Die Suche nach dem optimalen Baukredit
Für den Hauskauf empfiehlt sich eine systematische Vorgehensweise bei der Finanzierung
- Wie so oft, ist die erstbeste Lösung nicht unbedingt die beste ihrer Art. Dies gilt erst recht in einem sich rasant verändernden Markt: bei der Finanzierung eines Immobilienerwerbs. Wer hier systematisch vorgehen will, sollte sich zuerst die Frage nach den eigenen Möglichkeiten realistisch beantworten. Dazu muss zunächst die maximale Höhe des Kaufpreises identifiziert werden – und damit verbunden, die Kreditsumme, die man finanzieren kann. „Damit ist sichergestellt, dass man sich bei der Finanzierung nicht übernimmt“, macht Dirk Eilinghoff klar, der Experte bei dem Geldratgeberportal Finanztip ist.
Als eines der wichtigsten Themen gilt die Frage nach dem einsetzbaren Eigenkapital. Dazu gehören insbesondere Gelder auf Giro-, Spar- und Tagesgeldkonten, aber auch Guthaben aus Bausparverträgen. Wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, kann man das Geld kurzfristig abrufen. Ein Bauspardarlehen aus einem alten Vertrag lohnt sich laut Eilinghoff wegen der höheren Zinsen dagegen meist nicht. Weitere Eigenkapitalquellen können Aktien, private Lebensversicherungen oder Riesterverträge sein.
Als Faustregel gilt, dass das Eigenkapital mindestens die Nebenkosten und 20 Prozent des Kaufpreises abdecken sollte. „Dann sinkt das Risiko für die Bank so deutlich, dass man als Bauherr oder -frau die niedrigen Bauzinsen optimal nutzt“, so Eilinghoff. Sollte es für die Formel „Nebenkosten plus 20 Prozent des Kaufpreises“nicht reichen, geben sich die Banken derzeit aber auch mit deutlich weniger zufrieden. Allerdings sollte man schon eine Art Notreserve auf die Seite legen können in der Höhe von möglichst zwei bis drei Monatsgehältern. Aufgrund der gestiegenen Preise für Wohnimmobilien
haben sich auch die Nebenkosten in absoluten Zahlen erhöht und sind deshalb ein nicht zu vernachlässigender Faktor. Sie betragen zwischen fünf und zwölf Prozent der Kaufsumme – je nachdem, wieviel die Grunderwerbsteuer beträgt und ob ein Makler beteiligt ist. Dabei sind Notar- und Grundbuchkosten mit zwei Prozent, die Grunderwerbssteuer in Baden-Württemberg mit fünf Prozent sowie die Maklerprovision mit häufig 3,57 Prozent, inklusive Mehrwertsteuer, anzusetzen.
Sobald man ein Objekt gefunden hat und die Kreditsumme klar ist, sollte man sich von der Bank, der Bausparkasse oder einem Kreditvermittler ein Finanzierungskonzept vorschlagen lassen, dies dann aber auch kritisch hinterfragen. Insbesondere Finanzierungen mit Bausparverträgen, sogenannte BausparSofortfinanzierungen,
sind laut Eilinghoff meist unnötig kompliziert und häufig teurer als ein Annuitätendarlehen, also ein einfacher Baukredit mit festen Raten.
Häufig kommt es vor, dass der angebotene Zinssatz über dem aus der Finanzierungswerbung liegt. Dies rührt daher, dass die Zinssätze aus der Werbung oft nur für Finanzierungen mit sehr viel Eigenkapital gelten und somit den Charakter von Lockvogelangeboten haben können. Klar, es gibt eine ganze Reihe von Kriterien, die finanzierende Banken gerne sehen – etwa wenn man einen Beamtenstatus hat, die Immobilie selbst nutzt oder ein hohes Festgehalt nachweisen kann. Kritisch und damit der eigenen Bonität abträglich ist es, wenn man erst in der Probezeit ist, hohe variable Gehaltsanteile hat oder negative Einträge bei der Schufa hat.
Bleibt noch die Frage nach dem Anteil des Einkommens, den man als Bauherr oder -frau bereit ist, monatlich für den Erwerb auszugeben.
Wiederum als Faustregel sollte man laut Finanztip höchstens ein Drittel des Haushaltseinkommens für Wohnen aufwenden – entweder für die Miete oder eben die Baufinanzierung.
Wieviel Kredit man sich für eine bestimmte Monatsrate leisten kann, hängt auch davon ab, wie lange man sich für dessen Rückzahlung Zeit lassen will. Je länger dies der Fall ist, desto mehr Kredit kann man zwar aufnehmen. Doch Achtung! Wer, wie viele Eigenheimbesitzer im Alter mietfrei wohnen will, sollte die eigenen vier Wände bis zum Renteneintritt abbezahlt haben. Das heißt, wer mit 40 Jahren eine Baufinanzierung abschließt, sollte schauen, in rund 25 Jahren seine eigenen vier Wände schuldenfrei zu haben.
Eine nützliche Hilfestellung für derartige Fragen bietet der Hypothekenrechner unter www.finanztip.de/ hypothekenrechner