarlehen werden üblicherweise nicht über das Grundbuch abgesichert. Sie würden weder Eigentümer noch hätten sie Einfluss oder Kontrolle über das Investment, so Kritiker.
Kleinanleger haben Alternativen
Dafür lockt im Gegenzug eine hohe Verzinsung. Diese führe dazu, dass Privatanleger beim Anblick der Zahlen und der schönen Häuser Verlustrisiken ausblendeten. „Wahrnehmungsverzerrung“, nennt Stotz dies. Verschärfend komme fehlendes Wissen hinzu, um die zur Teilnahme am Club Deal angebotene Immobilie in ihrem Markt einzuschätzen. Die eigenen Kenntnisse zu überschätzen, hält Steffen Sebastian für einen Fallstrick.
Kleinanleger sollten Club Deals eher meiden, so das Fazit der Experten. Sie raten zu anderen Lösungen. Das können etwa offene Immobilienfonds sein. Auch börsengehandelte Immobilienfonds wären eine Alternative. Diese sogenannten REITs folgen ähnlich wie ETFs dem Auf und Ab der Kurse. Das Risiko in diesen Töpfen ist relativ breit gestreut, zudem können Anleger ihre Anteile jederzeit verkaufen, um das Investment wieder zu Geld zu machen.