Ein Fehler – die ganze Rechnung falsch?
Jahresabrechnung bei Wohnungseigentümergemeinschaft
Einmal im Jahr steht die Abrechnung der Kosten bei jeder Wohnungseigentümergemeinschaft auf der Tagesordnung. Die vielen gesetzlichen Änderungen und der erhebliche Umfang der Unterlagen machen es dem Verwalter schwer, eine »richtige« Abrechnung zu erstellen. Ein Wohnungseigentümer hat Anspruch auf eine richtige und ordnungsgemäße Abrechnung. Wann dieser Anspruch seine Grenzen hat und in welchem Umfang die falsche Abrechnung korrigiert werden muss, darüber informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) anlässlich einer Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main vom 23. Juli 2015 (Az. 2 – 13 S 172/14).
In der Entscheidung waren in der Jahresabrechnung der Gemeinschaft verschiedene Positionen nach dem Verursacherprinzip verteilt worden. Die Kosten sollten also nur denje- nigen Wohnungseigentümern in Rechnung gestellt werden, die diese auch verursacht haben. In der Teilungserklärung der Gemeinschaft war jedoch geregelt, dass die Kosten grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile umzulegen sind. Der klagende Wohnungseigentümer war der Auffassung, die Kosten seien nach Miteigentumsanteilen umzulegen und beantragte daher, die Abrechnung insgesamt aufzuheben.
Die Richter teilten die Auffassung des Wohnungseigentümers. Sie hielten die Abrechnung bezüglich der beanstandeten Positionen für falsch. Die Verteilung der Kosten hätte nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile erfolgen müssen.
Dennoch musste der Kläger fast die gesamten Kosten des Rechtsstreites tragen. Es hätte hier die Anfechtung der Jahresabrechnung nicht insgesamt, sondern vielmehr nur hinsichtlich der einzelnen Po- sitionen erfolgen dürfen, so die Richter. Denn nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist bei einzelnen und abgrenzbaren Kostenpositionen die Jahresabrechnung im Übrigen aufrechtzuerhalten. Dies gilt natürlich nur, soweit der einzelne Fehler keine Auswirkungen auf die Rechnung insgesamt hat.
In der Entscheidung handelte es sich lediglich um geringe Rechnungspositionen, so dass der Großteil der Abrechnung nicht zu beanstanden war. Da der Kläger die Abrechnung insgesamt angegriffen hatte, musste er auch einen Großteil der Kosten übernehmen.
Bei der Anfechtung von Beschlüssen der Jahresabrechnung sollte daher stets im Vorfeld überprüft werden, welche Positionen tatsächlich falsch sind und welche Auswirkungen diese auf die gesamte Abrechnung haben. Ansonsten hat der Eigentümer zwar in der Sache Recht, muss aber dennoch den Rechtsstreit bezahlen. DAV/nd