Wenn der Charme der Alt­bau­ten zur Last wird

Auch wenn die Prei­se al­ter Häu­ser bei der Woh­nungs­su­che oft ver­lo­ckend sind, soll­te man dar­auf ach­ten, dass der Aus­bau nicht zum fi­nan­zi­el­len Fi­as­ko führt.

Märkische Oderzeitung Frankfurt - - RATGEBER -

Wer heut­zu­ta­ge ein be­zahl­ba­res Ein­fa­mi­li­en­haus kau­fen mag, kommt meist an ei­nem Alt­bau nicht vor­bei. Alt­bau­ten ha­ben zwar oft ih­ren ei­ge­nen Charme – aber auch ih­re ei­ge­nen Ge­setz­mä­ßig­kei­ten, was die In­stand­hal­tung oder Sa­nie­rung be­trifft. Da­mit die An­ge­le­gen­heit nicht zum Fass oh­ne Bo­den wird, muss der künf­ti­ge Bau­herr so Ei­ni­ges be­ach­ten. Ein Bau­gut­ach­ter ist da­her recht­zei­tig ein­zu­be­zie­hen, um ein rea­lis­ti­sches Bud­get zu er­stel­len und die Fi­nan­zie­rung zu re­la­ti­vie­ren. Be­son­de­re Vor­sicht ist bei un­ter Denk­mal­schutz ste­hen­den Ge­bäu­den ge­bo­ten. Die Sa­nie­rungs­richt­li­ni­en sind streng. In­ter­es­sen­ten soll­ten sich da­her un­be­dingt zei­tig bei der zu­stän­di­gen Be­hör­de in­for­mie­ren. Was zeich­net ei­nen gu­ten Alt­bau aus? Wie hoch ist die staat­li­che För­de­rung? Wie soll­te ein Bau­dar­le­hen für die Alt­bau­sa­nie­rung aus­se­hen? Die­se und an­de­re Fra­gen be­ant­wor­ten un­se­re Ex­per­ten am Rat­ge­ber-te­le­fon.

IN­STAND­HAL­TUNG Wel­che Maß­nah­men zur Däm­mung der Ge­bäu­de­hül­le sind durch­führ­bar und rech­nen sich kurz- bis mit­tel­fris­tig?

Frei zu­gäng­li­che obers­te Ge­schoss­de­cken zum Dach­bo­den kön­nen mit we­nig Auf­wand kurz­fris­tig ge­dämmt wer­den. Bei der Sa­nie­rung ist dar­auf zu ach­ten, dass der Min­dest­wert von 0,24 W ein­ge­hal­ten wird, wo­bei es nicht sinn­voll ist am Ma­te­ri­al zu spa­ren, son­dern bes­se­re Dämm­wer­te zu er­rei­chen. Ne­ben der obers­ten Ge­schoss­de­cke ist auch die Däm­mung der Kel­ler­de­cke und des Kel­l­er­zu­gangs zu emp­feh­len.

Was sind ty­pi­sche Schä­den beim Alt­bau?

Ist das Haus län­ger durch den Vor­be­sit­zer be­wohnt ge­we­sen, ist mit ei­nem Sa­nie­rungs­stau zu rech­nen, der sich auf Lei­tun­gen, Fens­ter, Fas­sa­de und Dach er­streckt. Ei­ne Kern­sa­nie­rung wä­re die Fol­ge.

Kann ich mich auf die An­ga­ben des Vor­be­sit­zers zur bis­he­ri­gen In­stand­hal­tung ver­las­sen?

Zu Ih­rer ei­ge­nen Si­cher­heit soll­ten Sie al­le re­le­van­ten Sa­nie­rungs­maß­nah­men und Re­pa­ra­tu­ren durch z. B. Hand­wer­ker­rech­nun­gen do­ku­men­tie­ren las­sen. Wich­tig ist auch ein Ener­gie­aus­weis, der für den Ver­kauf des Ob­jekts Pflicht ist. Las­sen Sie sich spä­tes­tens beim zwei­ten Ter­min von ei­nem Gut­ach­ter be­glei­ten.

Wir ha­ben ein al­tes Haus ge­erbt und möch­ten es nun en­er­ge­tisch sa­nie­ren. Wel­che Fi­nan­zie­rungs­mög­lich­kei­ten gibt es ne­ben den Kfw-för­der­gel­dern?

Ge­ra­de dort, wo über die Kfw-för­der­maß­nah­men hin­aus Ka­pi­tal­be­darf not­wen­dig wird, ist ein ab­ge­stimm­tes Fi­nan­zie­rungs­kon­zept wich­tig. Hier­zu zäh­len ne­ben den Ei­gen­mit­teln vor al­lem ein Bau­dar­le­hen und ei­ne beim Alt­bau durch­aus sinn­vol­le In­stand­hal­tungs­rück­la­ge, z. B. in Form ei­nes Bau­spar­ver­trags. Ih­re Haus­bank oder Bau­spar­kas­se be­rät Sie gern und er­stellt ein so­li­des Fi­nan­zie­rungs­kon­zept.

BE­RA­TUNG Ich ha­be das Haus mei­ner El­tern, Bau­jahr 1979, ge­erbt. Nun fal­len ei­ni­ge Ar­bei­ten an Dach und Fas­sa­de an. Wer be­rät mich bei der Sa­nie­rung?

Zie­hen Sie z. B. ei­nen un­ab­hän­gi­gen Bau­her­ren­be­ra­ter, Bau­in­ge­nieur oder ei­nen Ar­chi­tek­ten hin­zu, der ge­mein­sam mit Ih­nen die Sa­nie­rungs­po­ten­tia­le er­mit­telt. Kom­pe­ten­te An­sprech­part­ner fin­den Sie u. a. bei Bau­her­ren­ver­bän­den oder der Ar­chi­tek­ten- bzw. In­ge­nieur­kam­mer. Für en­er­ge­ti­sche Vor­ha­ben wen­den Sie sich an ei­nen qua­li­fi­zier­ten Ener­gie­be­ra­ter.

FI­NAN­ZIE­RUNG

Was kos­tet ein Bau­gut­ach­ter?

In der Re­gel müs­sen Sie mit ca. 500,- Eu­ro rech­nen.

Ich brau­che ei­ne neue Hei­zung und will das Dach däm­men. Wie kann ich das sinn­voll fi­nan­zie­ren – und gibt es staat­li­che Hil­fen?

Für ei­ne Grund­sa­nie­rung sind ty­pi­scher­wei­se 30.000 bis 50.000 Eu­ro zu ver­an­schla­gen. Im Un­ter­schied zu vie­len Ban­ken ver­zich­ten Bau­spar­kas­sen auf so­ge­nann­te Klein­dar­le­hens­zu­schlä­ge. Des­halb soll­ten Sie sich dar­über in­for­mie­ren. Zu­dem gibt es zins­ver­bil­lig­te Kre­di­te und Zu­schuss­va­ri­an­ten bei der KFW, wenn mit der Sa­nie­rung ein ge­wis­ser en­er­ge­ti­scher Stan­dard er­reicht wird. Die Kre­di­te kön­nen über Ban­ken und Bau­spar­kas­sen be­an­tragt wer­den. För­de­run­gen sind auch durch das Bun­des­amt für Wirt­schaft und Aus­fuhr­kon­trol­le (BAFA) oder der Lan­des­in­ves­ti­ti­ons­bank mög­lich.

Gibt es für den Aus­tausch der Fens­ter För­der­gel­der?

Ja, bei der Kfw-bank er­hal­ten Sie für sog. Ein­zel­maß­nah­men ei­nen In­ves­ti­ti­ons­schuss bis zu 30.000 Eu­ro. Al­ter­na­tiv ist auch ein Kre­dit er­hält­lich. Sie kön­nen auch ei­nen Bau­spar­ver­trag für die Sa­nie­rungs­maß­nah­me ver­wen­den, der für sol­che In­stand­hal­tungs­maß­nah­men gut ge­eig­net ist.

Wir möch­ten ein denk­mal­ge­schütz­tes Haus en­er­gie­ef­fi­zi­ent sa­nie­ren. Gibt es hier­für auch För­der­gel­der?

Ja, die KFW för­dert die Sa­nie­rung zum Ef­fi­zi­enz­haus, aber auch Ein­zel­maß­nah­men, et­wa den Aus­tausch der Fens­ter. Bei ei­nem Ef­fi­zi­enz­haus sind bis zu 75.000 Eu­ro För­der­kre­dit mög­lich, bei Ein­zel­ar­bei­ten bis zu 50.000 Eu­ro. Be­ach­ten Sie, dass bei der Sa­nie­rung spe­zi­el­le An­for­de­run­gen des Denk­mal­schut­zes zu be­ach­ten sind und die Be­an­tra­gung vor Bau­be­ginn zu er­fol­gen hat. Zie­hen Sie ei­nen Be­ra­ter für Bau­denk­ma­le hin­zu, der Sie bei Ih­rem Vor­ha­ben un­ter­stützt. Die­se Be­ra­tung ist bei der Sa­nie­rung ei­nes denk­mal­ge­schütz­ten Ob­jekts au­ßer­dem Pflicht.

Wir ha­ben ei­ne al­te Öl­hei­zung und möch­ten um­rüs­ten. Mit wel­chen Kos­ten müs­sen wir rech­nen?

Zwei Bei­spie­le: Ei­ne Pel­le­t­hei­zung kos­tet 12.000 bis 15.000 Eu­ro. Bei ei­ner Öl­brenn­wert­an­la­ge, mit ei­ner so­lar­ther­mi­schen An­la­ge, ent­ste­hen eben­falls Kos­ten von rund 12.000 bis 15.000 Eu­ro. Nicht ent­hal­ten ist hier aber ei­ne Ka­min­sa­nie­rung, die dann oft fäl­lig wird. Hin­zu kom­men noch die Kos­ten der Zu­lei­tun­gen von der So­lar­an­la­ge in den Kel­ler. Dies muss vor Ort in­di­vi­du­ell ge­klärt wer­den. Die Öl­la­ge­rung muss hin­sicht­lich der Si­cher­heit, z. B. Ge­wäs­ser­schutz, ge­prüft sein. Zie­hen Sie ei­nen Sach­ver­stän­di­gen, d. h. ei­nen Ener­gie­be­ra­ter, für die An­trag­stel­lung und Ab­nah­me hin­zu.

Wel­che För­de­rung gibt es für die Sa­nie­rung ei­nes Bau­denk­mals?

Die KFW för­dert die en­er­ge­ti­sche Sa­nie­rung von Bau­denk­ma­len und Ge­bäu­den mit er­hal­tens­wer­ter Bau­sub­stanz. Mög­lich ist z. B. ein zins­güns­ti­ger Kre­dit bis zu 75.000 Eu­ro je Wohn­ein­heit, bei ei­nem Kfw-ef­fi­zi­enz­haus, und bis zu 50.000 Eu­ro je Wohn­ein­heit, bei Ein­zel­maß­nah­men. Zu­sätz­lich ist ein Til­gungs­zu­schuss er­hält­lich.

Kön­nen wir das Bau­spar­dar­le­hen ein­set­zen, um un­se­ren Alt­bau zu sa­nie­ren?

Das Bau­spar­dar­le­hen ist auf die „wohn­wirt­schaft­li­che Ver­wen­dung“aus­ge­rich­tet. Das heißt, Sie kön­nen das Dar­le­hen, das Sie aus Ih­rem Bau­spar­ver­trag be­an­spru­chen, für prak­tisch al­les was mit Bau­en, Kau­fen und Mo­der­ni­sie­ren oder Renovieren zu tun hat, ver­wen­den.

Dies gilt auch für den Ab­riss?

Nur, wenn ein Neu­bau folgt und die Ab­riss­kos­ten be­reits Be­stand­teil der Bau­pla­nung wa­ren.

Wir be­sit­zen ein denk­mal­ge­schütz­tes Haus und möch­ten ei­ni­ge Sa­nie­rungs­ar­bei­ten vor­neh­men las­sen. Was kön­nen wir steu­er­lich ab­schrei­ben?

Im Rah­men der Ein­kom­mens­steu­er kön­nen Sie al­le Er­hal­tungs­maß­nah­men im Zu­ge der sog. Denk­mal-afa ab­schrei­ben. Da­zu zäh­len auch die Ar­bei­ten, die das Denk­mal wohn- und be­nutz­bar ma­chen. 90 Pro­zent der denk­mal­re­le­van­ten Kos­ten kön­nen Sie über 10 Jah­re hin­weg von der Ein­kom­men­steu­er ab­set­zen. Vor­aus­set­zung ist aber, dass Sie das Ge­bäu­de selbst be­woh­nen und al­le Ar­bei­ten vor­ab mit der Denk­mal­be­hör­de ab­ge­stimmt sind.

SCHÄ­DEN

Unser Kel­ler weist dunk­le Fle­cken auf. Das Haus ist aus den 40er-jah­ren. Was kön­nen wir tun?

Mes­sen Sie die Feuch­tig­keit der Wän­de in ih­rem Kel­ler mit ei­nem preis­wer­ten Mess­ge­rät. Liegt die Feuch­tig­keit ober­halb von 80 Pro­zent, ist Hand­lungs­be­darf an­ge­sagt. Ver­mut­lich weist Ihr Alt­bau kei­ne aus­rei­chen­de Ho­ri­zon­ta­lund Ver­ti­kal­sper­re auf und es ist ei­ne Tro­cken­sa­nie­rung er­for­der­lich.

Wir ha­ben nas­se Stel­len auf dem Dach­bo­den. Müs­sen wir das Dach kom­plett er­neu­ern?

Meis­tens wer­den nur ein­zel­ne Zie­gel durch Sturm oder Ha­gel be­schä­digt bzw. ver­scho­ben. Ggfs. reicht es, wenn die be­schä­dig­ten Zie­gel aus­ge­tauscht wer­den. Sind aber Däm­mung oder Dach­stuhl be­reits be­schä­digt, steht zu­min­dest ei­ne Teil­sa­nie­rung der be­trof­fe­nen Stel­len be­vor. Zie­hen Sie ei­nen Dach­de­cker hin­zu und stel­len auf Ba­sis sei­nes Kos­ten­vor­an­schlags zei­tig die Fi­nan­zie­rung si­cher.

BAU­EN

Wir pla­nen in un­se­rem Alt­bau neue Fens­ter ein­zu­set­zen. Was emp­feh­len Sie?

Das kommt auf Ihr Bud­get und Ih­re Wün­sche an. Holz­fens­ter sind Klas­si­ker, brau­chen je­doch re­gel­mä­ßig Pfle­ge. Es gibt aber auch Holz­fens­ter, die nach au­ßen mit Alu­mi­ni­um be­schich­tet und so­mit wi­der­stands­fä­hi­ger sind. Rei­ne Alu­mi­ni­um­fens­ter sind na­he­zu war­tungs­frei. Die preis­wer­te­ren Kunst­stoff­fens­ter wer­den in der Re­gel aus PVC her­ge­stellt und sind eben­falls war­tungs­arm und leicht zu rei­ni­gen.

Wir ha­ben das Haus mei­ner El­tern, es ist Bau­jahr 1968, über­nom­men und möch­ten die Elek­tro­lei­tun­gen er­neu­ern. Wie ge­hen wir hier am bes­ten vor?

Elek­tro­lei­tun­gen sind nach mehr als 30 Jah­ren meist sa­nie­rungs­be­dürf­tig. Heu­te be­sitzt ein Haus­halt zu­dem deut­lich mehr Elek­tro­ge­rä­te als vor 25 bis 30 Jah­ren, so dass es zu we­nig Steck­do­sen gibt. Neu­in­stal­la­tio­nen müs­sen ab­ge­si­chert und Zäh­ler, z. B. durch Smart Me­ter, er­setzt wer­den. Wol­len sie das Haus für.das heu­ti­ge Kom­mu­ni­ka­ti­ons­ver­hal­ten fit ma­chen, soll­ten Sie es zu­dem ver­net­zen.

Die Fens­ter in un­se­rem Haus be­ste­hen aus Holz­rah­men und sind nur zwei­fach ver­glast. Sol­len wir neue Fens­ter kau­fen oder lohnt es sich, die al­ten auf­zu­be­rei­ten?

Wenn die Rah­men be­reits ris­sig oder morsch sind, lohnt sich ggfs. ein Kom­plett­aus­tausch. Prü­fen Sie die Rah­men ge­mein­sam mit ei­nem Fach­be­trieb. Be­ach­ten Sie bei ei­nem Aus­tausch aber auch den en­er­ge­ti­schen Ge­samt­zu­stand des Hau­ses, um kei­ne ne­ga­ti­ven Ef­fek­te, z. B. Schim­mel­bil­dung, zu er­hal­ten. Sind die Rah­men in Ord­nung, reicht ggfs. ei­ne neue Wär­me­schutz­ver­gla­sung.

Ei­gent­lich woll­te ich nächs­tes Jahr mein Haus däm­men, ha­be jetzt aber Be­den­ken we­gen der im­mer wie­der be­schrie­be­nen Brand­ge­fahr. Wo­zu ra­ten Sie?

Wie an­de­re Bau­stof­fe auch, sind Dämm­stof­fe in ver­schie­de­ne Brand­schutz­klas­sen ein­ge­teilt: A1 be­deu­tet nicht brenn­bar. A2 be­deu­tet nicht brenn­bar, aber mit or­ga­ni­schen Be­stand­tei­len. B1 heißt schwer ent­flamm­bar, B2 nor­mal ent­flamm­bar. Dämm­stoff­ma­te­ria­li­en der Ka­te­go­rie A1 sind z. B. St­ein­wol­le, Glas­wol­le oder Glas­schaum. Fra­gen Sie Ih­ren Fach­pla­ner oder Dämm­stoff­händ­ler nach wei­te­ren Mög­lich­kei­ten und las­sen Sie sich er­läu­tern, wie die Stof­fe ver­baut wer­den.

Was darf nur mit Ge­neh­mi­gung des Denk­mal­am­tes vor­ge­nom­men wer­den?

Zu den ge­neh­mi­gungs­pflich­ti­gen Ar­bei­ten zäh­len Ve­rän­de­run­gen der tra­gen­den Kon­struk­ti­on wie Durch­brü­che, aber auch Ein­grif­fe in die Ent­wäs­se­rungs­in­stal­la­ti­on, der Aus­bau von Kel­ler- oder Dach­ge­schoss, der Ab­bruch oder Teil­ab­bruch des Ge­bäu­des und die Ve­rän­de­rung des Er­schei­nungs­bil­des, et­wa der Ein­bau oder Aus­tausch von Fens­tern, Tü­ren oder Gau­ben.

Ich möch­te unser Haus, Bau­jahr 1981, en­er­ge­tisch sa­nie­ren. Wo­mit be­gin­ne ich am bes­ten und wie fin­de ich Schwach­stel­len?

Das hängt un­ter an­de­rem von der Bau­art, La­ge und an­de­ren Fak­to­ren ab. Die größ­ten en­er­ge­ti­schen Schwach­punk­te sind meis­tens das Dach und die Fens­ter. Zu be­rück­sich­ti­gen sind auch der Bo­den be­zie­hungs­wei­se das Fun­da­ment und die obers­te Ge­schoss­de­cke des Ge­bäu­des. Gro­ßes Ein­spar­po­ten­zi­al bie­ten meist auch die Hei­zungs­an­la­ge und die Iso­lie­rung der Hei­zungs­roh­re.

Wir ha­ben vor sechs Jah­ren ein äl­te­res Ein­fa­mi­li­en­haus ge­kauft. Ab wann müs­sen die Was­ser­lei­tun­gen aus­ge­tauscht wer­den und was kos­tet das?

Ge­ne­rell sind Was­ser­lei­tun­gen 25 bis 30 Jah­re lang voll funk­ti­ons­fä­hig. Kup­fer­lei­tun­gen hal­ten so­gar län­ger. Glei­ches gilt für Hei­zungs­lei­tun­gen. Die kon­kre­ten Sa­nie­rungs­kos­ten er­fra­gen Sie bit­te bei ei­nem In­stal­la­ti­ons­be­trieb.

HAUS­BE­SIT­ZER

Wel­che Pflich­ten hat man als Haus­be­sit­zer in Sa­chen Hei­zung?

Die Aus­tausch­pflicht von Heiz­kes­seln wird in der Ener­gie­ein­spar­ver­ord­nung (ENEV) ge­re­gelt. Wenn der Kes­sel äl­ter als 30 Jah­re ist, muss er aus­ge­wech­selt wer­den. Aus­nah­men von die­ser Ver­pflich­tung macht die ENEV für Nie­der­tem­pe­ra­tur­kes­sel, Brenn­wert­kes­sel und Heiz­kes­sel, de­ren Nenn­leis­tung un­ter vier oder über 400 Ki­lo­watt lie­gen. Aus­ge­nom­men sind eben­falls Ei­gen­tü­mer von Ein- oder Zwei­fa­mi­li­en­häu­sern, die ih­re Im­mo­bi­lie am 1. Fe­bru­ar 2002 selbst be­wohnt ha­ben. kmk

Fo­to: Jens Ka­lae­ne/zb/dpa

Hier ist noch viel zu tun, um die­se Alt­bau­ten wie­der be­wohn­bar zu ma­chen.

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