Mietwohnung unter Zwangsverwaltung: Was passiert mit der Kaution?

Bei Zwangsverwaltung einer vermieteten Eigentumswohnung nimmt der Zwangsverwalter alle Rechte und Pflichten des Vermieters wahr. Ziehen die Mieter aus, muss er ihnen die Kaution zurückgeben.

Dementsprechend kann der Zwangsverwalter seinerseits vom Vermieter die hinterlegte Kaution fordern. Der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 300/14) hat nun laut D.A.S. Leistungsservice entschieden, dass der Zwangsverwalter auch vom Hausverwalter eine hinterlegte Kaution einfordern kann.

Hintergrund: Wird eine vermietete Eigentumswohnung unter Zwangsverwaltung gestellt, übernimmt der Zwangsverwalter die Verantwortung. Er ist jetzt Ansprechpartner der Mieter und nimmt die Miete entgegen. Wird der Mietvertrag beendet, muss im Normalfall der Vermieter die hinterlegte Mietkaution an die Mieter auszahlen – nach Abzug von offenen Beträgen etwa für Betriebskosten oder unzureichende Schönheitsreparaturen.

Bei einer unter Zwangsverwaltung stehenden Wohnung müssen sich die Mieter auch in punkto Kaution an den Zwangsverwalter halten, denn der Vermieter darf keine eigenen Zahlungen mehr tätigen. Für den Zwangsverwalter ist dies oft ein Problem, denn den Geldbetrag hat meist der Vermieter in Verwahrung. Vom Gericht ist anerkannt, dass der Zwangsverwalter vom Vermieter die Kaution verlangen kann, um sie dann dem Mieter auszuzahlen.

Der Fall: Eine Eigentumswohnung in einer Wohnanlage stand unter Zwangsverwaltung. Die Mieter hatten eine Kaution von 750 Euro hinterlegt – allerdings nicht beim Vermieter selbst, sondern bei der Hausverwaltung, die sich um die Wohnanlage kümmerte. Als die Mieter auszogen, forderten sie vom Zwangsverwalter die Rückzahlung der Kaution. Dieser verlangte seinerseits die Herausgabe der Kaution von der Hausverwaltung. Allerdings vergeblich, denn die Hausverwaltung meinte, dass sie den Betrag nur an den Wohnungseigentümer auszahlen müsse. Der Zwangsverwalter habe mit dem Vertragsverhältnis zwischen Eigentümer und Hausverwalter nichts zu tun.

Das Urteil: Dem BGH zufolge sei der Zwangsverwalter gesetzlich verpflichtet, die Wohnung ordnungsgemäß zu verwalten. So habe der Zwangsverwalter das Recht, auch vom Hausverwalter die Herausgabe einer Mietkaution zu verlangen. Die Hausverwaltung fungiere nur als eine Art Zahlstelle des Vermieters. Sie könne nicht damit argumentieren, dass der Zwangsverwalter nicht ihr Vertragspartner sei. Denn der Zwangsverwalter sei rechtlich wie der Vermieter zu behandeln und nehme dessen Rechte und Pflichten war. D.A.S./nd