Wie lange soll die Zinsbindung gewählt werden?
Experten beantworten Leserfragen rund um das Thema Baufinanzierung bei der Telefonaktion der „Schwäbischen Zeitung“
(sz) - Der Immobilienerwerb ist für viele Menschen nach wie vor attraktiv. Welche Möglichkeiten es bei der Baufinanzierung gibt, was für welchen Fall passend ist, worauf man bei einer Anschlussfinanzierung achten sollte, dazu berieten an den Lesertelefonen unsere Experten Marianne Schröer, Filialdirektorin in Kißlegg der Kreissparkasse Ravensburg, Jacob Wiedenmann, Filialdirektor in Bad Wurzach der Kreissparkasse Ravensburg, Hermann Stehle, Teamleiter VermittlerBetreuung Baufinanzierung der VR Bank Ravensburg-Weingarten und Christoph Linder, Bereichsleiter Wohnbau der Volksbank Altshausen.
Was ist ein Forward-Darlehen und wie funktioniert es?
Mit einem Forwarddarlehen können Sie sich heute die Zinsen für die Zukunft sichern. Wenn Sie in Ihrem Kreditengagement Zinsabläufe in den nächsten drei bis fünf Jahren haben und sich das aktuell günstige Zinsniveau sichern möchten, können Sie dies über ein Forwarddarlehen vertraglich mit Ihrer Bank oder Sparkasse vereinbaren. Das Kreditinstitut verlangt einen Zinsaufschlag auf das heutige Zinsniveau. Je weiter der Zinsablauf in der Zukunft liegt, desto höher ist dieser Aufschlag. Forward ist „der Spatz in der Hand“, warten ist „die Taube auf dem Dach“.
Die Zinsbindung meines bestehenden Darlehens endet Ende 2024. Lohnt sich für mich ein Forwarddarlehen?
Ein Forwarddarlehen kann sich lohnen, wenn das Finanzierungsobjekt weiterhin finanziert bleiben soll. Das heißt: Ist nach Ablauf der Zinsbindung weder eine Rückführung des Kredites aus Eigenmitteln möglich, noch ein Verkauf angedacht, dann kann, unter der Voraussetzung, dass sich der Zinssatz tendenziell nach oben bewegt, ein Forwarddarlehen Sinn machen.
Kann ich heute bereits die Finanzierung beantragen, auch wenn ich erst Anfang oder Mitte 2022 mit dem Bau beginne?
Wenn die Bauplanung abgeschlossen ist und die erforderlichen Unterlagen zum Bauvorhaben bei der Bank oder Sparkasse eingereicht werden können, spricht nichts gegen eine sofortige Beantragung. Es ist sogar sinnvoll, da bei den meisten Förderdarlehen eine Antragstellung zwingend vor Baubeginn erforderlich ist.
Was ändert sich bei den öffentlichen Förderkrediten der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zum 1. Februar 2022?
Die Förderung der EffizienzhausStufe 55 bei Neubauvorhaben entfällt zum 1. Februar 2022. Die anderen Effizienzhaus-Stufen 40 beziehungsweise 40 Plus werden weiterhin unverändert gefördert.
Kann ich bei der KfW bei meinem Bauvorhaben auch nur einen Zuschuss beantragen und die Finanzierung vollständig über meine Hausbank abwickeln oder muss ich um an die KfW-Förderung für den Bau eines Effizienzhauses zu gelangen auch den Kredit über die KfW-Bank beantragen?
Ja, es ist auch möglich bei der KfW direkt einen Zuschuss zu beantragen. Wichtig ist, dass die Antragstellung vor Baubeginn oder vor dem Kaufvertrag der Immobilie erfolgen muss, egal ob es sich um die Zuschussvariante oder der Finanzierungsvariante handelt.
Meine Tochter hat vor ein paar Jahren eine Eigentumswohnung erworben. Hier besteht noch eine laufende Finanzierung. Nun möchte meine Tochter bauen. Ist es möglich, dass Sie die Wohnung verkauft und die Kredite für die Finanzierung des Bauvorhabens weiterhin nutzt?
Eine sogenannte Umsicherung der bestehenden Kredite ist meist möglich. Sprechen Sie die Details mit Ihrer finanzierenden Bank oder Sparkasse ab.
Welche Absicherungen sollte ich für mein Bauvorhaben vorsehen? Im Rahmen der Baufinanzierung wird über Bauherrenhaftpflichtversicherung, Bauleistungsversicherung, Risikoversicherung, Berufsunfähigkeitsversicherung, Wohngebäudeversicherung sowie über eine Bauherren-Rechtschutzversicherung informiert. Welche Versicherungen zielführend sind, hängt von der individuellen Risikobereitschaft ab. Lassen Sie sich hier ausführlich beraten.
Welche Zinsbindung ist empfehlenswert?
Die empfohlene Zinsbindung hängt von Ihren Wünschen und Zielen ab. Folgende Fragen sind hier relevant: Wann soll der Kredit vollständig zurückbezahlt sein? Wie hoch ist der benötigte Kredit? Welcher Betrag kann monatlich für die Tilgung eingeplant werden. Sind in den kommenden Jahren Besonderheiten, wie beispielsweise höhere Sondertilgungen, zu berücksichtigten?
Wichtig ist, dass ein für Sie individuell passendes Konzept erstellt wird. Bei einer längeren Finanzierungsdauer sollte das Konzept auf jeden Fall auch eine langfristige Zinssicherheit garantieren, um Zinsänderungsrisiken zu minimieren.
Ich bin alleinstehend und möchte eine Wohnung kaufen. Die Rate sollte möglichst niedrig sein, da ich bald in Rente gehe. Ich habe 50 Prozent Eigenkapital und es besteht noch ein Finanzierungsbedarf über 165 000 Euro. Wie lange soll die Zinsbindung gewählt werden?
Das Zinsänderungsrisiko, sprich eine steigende Rate, sollte so gut es geht durch eine lange Zinsbindung vermieden werden. Eine steigende Belastung aus der Finanzierung kann dazu führen, dass Sie sich finanziell einschränken oder im schlimmsten Fall die Immobilie verkaufen müssen. Bitte beachten Sie: Der Gesetzgeber sieht vor, dass die Darlehensrate immer tragbar sein muss, gerade auch bei Renteneinkünften. Es kommt also individuell auf die Kundensituation an.
Kann ich meinen Riestersparplan zum Wohnungskauf einsetzen?
Bei Vermietung und Verpachtung ist das nicht möglich, bei Eigennutzung schon.
Kann der Riestersparplan auch für eine altersgerechte Badsanierung eingesetzt werden?
Ja, für den Umbau in der eigengenutzten Immobilie kann Riesterguthaben eingesetzt werden. Weiterhin kann ein Zuschuss bei der KfW in Abhängigkeit der Kosten beantragt werden. Für das Jahr 2021 sind die Bundesmittel bereits erschöpft. Im neuen Jahr werden eventuell neue Mittel vom Bund bereitgestellt.
Ich möchte eine gebrauchte Immobilie zur Vermietung kaufen. Der Kaufpreis beträgt 500 000 Euro. 50 Prozent Eigenkapital in Aktienfonds ist vorhanden. Sollen die Fonds aufgelöst oder die Aktienfonds behalten und mehr finanziert werden?
Damit Sie von Ihrer Bank gute Finanzierungskonditionen erhalten, sollten die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) und circa zehn Prozent des Kaufpreises durch Eigenkapital finanziert werden. Da die Zinsen bei Vermietung und Verpachtungs steuerlich abzugsfähig sind, ist ein hoher Finanzierungsanteil oft sinnvoll. Sprechen Sie vorab mit ihrem Steuerberater. Eine Weiterführung der Aktienfonds ist mit einem Kursrisiko verbunden. Hier muss eine gewisse Risikobereitschaft vorhanden sein.
Welche Fördermittel gibt es bei einer energetischen Sanierung?
Ob sich eine energetische Sanierung lohnt, sollten Sie vorab mit einem Energieberater oder einer Energieagentur prüfen. Er macht eine Energieplanung und gibt Empfehlungen für Maßnahmen ab. Dann können Sie sich die Fördermöglichkeiten von Ihrem Immobilienberater aufzeigen lassen und entscheiden.