Hausrecht, Hausverbot und Versicherungen

Serie zum Mietrecht

Das Mietrecht ist eine komplizierte Sache. Viele Mieter stehen im Streit mit ihren Vermietern. Mancher pocht auf sein Recht und weiß nicht, dass er auch Pflichten hat. Der Deutsche Mieterbund (DMB) gibt dazu Erläuterungen.

Das Hausrecht an der gemieteten Wohnung hat ausschließlich der Mieter. Er entscheidet, wer die Wohnung betreten darf und wer nicht. Er darf Dritte – notfalls mit Gewalt – hindern, in die Mietwohnung zu gelangen.

Wer unbefugt in die Mieterwohnung geht oder sich dort aufhält, begeht Hausfriedensbruch und kann bestraft werden. Das gilt genauso für den Vermieter wie für Hausmeister oder Hausverwalter. Ohne Wissen oder gegen den Willen des Mieters dürfen auch diese Personen die Wohnung nicht betreten. Sie dürfen deshalb auch keinen Zweitschlüssel haben. Nutzt etwa der Vermieter dennoch einen Zweitschlüssel, um in Abwesenheit des Mieters in die Wohnung zu gelangen, hat der das Recht, die Türschlösser auszutauschen oder fristlos zu kündigen.

Der Vermieter darf seinem Mieter auch keine Vorschriften über den Empfang von Besuchern machen. Das Hausrecht des Mieters erstreckt sich sowohl auf die Wohnung selbst als auch auf die Zugänge zur Wohnung. Deshalb ist ein Verbot des Vermieters, das Haus zu betreten, gegenüber einem Besucher unzulässig. Anders allenfalls, wenn der »Besucher« früher ein Mieter im Haus war und ihm als »Randalierer« gekündigt wurde.

Das Hausrecht des Mieters gibt ihm auch das Recht, sich in der Wohnung so einzurichten, wie er will.

Kein Hausverbot für Mieterverein

Der Vermieter darf auch dann kein Hausverbot für Mitarbeiter des Mietervereins verhängen, wenn er sich über deren sorgfältige Arbeit geärgert hat.

Nach Informationen des DMB stritten sich Mieter und Vermieter u. a. über Lärmbeeinträchtigungen und den Zustand des Gartens. Ein Mitarbeiter des Mietervereins erstellte im Zusammenhang mit der Rechtsberatung der Mieter ein Besichtigungsprotokoll vor Ort. Dieses Protokoll enthielt detaillierte Äußerungen zu Grünflächen, Hausfassade, Heizungsraum und Hellhörigkeit.

Der Vermieter reagierte hierauf »beleidigt«. Er ließ über seinen Rechtsanwalt ein Hausverbot für Mitarbeiter des Mietervereins aussprechen.

Zu Unrecht, wie das Amtsgericht Meldorf (Az. 80 C 1631/03) feststellte. Während das Interesse der Mieter am »Besuch« des Vertreters vom Mieterverein und an dessen »Zeugnis« eindeutig sei, sei nicht ersichtlich, inwieweit ein das Hausverbot rechtfertigendes Interesse des Vermieters verletzt sein könnte.

Außerdem, so das Gericht, selbst wenn ein Hausverbot gegen den Vertreter des Mietervereins, der das Besichtigungsprotokoll erstellt hat, berechtigt wäre, könnten andere Mitarbeiter des Mietervereins ohne Weiteres zu »Besuch« kommen. Ein generelles Hausverbot sei auf jeden Fall unwirksam.

Keine Pflicht für Hausrat- und Haftpflichtversicherungen

Auch für Mieter sind eine Hausrat- und Haftpflichtversicherung sinnvoll. So schützt die Hausratversicherung vor finanziellen Folgen und Schäden bei Einbruch, Diebstahl, Brand, Blitzschlag, Explosion, Leitungswasserschäden und Sturm. Versichert ist der gesamte Hausrat, unter Umständen auch Wertsachen und Fahrräder.

Die private Haftpflichtversicherung deckt mögliche Schäden durch geplatzte Wasser- schläuche an Spül- oder Waschmaschinen ab, die an Fußböden oder Decken, am Mauerwerk und am Hausrat der Mieter in den darunter oder daneben liegenden Wohnungen entstehen.

Der Vermieter kann aber nicht fordern, dass der Mieter Haftpflicht- oder Hausratversicherungen abschließt. Steht eine derartige Klausel im Mietvertrag, ist sie unwirksam, weil sie für den Mieter völlig überraschend ist.

Die Hausratversicherung des Vermieters muss der Mieter nicht zahlen, auch nicht über die Betriebskostenabrechnung. Nach Angaben des DMB sind lediglich die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherungen für das Haus selbst Betriebskosten, die in die jährliche Betriebskostenabrechnung eingestellt werden dürfen. nd

Serie wird fortgesetzt – siehe ndratgeber vom 27. September, 4., 11., 18. Oktober, 1., 8., 15., 29. November und 6. Dezember 2017.