Klare Vorgaben für neue Eigentümer

Mietrechtlicher Expertentipp

Werden das Haus oder eine Eigentumswohnung verkauft, gilt der Grundsatz »Kauf bricht nicht Miete«. Das bedeutet nach Angaben des Mietervereins Dresden und Umgebung: Für die im Haus oder in der Wohnung lebenden Mieter ändert sich nichts.

Mietvertrag: Der Käufer von Haus oder Wohnung tritt in den alten, bestehenden Mietvertrag ein. Er kann nicht verlangen, dass Mieter einen neuen Vertrag abschließen oder in Vertragsverhandlungen über einen neuen Vertragstext eintreten.

Zahlungspflichten: Nicht die Miete voreilig an den Haus- oder Wohnungskäufer zahlen. Dieser kann die Miete erst beanspruchen, wenn er seine Berechtigung nachgewiesen hat, etwa durch einen Grundbuch- auszug. Ohne Risiko kann an den »Neuen« auch gezahlt werden, wenn der bisherige Vermieter die Mieter hierzu auffordert. Bei Zwangsversteigerungen kommt es auf den gerichtlichen Zuschlagsbeschluss an. Erben können ihre Berechtigung mit Hilfe des Erbscheins nachweisen.

Kündigungsschutz: Der neue Vermieter hat kein besonderes Kündigungsrecht. Wie auch der frühere Vermieter kann er nur kündigen, wenn er einen der im Gesetz aufgeführten Kündigungsgründe wie Eigenbedarf hat. Dabei muss er die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten – je nach Wohndauer des Mieters zwischen 3 und 9 bzw. 12 Monaten. Wenn der neue Eigentümer die Wohnung in der Zwangsversteigerung erworben hat, kann er nach dem Zuschlag zum nächstmöglichen Termin mit Dreimonatsfrist kündigen.

Mieterhöhung: Der neue Eigentümer hat kein automatisches Mieterhöhungsrecht. Er kann die Miete nur unter den gleichen Voraussetzungen erhöhen, wie es auch der alte Vermieter hätte tun können, also etwa nach einer Modernisierung, oder er kann die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben (Mietspiegel).

Mietkaution: Mieter können nur dann eine Rückzahlung der Mietkaution verlangen, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Daran ändert ein Eigentümeroder Vermieterwechsel nichts. Zurückzahlen muss die Kaution der neue Eigentümer. Wird er zahlungsunfähig, kann sich der Mieter auch an dessen Vorgänger halten. nd