Was Immobilien-Erben beachten sollten
Alte Häuser haben oft Sanierungsbedarf – Lohnt sich das oder soll man neu bauen?
(dpa) - Das Haus von Oma und Opa ist für die Enkel oft ein Sehnsuchtsort, der mit schönen Erinnerungen verbunden ist. An die Besuche bei den Großeltern, wenn Oma das Lieblingsgericht kochte. An den großen Garten, der für die Kinder zum Abenteuerspielplatz wurde, an die Nächte im Zimmer mit den altmodischen Betten und Möbeln.
Das alles ist lange her. Jetzt stehen viele Erben vor der Entscheidung: Soll ich mit meiner Familie ins Haus der Großeltern ziehen? Ist es sinnvoll, das Gebäude aus den 50er- oder 60er-Jahren auf einen modernen Stand zu bringen oder baut man auf dem Grundstück besser neu?
Grundsätzlich gilt: Die rosarote Brille bringt gar nichts. Auch wenn es schwerfällt, aber das Haus muss mit den Augen eines neutralen Fachmanns begutachtet werden. „Die meisten neuen Eigentümer sind sich unsicher in der Bewertung der baulichen Situation eines Gebäudes. Was auf den ersten Blick harmlos erscheint, kann sich als großer Schaden entpuppen – und umgekehrt“, sagt Ulrich Zink, Vorstandsvorsitzender des Bundesarbeitskreises Altbauerneuerung in Berlin.
Das zu prüfen, kann sich aber lohnen. „Häuser aus dieser Zeit haben eine gewisse Grundsolidität. Damit dürfte die Aufrüstung auf einen attraktiven Gebäudezustand oft sinnvoll sein.“Bei der Begutachtung sollten die Erben grundsätzlich beide Optionen im Blick haben – Sanierung und Neubau. Der Verband Privater Bauherren (VPB) rät, immer zuerst den Bebauungsplan einzusehen, denn das kann die Entscheidung beeinflussen. Während alte Gebäude Bestandsschutz haben, muss ein Neubau dem geltenden Bebauungsplan entsprechen. Da sind manche Vorstellungen vom Wohnen vielleicht nicht möglich.
„Eine Sanierung kann zwar sehr aufwendig sein, ist aber nachhaltiger als ein Abriss. Das ist ein nicht zu unterschätzendes Argument, denn es spart Rohstoffe“, sagt Reimund Stewen
vom VPB-Büro Köln. Und außerdem: „Der Abriss von Gebäuden wird in Zukunft immer kostspieliger werden.“Denn Abfälle müssen aufwendig sortiert werden. „Dabei fallen hohe Entsorgungskosten an, vor allem wenn der Abfall als Sondermüll eingestuft werden muss.“
Und das kann bei Häusern aus den 50er-, 60er-Jahren durchaus passieren – und bei der Sanierung ein Kostenfaktor sein: Da drohen asbesthaltige Dachabdichtungen und Zement sowie Baustoffe mit PAKs (polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe) und Formaldehyd. „Schon beim Verdacht auf kontaminierte Materialien muss ein Fachunternehmen eingeschaltet werden, damit die Stoffe fachgerecht bearbeitet und entsorgt werden können“, so Philip Witte vom Zentralverband des Deutschen Dachdeckerhandwerks. Daneben spielen die allgemeinen
Schwachstellen eines Bauwerkes eine Rolle bei der Abwägung, ob sich die Sanierung lohnt. „Bei Gebäuden aus diesen Jahren sind das Feuchtigkeit im Keller, Schäden an der Fassade, also am Putz und an den Fenstern. Außerdem sind Schäden am Dachstuhl und an der Dachdeckung häufig“, zählt Ulrich Zink auf.
Nach den Erfahrungen des Bausachverständigen Reimund Stewen müssen in jedem Fall die kompletten Wasserleitungen erneuert werden. „Oft wurden noch Blei- oder Stahlrohre verbaut, das geht heute gar nicht mehr.“Auch das Heizungssystem und die Stromleitungen sind nach einem halben Jahrhundert nicht mehr auf der Höhe der Zeit.
Daher sagt der Bauexperte: „Wer ein altes Haus auf einen modernen Stand bringen will, muss schon erheblich investieren. Das Haus wird dabei fast in den Rohbauzustand zurückversetzt.“ Aber mit viel Geld und gutem Willen lässt sich jedes Haus in ein modernes Gebäude verwandeln. Ob es dann allerdings auch ein architektonisches Schmuckstück wird, steht auf einem anderen Blatt. „Die wenigsten Häuser aus den 50erund 60er-Jahren sind Schönheiten, in die man sich spontan verliebt“, sagt Reimund Stewen. Während sich die einen mit den recht verwinkelten Grundrissen und kleinen Zimmern anfreunden können, brauchen andere viel Licht und Luft in großzügigen Räumen.
Technisch ist zwar vieles möglich und es lassen sich selbst tragende Wände versetzen, aber die Gesetze der Statik setzen den Erneuerungen Grenzen. Man kann nicht die gesamte Architektur und den Grundriss beliebig verändern. Es werden im Kern immer die schlichten Häuser aus der Nachkriegszeit bleiben.