Festpreis und unwägbare Kosten
Hausbau
Der Slogan »Bauen zum Festpreis« trifft den Nerv vieler privater Bauherren, die für ihre Finanzierung vor allem Kostensicherheit suchen. Doch nicht alle Vertragswerke von Anbietern, die mit diesem Slogan werben, halten, was er zu versprechen scheint. Die Suche nach dem passenden Partner für einen Hausbau kann sich für angehende Bauherren schwierig gestalten. Schließlich geht es um eine große Einzelinvestition, die mit langfristigen Zahlungsverpflichtungen verknüpft ist. Auf was geachtet werden sollte, verweist der Bauherren-Schutzbund (BSB). Was Geld kostet vorab klären Pauschal-Festpreis – in vielen Verträgen ist nicht vereinbart, dass dieser uneingeschränkt und für die gesamte Bauzeit gilt. Viel häufiger gibt es Festlegungen, dass der genannte Preis nur für einen begrenzten Zeitraum, etwa acht Monate, gilt. Kommt es bei der Baugenehmigung oder durch Schlechtwetterphasen zu Verzögerungen, kann die vereinbarte Garantiezeit überschritten werden, und es drohen Kostenaufschläge.
Zudem bezieht sich der Festpreis nur auf die tatsächlich in der Bau- und Leistungsbeschreibung detailliert enthaltenen Leistungen. Bei nachträglich vom Bauherrn gewünschten Änderungen oder schwammig formulierten Leistungen kann es zu Preisaufschlägen kommen. Etwa für höherwertige als die angegebenen Fliesen.
Jeder ist gut beraten, der nach dem Grundsatz handelt, alles was Geld kostet und was Aus- wirkungen auf die Planung hat muss vor Vertragsabschluss geklärt werden.
Bei der Angabe eines Festpreises ist unbedingt darauf zu achten, wie lange er laut Bauvertrag gültig ist. Zudem sollten Bauherren vor Vertragsschluss die eigenen Vorstellungen und Wünsche mit der Bau- und Leistungsbeschreibung in Übereinstimmung bringen, damit sie Teil des Festpreises werden.
Komplettanbieter werben häufig damit, dass die Planungsleistungen im Festpreis enthalten sind. Im konkreten Vertragsangebot finden sich dann aber häufig nur sehr allgemeine Aussagen zu deren Umfang. Obwohl in den meisten Landesbauordnungen gefordert, sind etwa Ausführungspläne oft nicht als Leistungsbestandteil genannt. Auch bei der immer komplexeren Fachplanung für die Haustechnik wie Lüftung und Heizung muss klar geregelt sein, wer dafür die Verantwortung und die Kosten trägt. Wichtig ist es auch festzulegen, welche technischen Unterlagen dem Bauherrn auszuhändigen sind. »Schlüsselfertig« ist kein geschützter Begriff Nach Schlüsselübergabe ist das Haus einzugsfertig. Was Bauherren bei dem Begriff »schlüsselfertig« erwarten, hat leider oft nicht viel mit der Realität der neuen Immobilie gemein. Denn »schlüsselfertig« ist rechtlich nicht eindeutig definiert. Unterm Strich schuldet der Auftragnehmer nur das, was in der Bau- und Leistungsbeschreibung vereinbart und schriftlich niedergelegt ist.
Beim Begriff »bauseits« sollten Bauherren hellhörig werden, denn in der Praxis bedeutet er: Bauherr, diese Leistung ist deine Sache. Das kann bereits beim Erdaushub für Fundament und Keller beginnen und bis zu den Malerarbeiten oder dem Wand- und Fußbodenbelag führen. Auch Hausanschlüsse für Strom, Gas, Wasser und Abwasser gehören regelmäßig nicht zu »Schlüsselfertig«-Angeboten. Bei verschiedenen als schlüsselfertig deklarierten Vertragsangeboten ergeben sich von Unternehmen zu Unternehmen deutliche Unterschiede im Leistungsumfang. Eine genaue Prüfung der Bauund Leistungsbeschreibungen ist also auch hier unerlässlich. Wichtig: Zahlung nur nach Baufortschritt Verbraucher sind gegenüber dem Auftragnehmer grundsätzlich nicht in der Vorleistungspflicht. Dennoch können scheinbar unwichtige Formulierungsunterschiede dieses Prinzip aushebeln und Risiken auf den Bauherrn abwälzen. Bei solchen Formulierungen wie »Zahlung vor Beginn des Fenstereinbaus« oder »Zahlung mit Beginn der Fliesenarbeiten« geht der Bauherr de facto in Vorleistung.
Nicht selten werden geforderte Leistungen auch einfach zu hoch angesetzt, so dass der Bauherr unterm Strich ebenfalls Vorauszahlungen leistet. Es ist daher darauf zu achten, dass die Raten, die der Zahlungsplan fordert, dem tatsächlichen Wert der jeweils erbrachten Leistungen entsprechen und erst nach Erbringung der Leistung zu zahlen sind. Fertigstellungssicherheit Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) räumt privaten Bauherren zusätzlich das Recht ein, vom Auftragnehmer eine Fertigstellungssicherheit einzufordern, deren Wert fünf Prozent des vereinbarten Werkvertragspreises beträgt. Da viele Verbraucher diesen verbrieften Anspruch nicht kennen, wird er in der Praxis oft nicht eingefordert.
Vertragsbestandteil sollte auch sein, in welcher Form das Unternehmen diese Sicherheitsleistung stellt. Der Unternehmer wählt dafür in vielen Fällen eine Fertigstellungsbürgschaft in der Regel über eine Bank. Diese Bürgschaft muss dem Bauherrn spätestens bei der Fälligkeit der ersten Zahlungsrate übergeben werden. Erfolgt die Übergabe nicht rechtzeitig, dann hat der Bauherr das Recht, von seiner ersten Zahlungsrate einen Betrag in Höhe der Fertigstellungssicherheit zurückzuhalten.
Um Fehler zu vermeiden und die eigenen Interessen zu wahren, sollten sich private Bauherren deshalb bereits vor Abschluss eines Bauvertrags unabhängigen fachmännischen Rat holen. BSB/nd