Blase auf den Immobilienmärkten?
Immobilienfonds
Während die Reichen an der Börse abkassieren, kassieren »kleine« Leute null Zinsen auf ihren Sparanlagen. Eine Änderung ist nicht in Sicht. Doch es gibt auch für Kleinanleger Alternativen, beispielsweise Miethäuser.
Von Hermannus Pfeiffer
Mario Draghi, Chef der Europäischen Zentralbank in Frankfurt am Main, sendet bislang keine Signale für eine Zinswende. Auf den Sankt-Nimmerleins-Tag wollen viele Sparer aber nicht mehr länger warten. Was tun? Aktien werden zwar weiterhin von Sparern gemieden, aber Mischfonds, die neben Aktien auch Anleihen enthalten, melden immer wieder Absatzrekorde. Sie sind ein guter Einstieg in eine andere Geldanlagestrategie, sofern die Fonds sorgfältig ausgewählt und auf die Kosten geachtet wird.
Nun sind Aktien aus politischen und moralischen Gründen gerade unter Gewerkschaftern und Linken mehr als umstritten. Eine ordentliche Rendite versprechen allerdings auch die weniger riskanten Immobilienfonds.
Wer einen Anteil an einem Immobilienfonds kaufen will, legt damit sein Geld indirekt in Gewerbegebäuden, in Büros oder Wohnhäusern an. Es wird zwischen »offenen« und »geschlossenen« Fonds unterschieden. Geschlossene Fonds sind jedoch allein etwas für Profis, weil sie oft nur in ein einziges Objekt investieren. Anleger werden zudem Eigentümer. Dabei lässt sich selbst bei bester Lage und Substanz sowie erstklassigen Mieten nicht völlig ausschließen, dass unvorhergesehene Ausfälle die Rendite beeinträchtigen oder sogar die Anleger Kapital nachschießen müssen.
Anders konstruiert sind dagegen offene Fonds. Sie sind durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) und ab 2018 auch durch die umstrittene, aber im Februar vom Europaparlament verabschiedete InvestmentRichtlinie MiFID II (»Markets in Financial Instruments Directive«) vergleichsweise verbraucherfreundlicher geregelt. Offene Fonds sind für die Sparer durchsichtiger und sie investieren in mehrere Projekte. Sie »streuen also das Risiko« und sind dadurch unterm Strich relativ risikoarm.
Ganz ohne Risiko geht es nicht Dennoch sind Immobilienfonds nicht ohne Risiko. Es bleibt nun einmal ungewiss, wie sich deren Preise und wie sich der gesamte kapitalistische Finanzmarkt entwickeln werden. So wurden im Gefolge der Finanzkrise mehrere Immofonds geschlossen. An- legern dürften dadurch erhebliche Verluste entstanden sein. Ein Totalverlust ist allerdings nahezu ausgeschlossen. Der Grund: Das Management der Fondsgesellschaft legt das Geld ihrer Kunden in wirkliche Häuser und Grundstücke an.
Für Kleinanleger besonders wichtig: Der spätere Verkauf ei- nes Fondsanteils ist normalerweise leicht möglich. Viele Fonds ermöglichen eine börsentägliche Rückgabe; in den Vertragsbedingungen können aber auch Fristen festgelegt werden. In jedem Fall gilt, Immobilienfonds sollten als langfristige Geldanlage gesehen werden.
Allerdings sind für die in der Bundesrepublik erstmals 1959 angebotenen Fonds die guten alten Zeiten vorbei. »Da gab es ein Immobilienprodukt, das immer täglich zurückgegeben werden konnte, bei dem es niemals ein negatives Vorzeichen in der Wertentwicklung gab und bei dem eine ›5‹ vor dem Komma fast garantiert erschien«, blickte der Berliner Immobilienexperte Rai- ner Zitelmann gern zurück. Und die grundsätzlich investmentfreudige Stiftung Warentest lobte Immobilienfonds früher als »so solide«, weil es noch nie einen Verlust gegeben hatte.
Der Mix macht's
Trotzdem können gut ausgewählte Immobilienfonds selbst in Krisenzeiten als Rettungsanker dienen. Letztlich gilt auch hier die bewährte Sparerformel: »Der Mix macht's!«
Wenn Sie einen Teil des Geldes, das Sie langfristig zurücklegen möchten, in Immobilienfondsanteile investieren, kann sich das auszahlen. Der deutsche Fondsverband BVI nennt als durchschnittliche jährliche Rendite bei einer Haltedauer von fünf Jahren 2,3 Prozent. Über 20 Jahre beträgt die Durchschnittsrendite 3,9 Prozent.
Offene Immobilienfonds sind heute wieder Verkaufsschlager. Rund fünf Milliarden Euro legten Sparer 2016 in Immobilienfonds an. Das ist weit mehr als in den Jahren zuvor. Allerdings: Auch die finanzielle Beteiligung an Immobilien kann man ethisch bedenklich finden, schließlich ist Wohnen ein Grundrecht der Menschen. Andererseits locken ansehnliche Renditen.
Der Anstieg der Immobilienpreise treibt die Preise für Fondsanteile in die Höhe. Wer jetzt kauft, muss wissen, dass er in historisch teure Grundstücke und Häuser sein Geld anlegt. Ob deren Preise und damit auch der Wert der Immobilienanteile zukünftig weiter steigen oder eine Blase platzen wird, das ist völlig offen.
Die Signale aus der Wissenschaft und von Marktbeobachtern darüber sind durchaus widersprüchlich. Riskant sind offenkundig vor allem lukrative Lagen in den Metropolen und Fonds, die in Boombranchen wie der Logistikindustrie investieren.