Keine Versammlungen, keine Beschlüsse
In Wohnungseigentümergemeinschaften bleibt wegen der Corona-Pandemie einiges liegen – Doch es gibt Auswege
Wegen der Corona-Pandemie gelten für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) gesetzliche Sonderregeln. Die Gemeinschaften dürfen zum Beispiel auf Eigentümerversammlungen verzichten. Bestellte Verwalter bleiben auch ohne Beschluss im Amt und der bestehende Wirtschaftsplan in Kraft.
Die seit dem Frühjahr 2020 geltenden Regeln sollten eigentlich Ende 2021 auslaufen. Der alte Bundestag hat sie in seiner letzten Sitzung aber bis 31. August 2022 verlängert. Das hat Vor- und Nachteile.
Einerseits dienen die Vorgaben dem Schutz vor einer Ansteckung mit dem Coronavirus – durchaus sinnvoll angesichts wieder steigender Zahlen. Andererseits bleiben in den WEG viele Dinge unerledigt, weil es ohne das Treffen der Eigentümer keine Entscheidung dazu gibt.
Gabriele Heinrich vom Bonner Verein Wohnen im Eigentum befürchtet einen „Durchführungsstau“. Heinrich stützt diese Einschätzung auf eine Umfrage unter rund 2400 Eigentümergemeinschaften. Davon gaben rund 42 Prozent an, es habe seit 2019 keine Versammlung mehr gegeben. Mit wirtschaftlichen Folgen für die Eigentümer: Sanierungen blieben aus und verteuerten sich wegen der steigenden Baupreise. Außerdem könnten missliebige Verwalter weiterarbeiten.
Am Ende müssten Wohnungseigentümer mit höheren Ausgaben für die Verwaltung rechnen, stellt Wohnen im Eigentum fest. Diese Kosten werden üblicherweise auf das Hausgeld umgelegt. Um Sanierungen und Instandsetzung zu finanzieren, werden häufig Sonderumlagen erhoben. Auch diese könnten höher ausfallen als vor der Pandemie.
Zu normalen Zeiten finden Eigentümerversammlungen in der Regel mindestens einmal im Jahr statt. Zuständig für die Einladung und die Organisation ist die Verwaltung. Sie sollte diese Aufgabe trotz Corona erfüllen, findet der Geschäftsführer des Verwalterverbands VDIV, Martin Kaßler: „Wir empfehlen, die Versammlung abzuhalten. Ein guter Verwalter will nicht, dass alles aufläuft.“Allerdings sei Einladen aufgrund der Sonderregeln keine Pflicht. Bleibt die Verwaltung untätig, haben Eigentümer verschiedene Alternativen, ihnen wichtige Sachen zu beschließen und voranzubringen.
Eine Option hat der Beirat in der Hand. Diesem Gremium räumt das WEG-Gesetz das Recht zur Einberufung des Eigentümertreffens ein. Dazu
muss sich mehr als ein Viertel der Eigentümer hinter den Beirat stellen. Der wird zunächst selbst aktiv, indem er die Miteigentümer über das Vorhaben informiert und um Zustimmung bittet.
Die Gründe und der Zweck der Versammlung sollten genannt sein. Die Information kann in Briefform erfolgen oder digital über Messenger-Dienste, App, Mail und SMS. Faxen geht auch. Ganz ohne Beirat und Verwaltung kommen Eigentümer ebenfalls an das Ziel Eigentümerversammlung: Grundsätzlich ist die
Verwaltung zu deren Einberufung verpflichtet, wenn mehr als 25 Prozent der Wohnungseigentümer dies verlangen.
Eine andere Option, um losgelöst vom WEG-Treffen Beschlüsse zu fassen, ist das Umlaufverfahren. Auf dem Weg können Eigentümer zum Beispiel die Jahresrechnung genehmigen oder kleinere Baumaßnahmen auf den Weg zu bringen.
Das Verfahren funktioniert so: Die Verwaltung macht einen Beschlussvorschlag, schickt diesen an die Eigentümer und bittet um
Stimmabgabe und Rücksendung innerhalb einer bestimmten Frist. Jeder Eigentümer hat die Möglichkeit, entweder auf Papier oder elektronisch abzustimmen. Im Prinzip erfordert der Umlaufbeschluss Einstimmigkeit, um wirksam zu werden. Die Eigentümer können jedoch vorher festlegen, dass die einfache Mehrheit genügt.
Bei komplexeren Themen besteht oft Diskussionsbedarf. Damit sie trotzdem im Umlaufverfahren bestehen, rät Martin Kaßler Verwaltungen, vorab gut zu informieren. Möglich sei zum Beispiel, den Eigentümern in einer Onlineveranstaltung den anstehenden Punkt zu erläutern. In der Praxis nutzen Verwaltungen und WEG Umlaufbeschlüsse eher selten. „In Ausnahmefällen haben wir auch Umlaufbeschlüsse durchgeführt“, sagt Sönke Bergemann, Geschäftsführer des auch als Verwalter tätigen Vereins Haus & Grund Kiel.
Bergemann setzte in den vergangenen Pandemiemonaten verstärkt auf eine dritte Option: eine Eigentümerversammlung mit möglichst wenigen Teilnehmern. Die Eigentümer erteilen der Verwaltung oder einem Miteigentümer eine Vollmacht, mit der diese in ihrem Sinne abstimmen. „Die Vollmachten waren mit Stimmbotschaften versehen, sodass der Wille der Eigentümer berücksichtigt wurde“, sagt Bergemann. Theoretisch könnte auf diese Weise eine Präsenzversammlung mit nur einem Teilnehmer stattfinden – der Verwaltung. Sofern sie zuvor die Vollmachten aller Eigentümer eingesammelt hat.
Reine Onlineversammlungen wird es trotz Pandemie und neuem WEG-Gesetz so schnell nicht geben. Erstens sieht das Gesetz immer auch eine analoge Veranstaltung vor. Zweitens hält sich das Interesse von vielen WEG an der Digitalisierung in Grenzen. Weniger als zehn Prozent nutzen überhaupt digitale Medien. Und drittens sähen die meisten eine Onlineteilnahme nur als Notlösung, persönliche Treffen würden bevorzugt. (dpa)