Ansprüche nach Entlastung des Verwalters?

Wohnungseigentümergemeinschaft

Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist in der Regel eine Verwaltung bestimmt. Sie erstellt Abrechnungen, verfügt über Gelder und vergibt Aufträge.

Um die Tätigkeit des Verwalters transparent zu halten, erstellt dieser einmal jährlich eine Abrechnung und lässt diese in der Regel vom Eigentümer oder auch dem Beirat zumindest in Stichproben prüfen. Wenn dann ein Beschluss über die Abrechnung gefasst wird und diese als richtig und auch schlüssig erachtet wird, möchte der Verwalter sich entlasten lassen. Kann er danach nicht mehr in Anspruch genommen werden, egal was kommt?

In diesem Zusammenhang verweist die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) auf eine Entschei- dung des Landgerichts Krefeld vom 3. Mai 2017 (Az. 7 O 20/16).

In der Entscheidung war ein positiver Beschluss über die Entlastung der Verwaltung für die gesamte Tätigkeit im abgelaufenen Wirtschaftsjahr gefasst worden. Fünf Jahre später wechselte die Verwaltung. Der neue Verwalter setzte die Gemeinschaft darüber in Kenntnis, dass der Angestellte der vorherigen Verwaltung Gelder offenbar fehlerhaft gebucht habe. Über 10 000 Euro waren vom Konto der Gemeinschaft verschwunden. Die WEG klagte auf Erstattung. Die alte Verwaltung bezog sich auf die erteilte Entlastung. Es könnte deshalb keine Forderung mehr geltend gemacht werden.

Das Gericht stimmt hier teilweise zu. Grundsätzlich bedeutet die Entlastung die Billigung der Verwaltertätigkeit und befreit den Verwalter von der Pflicht zur Erklärung über diese Vorgänge. Dies gilt, soweit hiervon die Eigentümer bei der Beschlussfassung über die wesentlichen Umstände Bescheid wussten oder diese zumindest hätten kennen müssen. Es muss daher für jeden Einzelfall – hier jede Buchung – entschieden werden. Hierbei dürfen keine erhöhten Anforderungen an die Prüfer gestellt werden. Fachund Spezialwissen darf nicht vorausgesetzt werden. Das wurde im Fall für einen Teil der falschen Buchungen bejaht, für andere verneint.

Will also die Gemeinschaft jetzt noch Ansprüche geltend machen, muss sie sich stets fragen, ob der Fehler bereits bei der Beschlussfassung über die Entlastung bekannt war oder hätte bekannt sein müssen. Nur dann kann der abgeschlossene Zeitraum noch einmal erneut geprüft werden. DAV/nd