Mieten steigen – weniger stark
Bausenatorin Lompscher bezeichnet neue Mietspiegel-Erhebung als »rechtssicher«
Der Berliner Mietspiegel 2019 ist im Vergleich zum letzten Erhebungszeitraum nur um die Hälfte gestiegen. Dazu tragen aber auch Faktoren bei, die mit mietdämpfenden Maßnahmen nichts zu tun haben.
Der Anstieg ist vergleichsweise moderat. Der am Montag veröffentlichte Berliner Mietspiegel 2019 verzeichnet einen Anstieg der untersuchten Bestandsmieten um durchschnittlich 5,2 Prozent in den vergangenen zwei Jahren. Bei der Ermittlung für die Jahre 2014 bis 2016 lag diese Quote noch bei knapp zehn Prozent. Der nach Relevanz der einzelnen Segmente gewichtete Durchschnittswert beträgt jetzt 6,72 Euro nettokalt pro Quadratmeter gegenüber 6,39 Euro im Jahr 2017.
Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (LINKE) wertete dies als »deutliches Zeichen für die Wirksamkeit der mietenstabilisierenden Maßnahmen des Berliner Senats«. Als Beispiele nannte Lompscher die Ausweitung des Milieuschutzes. Der umfasst mittlerweile 57 Gebiete mit 460 000 Wohnungen sowie die Vereinbarungen zur Mietenbegrenzung mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften und die Ausweitung von deren Beständen durch Rückkäufe und Neubau.
Lompscher hob hervor, dass der Mietspiegel erstmals seit 2013 wieder von allen an seiner Erstellung beteiligten Gruppen, also sowohl Mieterverbänden als auch Vertretern der Immobilienwirtschaft, anerkannt wird. »Wir können daher davon ausgehen, dass der neue Mietspiegel rechtssicher und gerichtsfest ist«, so die Senatorin. Sie habe die Erwartung, dass auch die Deutsche Wohnen AG – mit 116 000 bewirtschafteten Wohnungen größter privater Vermieter der Stadt – die juristischen Querschüsse gegen die Verbindlichkeit des Mietspiegels einstelle.
Der Mietspiegel erfasst anhand von repräsentativen Stichprobenuntersuchungen die ortsüblichen Vergleichsmieten für alle nicht preisgebundenen rund 1,4 Millionen Mietwohnungen in der Stadt. Differenziert wird nach Kriterien wie Baujahr, Wohnungsgröße, Ausstattung und Wohnlage. Die ermittelten Werte dienen als eine Art Kappungsgrenze für mögliche Mieterhöhungen bei bestehenden Verträgen. Allerdings dürfen bei der Erhebung laut Paragraf 558 Baugesetzbuch nur Wohnungen berücksichtigt werden, bei denen die Miete in den letzten vier Jahren neu vereinbart wurde. Unveränderte, in der Regel deutlich günstigere Bestandsmieten werden nicht berücksichtigt. Das treibt den ermittelten Durchschnitt nach oben. Dies gilt auch für rechtswidrig überhöhte Mieten, wie sie regelmäßig als Verstöße gegen die »Mietpreisbremse« bei Neuvermietungen zu verzeichnen sind.
Das bemängelt auch der Mietrechtsanwalt Marek Schauer, der die Berliner Mietergemeinschaft seit 2014 in der vom Senat eingesetzten Arbeitsgruppe zur Mietspiegelerstellung vertritt. »Den Wahnsinn auf dem Berliner Wohnungsmarkt bildet der Mietspiegel leider mit ab. Hier muss der Gesetzgeber handeln, damit desaströse Mietsteigerungen nicht auch noch mit dem Mietspiegel möglich werden«, sagte Schauer am Montag »nd«. Mieterverbände, Linkspartei, Grüne und die SPD fordern seit Jahren entsprechende gesetzliche Änderungen, die bislang stets am hartnäckigen Widerstand der CDU und CSU gescheitert sind.
Auch kann der vergleichsweise geringe Anstieg des Durchschnittswertes nicht darüber hinwegtäuschen, dass es in einzelnen Segmenten des Wohnungsmarktes zu regelrechten Preissprüngen gekommen ist. Das betrifft vor allem kleinere Altbauwohnungen (vor 1918) und Neubauwohnungen, die ab 2003 bezugsfertig wurden. Auch die Spreizung innerhalb der einzelnen Segmente ist teilweise erheblich gestiegen. So beträgt der Mietspiegel-Mittelwert für eine 60 bis 90 Quadratmeter große Altbauwohnung 6,33 Euro pro Quadratmeter. Durch sogenannte wohnwerterhöhende Merkmale kann aber auch eine »ortsübliche Vergleichsmiete« von 10 Euro erreicht werden. Weiteren »Sprengstoff« birgt eine berlinweit neue Wohnlageneinstufung (einfach, mittel oder gut), die die zuletzt 1993 erfolgte Bewertung ersetzt. Einige bislang »einfache« Wohnlagen werden höhergestuft, weil sowohl städtebauliche Maßnahmen als auch Verdrängungsprozesse und neue soziale Zusammensetzungen in diesen Blöcken »die Wohnqualität verbessert haben« – was dann zusätzliche Mieterhöhungen ermöglicht. »Die veränderte Wohnlageneinordnung bedeutet für Mieter in manchen Wohnvierteln sogar eine bedrohliche Zunahme der Verdrängungsgefahr«, erklärte der wohnungspolitische Sprecher der Linksfraktion, Michail Nelken.
Nach der Vorstellung des neuen Mietspiegels übergaben Vertreter der Berliner Mietergemeinschaft der Senatorin Lompscher einen offenen Brief. Philipp Möller von der Mietergemeinschaft fasst die darin enthaltenen Forderungen wie folgt zusammen: »Wir erwarten, dass die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften noch stärker mietdämpfend wirken und nicht nur Steigerungen begrenzen, sondern auch Mieten senken.« Vor allem erwarte man, dass der Senat endlich ein kommunales Wohnungsbauprogramm auf den Weg bringt.
Man sei sich in vielen Punkten einig, sagte Lompscher. »Aber es ist ein sehr steiniger Weg und dauert halt auch seine Zeit.«