Vorkaufsrecht als Chance
Manchem Investor schnappt Berlin die Häuser weg
Mieten und Immobilienpreise gehen in Berlin seit Jahren durch die Decke. Das rot-rot-grüne Bündnis versucht, durch Ausübung von Vorkaufsrechten die Verdrängung zu bremsen. Der Spekulationswahnsinn greift weiter um sich in Berlin. Im Bezirk Neukölln machen sich mehr als 100 Mieter ganz konkret Sorgen um die Zukunft ihrer Wohnungen. Denn ein Investor hat Anfang August bei dem Ensemble mit 53 Wohnungen zugegriffen.
»Der Bezirk hatte uns sofort informiert, dass unser Haus verkauft wurde«, sagt Mieter Ralf Rebmann. Damit haben die Hausbewohner zumindest eine Chance, dass BerlinNeukölln sein Vorkaufsrecht wahrnimmt. Denn in sogenannten Milieuschutzgebieten kann er bei einem Hausverkauf reingrätschen und anstelle des ursprünglichen Käufers – zu den gleichen Bedingungen – in den Vertrag eintreten. Es sei denn, der Käufer akzeptiert eine sogenannte Abwendungsvereinbarung, in diesen Verträgen werden beispielsweise der Anbau von Balkonen oder aufwendige energetische Sanierungen für einen Zeitraum von meist 20 Jahren ausgeschlossen, was Verdrängung durch exorbitante Mietsteigerungen verhindern soll.
Es ist erklärtes Ziel der Berliner Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (LINKE), dass die Bezirke dieses Recht stärker wahrnehmen, um Menschen vor Verdrängung zu schützen. Mitten im Wahlkampf zum Abgeordnetenhaus 2016 preschte der Bezirk FriedrichshainKreuzberg vor und leitete das Verfahren für ein Wohnhaus ein. Mit der Rückendeckung des rot-rot.grünen Senats wird das in Städten wie München schon seit Jahren angewandte Instrument nun auch in der Haupt- stadt reger ausgeübt. Die Hälfte der Bezirke hat inzwischen das Vorkaufsrecht genutzt.
Der Käufer des Neuköllner Hauses, der dem Vernehmen nach rund sieben Millionen Euro für die Immobilie gezahlt hat, steht in Verbindung mit dem berühmt-berüchtigten Immobilieninvestor Gijora Padovicz. Seinen Ruf erwarb er sich mit rüden Entmietungen in seinem Bestand, der wohl mehrere hundert Häuser umfasst.
Die Kaltmiete liegt im Durchschnitt derzeit bei etwas über sechs Euro. Durch Modernisierungen und die Vertreibung alter Mieter ließe sich dieser Wert angesichts des Ralf Rebmann, ElWe44 Marktes in der Hauptstadt locker verdoppeln. »Wir sind nicht grundsätzlich gegen jede Art von Mieterhöhung, solange deswegen niemand die Wohnung aufgeben muss«, sagt Rebmann. Doch genau das droht nach dem Verkauf.
»Wir waren kein organisiertes Hausprojekt, aber wir haben uns innerhalb weniger Wochen organisiert«, berichtet Rebmann. »Es geht also.« Die Hausgemeinschaft firmiert unter dem Namen »ElWe44«, das steht für die Adresse Elbestraße, Ecke Weigandufer sowie die alte Neuköllner Postleitzahl. »Es ist ein generationenübergreifendes Haus. Du hast 25- bis 85-Jährige. Manche können Flyer machen, andere fotografieren, jemand anders kann Lautsprecher bauen«, berichtet Rebmann. »Dann merkt man, dass es solidarisch abläuft«, fügt er noch hinzu. Beraten wurden die Betroffenen auch von den Mietern anderer Häuser, die den nervenaufreibenden Prozess schon durchgemacht hatten.
»Der irre Zeitdruck durch die Acht-Wochen-Frist ist ein Riesenthema«, sagt Rebmann. Bis 7. Oktober muss alles unter Dach und Fach sein. Und das ist eine Menge: Gutachten zur Wertermittlung, eine Finanzierung des Kaufs, mögliche Zuschüsse des Finanzsenators. Für die kaputtgesparte Verwaltung und meist unerfahrene Mieter ist der bundesrechtlich vorgegebene Zeitrahmen ein Galopp. Für das Neuköllner Haus prüft die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Stadt und Land den Kauf. Es sieht ganz gut aus, weil der Preis für die derzeitige Marktlage nicht exorbitant ist. Dennoch werden sich die Mieter auf sogenannte freiwillige Mieterhöhungen einstellen müssen. Jeder prüft, wie viel mehr er sich leisten könnte. Politiker von SPD, LINKEN und Grünen geben sich bei den Bewohnern die Klinke in die Hand. Für Samstag hat die Hausgemeinschaft eine Demo organisiert, um den Druck für den Vorkauf zu erhöhen.
Ganz so wie gewollt flutscht das Vorkaufsrecht jedoch nicht. Manche Bezirke wollen keine Milieuschutzgebiete einrichten – die zwingende Voraussetzung für das Recht. Andere nutzen die Eingriffsmöglichkeit sehr zaghaft. Und manche würden gerne öfter zugreifen. Seit September 2017 hatte Pankow in 73 Fällen die Ausübung geprüft – herausgekommen sind ein Vorkauf und sechs Abwendungsvereinbarungen. »Es wäre schön, wenn wir Vorkaufsrechte stärker ausüben könnten. Dafür bräuchte es mehr Mittel«, sagt der dortige Baustadtrat Vollrad Kuhn (Grüne). »Beim Vorkaufsrecht muss es eine deutlich lockerere Hand des Finanzsenators geben«, fordert auch LINKE-Stadtentwicklungsexpertin Katalin Gennburg.
»Der irre Zeitdruck durch die Acht-Wochen-Frist ist ein Riesenthema.«