Kapital »vorsichtig« kalkulieren

Die wichtigsten Fragen für die Finanzierung Ihres neuen Eigenheims (Teil 2)

Eigene vier Wände sind für viele Menschen ein Lebensziel. Auf dem Weg dorthin scheitert jedoch mancher hoffnungsvolle Häuslebauer an einer hohen Hürde: die Finanzierung! Wer sich die Kosten schön rechnet, zahlt schnell drauf. Um überhaupt in den Besitz eines Eigenheims zu gelangen, benötigen Sie Eigenkapital. Möglichst viel Eigenkapital. Es befördert die Neigung von Bausparkassen, Banken und Sparkassen, Sie als »kreditwürdig« anzusehen. Wer dagegen wenig Eigenkapital einsetzt, bezahlt höhere Zinsen, braucht länger zur Entschuldung und trägt ein großes Risiko, am Ende durch einen vorzeitigen Verkauf der Immobilie noch mit Schulden dazustehen. Banken fordern daher im Regelfall, mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln (=Eigenkapital) aufzubringen. Finanzierungsangebote – was ist gut, was nicht? Starkes Eigenkapital ist auch in Ihrem ureigensten Interesse. Zinsen von gut einem Prozent sind eine Versuchung: Gegenüber der Miete lässt sich jetzt viel Geld sparen. Immer mehr Institute bedienen daher sogar Kunden, deren Sparstrumpf leer ist, und bieten Finanzierungen zu 100 Prozent an. Die Bedingungen etwa an die Bonität des Kunden (»Kreditwürdigkeit«) sind jedoch hoch, der Zinsaufschlag ebenfalls. Vor allem aber sind 100-Prozent-Finanzierungen – so Erfahrungen in den USA und Dänemark – selten nachhaltig.

Dabei erscheint die solide 20Prozent-Hürde auf den ersten Blick höher als sie tatsächlich ist. Denn zum Eigenkapital gehört nicht allein das Sparbuch. Als eigene Mittel können Sie vielmehr sämtliche Sparverträge zur Altersvorsorge, wie Rentenund Kapitallebensversicherungen, sowie sonstige Geldanlagen nutzen.

Häuslebauer, die lieber einen Teil ihres Eigenkapitals zurückbehalten, müssen einen höheren Kredit aufnehmen und benötigen längere Zeit für die spätere Tilgung. Es ist daher oft günstiger, (fast) alle Sparverträge zu kündigen. So bleibt das Baudarlehen möglichst klein. Doch wie bei anderen Geldgeschäften gilt: Bewahren Sie sich einen finanziellen Spielraum. Notfalls können Sie dann unvorhergesehene Ausgaben – kaputter Fernseher, eine Autoreparatur – problemlos zahlen.

Doch Vorsicht Falle! Verlassen Sie sich nicht auf Banker, Kreditvermittler oder Finanzberater. »Die könnten anderes im Sinne haben«, warnt Nils Nauhauser, Baufinanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. So steigt der Zinsgewinn der Bank, wenn die Darlehenssumme höher ist. Außerdem fließen aus bestehenden Sparverträgen häufig Provisionen an Vermittler, solange der Vertrag nicht von Ihnen gekündigt wurde. Die zusätzlichen Kostentreiber bedenken Wie im richtigen Leben ist auch beim Erwerb einer Immobilie »netto« nicht gleich »brutto«. So fallen erhebliche Erwerbsnebenkosten an: Grunderwerbsteuer, Grundbuch- und Notarkosten, eine Maklercourtage. Alles zusammen etwa 10 Prozent des Kaufpreises.

Dazu kommen noch etwas zum Wohlfühlen. »Kalkulieren Sie alle erforderlichen Kosten ein, Kleinmöbel, Leuchten, Ausgaben für den neuen Garten oder Balkon«, rät Nauhauser.

Wenn Sie einen Neubau planen, sollten Sie an weitere »Zusatzaufwendungen« denken. So könnte der Untergrund Ihres künftigen Heimes böse Überraschungen parat halten: Außergewöhnlich hohes Grundwasser oder Altlasten aus früherer Nutzung bereiten Scherereien.

Sonderwünsche von Ihnen als »Bauherrn« treiben die Kosten zusätzlich in die Höhe. Wenn die Standardleistungen in der sogenannten Baubeschreibung – von den Steckdosen bis zum Parkettfußboden – plötzlich nicht mehr gefallen, ist die Folge ein Aufpreis. Wichtig: Die Zeit »danach« Wer sich seinen Traum vom Eigenheim schön rechnet, zahlt schnell drauf und riskiert im Ernstfall sogar den Verlust von Haus oder Wohnung. Das gilt auch für die Zeit »danach«: Selbst eine schuldenfreie Immobilie »kostet«! Sie kann sogar viel, viel Geld kosten. Es ist daher zweckmäßig, lange vor dem Beginn Ihrer Rentenzeit schuldenfrei zu sein.

Kalkulieren Sie heute schon, welche Kosten später anfallen könnten. Daraus ergeben sich die finanziellen Rücklagen, die Sie als Ü 67 besitzen sollten. Experte Nauhauser nennt eine Faustregel: »Für den Werterhalt der Immobilie kann man jährlich rund zwei Prozent des Wertes der Bausubstanz einkalkulieren.« Die »Bausubstanz« ist der Immobilienpreis – abzüglich des darin enthaltenen Grundstückswertes.

Kalkulieren Sie daher Ihre Finanzierung vorsichtig. Nachfinanzierungen können teuer sein – oder gar von der Bank abgelehnt werden. Ist der Kredit dann zu großzügig, kann der überschüssige Betrag für eine Sondertilgung genutzt werden.

Hermannus Pfeiffer Im Teil 3: Sondertilgungen und »richtige« Finanzierungsformen