Ärger unterm Dach vermeiden
Welche Rechte und Pflichten Vermieter und Mieter haben
(AFP) - Endlich! Trotz des angespannten Wohnungsmarkts ist eine neue Bleibe gefunden. Doch jetzt stellen sich viele Fragen. Welche Rechte haben Mieter, welche Vermieter? Und woran müssen sie sich unbedingt halten? Eine Mietrechtsexpertin gibt Antworten:
Ist es nach dem Einzug zu spät, Mängel an der Wohnung anzuzeigen?
Das kommt darauf an, ob die Mängel deutlich sichtbar waren. „Wenn der Mieter einen Mangel hätte sehen können und ihn trotzdem nicht im Übergabeprotokoll vermerkt, verliert er das Recht, wegen des Mangels die Miete zu mindern“, sagt die Berliner Rechtsanwältin Beate Heilmann, die im Geschäftsführenden Ausschuss der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein sitzt. In solchen Fällen habe der Mieter die Beweislast und müsse beispielsweise mithilfe von Zeugen darlegen, dass das Problem schon bestanden habe.
Anders ist es bei Mängeln, die nicht direkt sichtbar gewesen seien. Diese müsse der Vermieter beheben, sagt Heilmann. Wenn ein solches Problem sich weiterentwickeln könnte – was etwa bei Schimmel der Fall wäre – hat der Mieter sogar die Pflicht, dem Vermieter Bescheid zu geben.
Was ist besser: Eine Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben?
Aus Vermietersicht sei es immer besser, eine Wohnung in renoviertem Zustand zu übergeben, erklärt Heilmann. Sonst seien die Mieter nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet und müssten beispielsweise bei Auszug nicht streichen. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied im vergangenen Jahr, dass bei unrenovierter Übergabe der Vermieter Schönheitsreparaturen vornehmen muss, wenn sich der Zustand der Wohnung wesentlich verschlechtert. Er kann den Mieter zur Hälfte an den Kosten beteiligen. „Eine unrenovierte Wohnung ist für den Mieter super“, fasst Heilmann zusammen.
Was sollten Mieter in einer Wohnung besser nicht umbauen?
In die Statik einzugreifen, beispielsweise Pfeiler wegzunehmen, wäre ein Kündigungsgrund. Wer gravierende Eingriffe in die Bausubstanz vornehmen will, muss ohnehin erst einmal den Vermieter um Erlaubnis fragen, betont Heilmann. Auch wenn etwa eine neue Küche eingebaut werde. „In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass man kleine Dinge verändern darf, das zählt dann noch zum vertragsgemäßen Gebrauch“, sagt sie. Es sei aber umstritten, was dazu gehöre. „Ein Gericht erlaubt vielleicht eine Leichtbauwand in einem großen Zimmer, um ein zusätzliches Kinderzimmer zu schaffen, andere sind da strenger.“Ohnehin gilt: Was verändert wurde, muss vor dem Auszug wieder in den ursprünglichen Zustand versetzt werden. Hat der Mieter eine neue Küche eingebaut, muss er die alte – so sie dem Vermieter gehört – also einlagern und später wieder einbauen.
Was passiert, wenn beim Auszug Mängel an der Wohnung festgestellt werden?
Handelt es sich um echte Beschädigungen wie etwa kaputtes Fensterglas, ist der Mieter zum Ersatz des Schadens verpflichtet. Der Vermieter sei aber dazu verpflichtet, den Schaden möglichst klein zu halten, erklärt Heilmann. „In einer einfachen Wohnung die Luxusausführung zu fordern, geht nicht.“
Wenn der Mietvertrag eine wirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen enthält – also darin korrekt vermerkt ist, dass der Mieter sie übernimmt – muss der Vermieter eine angemessene Frist setzen, um beispielsweise eine vergilbte Wand neu zu streichen. „Diese Frist beginnt aber erst mit dem Ende des Mietverhältnisses“, betont Heilmann. Wenn der Mieter die Arbeiten nicht innerhalb der Frist erledige, könne der Vermieter einen Handwerksbetrieb auf Kosten des Mieters damit beauftragen.
Wie schnell muss die Kaution zurückgezahlt werden?
„Wenn ein Mieter immer seine Miete gezahlt hat und die Wohnung völlig in Ordnung ist, muss die Kaution schnell zurückbezahlt werden“, sagt Heilmann. Wenn ein Vermieter allerdings anstelle des Mieters Schönheitsreparaturen übernehme, könne sich die Rückzahlung der Kaution schon einmal bis zu sechs Monate hinziehen.