Die Mie­ter schla­gen zu­rück

In Mün­chen gibt es jetzt die ers­te Mus­ter­kla­ge ge­gen ei­ne dras­ti­sche Miet­erhö­hung. Be­trof­fe­ne hof­fen. Doch kann das wirk­lich ein Mit­tel im Kampf um be­zahl­ba­ren Wohn­raum sein?

Mindelheimer Zeitung - - Bayern - VON HOL­GER SABINSKY-WOLF

Mün­chen Für Ot­to und Ka­rin H. ist es ein Schock nach Weih­nach­ten. In dem Brief des Ver­mie­ters, den ein Bo­te am 27. De­zem­ber 2018 bringt, steht, dass sie sich dar­auf ein­stel­len müs­sen, künf­tig für ih­re Schwa­bin­ger Woh­nung 1492 statt 763 Eu­ro Kalt­mie­te zu zah­len. Das Ehe­paar H. ist über 80 und wohnt seit fast 60 Jah­ren im so­ge­nann­ten Ho­hen­zol­lern­kar­ree. Ei­ne dop­pelt so ho­he Mie­te für ih­re 77-Qua­drat­me­terWoh­nung könn­ten sich die Rent­ner nicht leis­ten. Sie fürch­ten, in ih­rem ho­hen Al­ter um­zie­hen zu müs­sen. Doch jetzt schöp­fen sie Hoff­nung.

Der Münch­ner Mie­ter­ver­ein hat für das Ehe­paar H. und dut­zen­de wei­te­re Mie­ter der An­la­ge ei­ne Mus­ter­kla­ge beim Ober­lan­des­ge­richt (OLG) ge­gen die hor­ren­de Miet­erhö­hung ein­ge­reicht. Nach An­ga­ben des Ver­eins ist es die ers­te Kla­ge die­ser Art im Miet­recht in Deutsch­land. Da­mit wird ju­ris­ti­sches Neu­land im Kampf ge­gen im­mer wei­ter stei­gen­de Mie­ten be­tre­ten. Wenn schon Miet­preis­brem­se und Bau­kin­der­geld nicht wir­ken – kön­nen dann Ge­rich­te den Mie­ten-Wahn­sinn stop­pen?

Im Schwa­bin­ger Fall geht es um Fol­gen­des: Das Ho­hen­zol­lern­kar­ree mit 230 Woh­nun­gen ge­hört der Max-Ema­nu­el Im­mo­bi­li­en Gm­bH. Sie hat die gro­ße An­la­ge 2016 von der Augs­bur­ger Pa­tri­zia AG ge­kauft. In dem 24-sei­ti­gen Schrei­ben von Weih­nach­ten kün­digt die Haus­in­ha­be­rin ei­ne Mo­der­ni­sie­rung an, un­ter an­de­rem mit Wär­me­däm­mung, ei­nem Aus­tausch der Fens­ter und Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren und Bal­kon­an­bau­ten. So be­grün­det die Fir­ma die def­ti­ge Miet­erhö­hung.

Doch nach An­ga­ben des Mie­ter­ver­eins soll die Mo­der­ni­sie­rung erst in zwei Jah­ren um­ge­setzt wer­den. Der Grund für das Schrei­ben kurz vor Jah­res­en­de ist nach An­sicht der Mie­ter­schüt­zer ein ganz an­de­rer: Mit ei­ner Än­de­rung der Rechts­la­ge zum Jah­res­be­ginn darf nur noch ein ge­rin­ge­rer Teil der Mo­der­ni­sie­rungs­kos­ten auf die Mie­ter um­ge­legt wer­den – näm­lich jähr­lich acht Pro­zent. Und noch wich­ti­ger: Es gibt jetzt ei­ne Ober­gren­ze von höchs­tens drei Eu­ro pro Qua­drat­me­ter.

Der Ver­ein ist über­zeugt, dass es hier um Ab­zo­cke ge­hen soll. „Wir ge­hen da­von aus, dass das Un­ter­neh­men kurz vor Än­de­rung der Rechts­la­ge gera­de noch ,al­tes Recht‘ ab­grei­fen woll­te“, sagt Volker Ra­stät­ter, Ge­schäfts­füh­rer des Mie­ter­ver­eins. Der Ab­stand zwi­schen der An­kün­di­gung und dem Be­ginn der Maß­nah­me sei viel zu groß. Das Im­mo­bi­li­enUn­ter­neh­men wehrt sich ge­gen die Vor­wür­fe. Im Ho­hen­zol­lern­kar­ree macht die Fra­ge, wel­ches Recht an­ge­wen­det wird, ei­nen ge­wal­ti­gen Un­ter­schied. Wä­re die Mo­der­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung nach al­tem Recht gül­tig, wür­de sich die Mie­te im Fall des Ehe­paars H. um 729 Eu­ro im Mo­nat er­hö­hen. Nach neu­em Recht wä­re laut Mie­ter­ver­ein ei­ne ma­xi­ma­le Er­hö­hung von 230 Eu­ro mög­lich. Ju­rist Ra­stät­ter ist si­cher, dass für die Mo­der­ni­sie­rung des Ho­hen­zol­lern­kar­rees neu­es Recht gel­ten muss. „Das wol­len wir mit der Mus­ter­fest­stel­lungs­kla­ge klä­ren“, be­tont er.

Die­se Ver­brau­cher­kla­gen mit dem sper­ri­gen Na­men sind neu in Deutsch­land. Es gibt sie erst seit No­vem­ber 2018. Be­kannt wur­de die Mus­ter­fest­stel­lungs­kla­ge im Zu­sam­men­hang mit dem Die­sel-Skan­dal. Sie soll die Rech­te Ein­zel­ner ge­gen­über gro­ßen Kon­zer­nen stär­ken. Ein­rei­chen kön­nen sol­che Kla­gen Ver­bän­de wie der Mie­ter­ver­ein oder die Ver­brau­cher­zen­tra­le. In­ner­halb von zwei Mo­na­ten müs­sen sich min­des­tens 50 Be­trof­fe­ne der Kla­ge an­schlie­ßen, in­dem sie sich kos­ten­los in ein Kla­ge­re­gis­ter ein­tra­gen las­sen. Die Mus­ter­kla­ge re­du­ziert das Ri­si­ko, ei­nen Pro­zess zu ver­lie­ren. Weist ein Ge­richt die Mus­ter­kla­ge ab, kann sich der Be­trof­fe­ne ei­ne ei­ge­ne Kla­ge spa­ren. Hat sie Er­folg, wird wahr­schein­lich auch ein Ein­zel­ner vor Ge­richt recht be­kom­men.

Doch ein pro­ba­tes ju­ris­ti­sches Mit­tel ge­gen im­mer hö­her stei­gen­de Mie­ten ist die Mus­ter­kla­ge wohl nicht. Denn die Fäl­le in so ei­ner Kla­ge müs­sen iden­tisch sein. Das geht nur bei grö­ße­ren An­la­gen wie dem Ho­hen­zol­lern­kar­ree, an­sons­ten fin­den sich kei­ne 50 Be­trof­fe­nen. Um­ge­kehrt: Wenn in ei­nem Stadt­vier­tel et­li­che Haus­be­sit­zer die Mie­te hoch­schrau­ben, sind das al­les in­di­vi­du­el­le Fäl­le – un­brauch­bar für ei­ne Mus­ter­kla­ge. „Die eig­net sich vor al­lem bei ei­ner Mo­der­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung, bei ei­ner Kün­di­gung we­gen wirt­schaft­li­cher Ver­wer­tung oder bei zwei­fel­haf­ten Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nun­gen“, sagt Mie­ter­ver­eins-Ge­schäfts­füh­rer Ra­stät­ter. „Ein pau­scha­les Mit­tel ge­gen den Miet­wahn­sinn ist sie nicht.“

Den­noch plant der Münch­ner Ver­ein schon die nächs­te Mus­ter­kla­ge. Sie wird sich ge­gen den größ­ten deut­schen Woh­nungs­kon­zern Vo­no­via rich­ten. Grund: In ganz Deutsch­land gibt es Be­schwer­den über an­geb­li­che Un­ge­reimt­hei­ten bei den Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nun­gen. Die Mie­ter glau­ben, es ste­cke ein Sys­tem da­hin­ter. „Ge­mein­sam mit an­de­ren deut­schen Mie­ter­ver­ei­nen prü­fen wir gera­de, wel­che Wohn­an­la­ge sich am bes­ten für ei­ne Mus­ter­kla­ge eig­net“, be­rich­tet Ra­stät­ter. Ein Mit­tel, Woh­nungs­kon­zer­ne ein­zu­brem­sen, könn­te die Mus­ter­kla­ge al­so schon sein.

Fo­to: Si­na Schuldt, dpa

Das Ho­hen­zol­lern­kar­ree im Münch­ner Stadt­teil Schwa­bing. Nach ei­ner Mo­der­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung des Ei­gen­tü­mers sol­len die Mie­ten dort dras­tisch stei­gen, teils um das Dop­pel­te. Doch der Münch­ner Mie­ter­ver­ein klagt da­ge­gen.

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