Zurückforderung nur als letztes Mittel möglich

Mietrecht: Betriebskostenvorauszahlung

Der Vermieter ist verpflichtet, über die Vorauszahlungen des Mieters auf die Betriebskosten jährlich abzurechnen. Passiert dies später als ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes, kann der Vermieter eine Nachzahlung nicht mehr geltend machen. Dieser Anspruch ist dann verjährt. Von dieser Frist unabhängig ist aber der Anspruch des Mieters, dass eine Abrechnung erstellt wird. Dieser Anspruch ist erst nach drei Jahren verjährt.

Aber was passiert, wenn der Vermieter trotz Aufforderung keine Abrechnung erstellt? In einem solchen Fall besteht die Möglichkeit, dass der Mieter sei- ne geleisteten Vorauszahlungen zurückverlangt. Aber ab wann und unter welchen Voraussetzungen?

Im Zusammenhang mit dieser Frage informiert die AG Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) über eine Entscheidung des Amtsgerichts Dortmund vom 15. September 2015 (Az. 425 C 399/15).

Das Gericht hatte hier über die Klage eines Mieters zu entscheiden, der erst nach Beendigung des Mietverhältnisses seine Vorauszahlungen zurückhaben wollte. Er war der Auffassung, dass die ihm erteilte Abrechnung falsch sei und er daher nicht nur die errechnete Nachforderung nicht zahlen müsse, son- dern vielmehr sogar der Vermieter die gezahlten Vorauszahlungen an ihn zurückgeben müsse. Die ihm zugeleitete Abrechnung sei so falsch, dass es sich um eine formell unwirksame Abrechnung handelt.

Folge einer solchen formellen Unwirksamkeit ist, dass die Abrechnung rechtlich keinen Wert hat. Vielmehr werden Mieter und Vermieter so behandelt, als ob keine Abrechnung erstellt wurde. Anders ist dies nur bei der materiellen Unwirksamkeit. Eine solche Abrechnung ist zwar falsch, sie kann aber nachgebessert werden.

Das Gericht bestätigt in diesem Fall die Auffassung des Vermieters. Es befand die Abrech- nung für ausreichend. Aber selbst wenn der Mieter in diesem Punkt Recht gehabt hätte, wäre seine Klage nicht erfolgreich gewesen. Denn er hätte noch während des Mietverhältnisses aktiv werden müssen. Erstellt der Vermieter die Abrechnung, obwohl es ihm tatsächlich möglich ist, nicht, hat der Mieter das Recht, die Vorauszahlungen im laufenden Mietvertrag zurückzubehalten, bis die Abrechnung erstellt ist.

Durch dieses Recht, Zahlungen einzubehalten, kann der Mieter Druck auf den Vermieter ausüben, damit er letztlich die Abrechnung erstellt. Bevor der Mieter also versuchen kann, geleistete Vorauszahlungen wegen einer angeblich fehlenden Abrechnung zurückzufordern, muss er versuchen, die Abrechnung zu erzwingen, indem er die lau- fenden Betriebskosten einbehält. Der Mieter muss zunächst während der Mietzeit die Zahlungen auf die Betriebskosten einstellen, bis der Vermieter die vergangene Abrechnungsperiode abrechnet. Falls dies dann aber der Fall ist, muss der Mieter die einbehaltenen Vorauszahlungen leisten, es handelt sich tatsächlich nur um ein Zurückbehaltungsrecht. Dies entfällt vollständig, wenn der Vermieter seiner Verpflichtung zur Abrechnung nachkommt.

Die Rückforderung von Vorauszahlungen ist also nur letztes Mittel. Insbesondere für die letzte Abrechnungsperiode vor dem Ende der Mietzeit kann eine solche Nachforderung in Betracht kommen, denn dann kann der Mieter keine Vorauszahlungen mehr einbehalten. DAV/nd