Leben mit Schimmelrisiko
Urteil des Bundesgerichtshofs
Tausende ältere Mietwohnungen sind nicht ordentlich gedämmt und die Schimmelgefahr ist dort erhöht. Berechtigt allein das den Mieter schon zur Kürzung der Miete? Nun hat der Bundesgerichtshof gesprochen – und die Urteile der Vorinstanz deutlich gerüffelt.
Defekte Heizung, Feuchtigkeit, Schimmel – Mängel in Wohnungen sind ein Dauerbrenner bei Streits zwischen Mietern und Vermietern. Bisherige Urteile zum Schimmel beschäftigen sich mit Mietminderungen, wenn die lästigen und auch gesundheitsschädlichen Pilze schon die Wand entlang wuchern.
Was aber gilt für Mietkürzung, wenn Schimmel lediglich droht? Kommt nicht in Frage, befand der Bundesgerichtshof (BGH) am 5. Dezember 2018 (Az. VIII ZR 271/17 und Az. VIII ZR 67/18). Das Urteil fällt zur Freude von Vermietern deutlich aus.
Worum ging es?
Dem Fall zugrunde lagen zwei Klagen von Mietern im schleswig-holsteinischen Glinde gegen ihren Vermieter, einen Wohnungsbauträger. Sie machten geltend, dass wegen des Zustands der 1968 und 1971 errichteten Wohnungen zwischen Oktober und März jedes Jahr die Gefahr von Schimmel bestehe. Allein diese sogenannte Mangelgefahr rechtfertige bereits eine Kürzung der Miete – unabhängig davon, ob Schimmel tatsächlich auftritt, so ihre Argumentation.
Wie sahen dies die Vorinstanzen?
Das Landgericht Lübeck gab den Klägern diesbezüglich Recht. Zwar hätten die Wohnungen den seinerzeit gültigen Bauvor- schriften entsprochen. Die Mieter hätten aber das Recht auf zeitgemäße Mindeststandards. Diese seien längst nicht mehr erfüllt. Mit zumutbarem Stoßlüften und normalem Heizen könne man der Schimmelbildung nicht beikommen. Das Gebäude sei daher mangelhaft. »wenn nur durch übermäßiges und unwirtschaftlich heißes Heizen und Lüften Feuchtig- keitsschäden vermieden werden«. Mehr als zweimal Lüften pro Tag sei den Mietern nicht zuzumuten und die Kürzung der Miete rechtens.
Das Landgericht verurteilte den Eigentümer in dem einen Fall zudem dazu, einen Vorschuss von 12 000 Euro für eine Innendämmung zu zahlen.
Wie sah das der BGH?
Die Kläger scheiterten nahezu auf ganzer Linie. Eine nicht sanierte oder modernisierte Wohnung dürfe nicht nach Neubaustandards gemessen werden, so der zuständige 8. Senat des Bundesgerichtshos. Nach gängiger Rechtsprechung müsse vielmehr beurteilt werden, ob sie den zum Zeitpunkt der Erbauung gültigen Vorschriften entsprach. Das sei hier der Fall gewesen, Schimmelgefahr hin oder her. Die Wohnungen seien deshalb mangelfrei.
Welche Bedeutung hat das BGH-Urteil?
Es ist eine gute Nachricht für Vermieter. Auf diese wäre nach Einschätzung des Eigentümerverbandes Haus & Grund eine wahre Klagewelle nebst Sanierungspflichten zugerollt, hätte der BGH zugunsten der Kläger entschieden. »Vermieter von Altbauimmobilien können erst einmal aufatmen«, sagt dazu der Experte für Immobilienrecht, Rechtsanwalt Karsten Rahm.
Mieter wiederum müssen wissen: Wenn sie eine ältere Wohnung mieten, kann das auch gewisse Erschwernisse mit sich bringen. Dazu gehört gegebenenfalls auch: Öfter lüften und mehr heizen.
Und wenn der Schimmel schon da ist?
... bleibt juristisch alles beim Alten. Schimmel ist unstreitig ein Mangel an der Mietsache. Mieter können wie bisher seine Beseitigung verlangen. Sie müssen den Befall dem Vermieter melden. Dieser ist dann erst einmal in der Beweispflicht: Er darf nicht einfach den Mieter beschuldigen, nicht richtig gelüftet oder geheizt zu haben. Sondern der Vermieter muss zunächst beweisen, dass nicht die Bausubstanz Grund für Schimmelbildung ist, sagt Beate Heilmann, Mitglied der Geschäftsführung im Ausschuss der ARGE Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein.