Grund & Haus

Immobilienerbe: Wenn es um Haus und Hof geht

Dass Deutschland ein Land der Erben ist, hat sich längst herumgesprochen. Vermögenswerte von ungeheuren Ausmaßen gehen in den kommenden Jahren von einer Generation auf die andere über.

Den finanziell gesehen größten Brocken solcher Erbschaften stellen häufig Häuser oder Wohnungen dar, denn unter einer sechsstelligen Summe ist in weiten Teilen der Bundesrepublik kaum eine Immobilie mehr zu haben. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat Urteile zu diesem Thema gesammelt.

Familienheim

Ein Haus (eine Wohnung) kann an den Ehegatten alleine oder gemeinsam mit den Kindern völlig steuerfrei vererbt werden, wenn die Erben darin bereits wohnen oder unverzüglich dort einziehen. Allerdings gibt es Grenzen dieser erbenfreundlichen sogenannten Familienheim-Lösung. Das Finanzgericht Düsseldorf (Az. 4 K 1063/17) entschied im Falle von zwei gleichzeitig vererbten, aneinandergrenzenden Grundstücken, die im Grundbuch auf verschiedenen Blättern eingetragen waren, unterschiedlich. Das Grundstück mit Haus konnte steuerbefreit vererbt werden, das danebengelegene Gartengrundstück fiel nicht unter diese Regelung. Es handelte sich ja nicht um ein Familienheim.

Abzugsfähig oder nicht?

Eine Erbschaft wird manchmal dadurch geschmälert, dass die Erben erheblichen Aufwand betreiben müssen, um die Immobilie auch tatsächlich verwerten zu können. So war es in einem Fall, in dem für mehr als 10 000 Euro ein größerer Ölschaden beseitigt werden musste. Der Erbe wollte ein Drittel dieses Betrages als Nachlassverbindlichkeiten steuerlich geltend machen. Das Finanzgericht Münster (Az. 3 K 900/13) stellte fest, dass nur zum Zeitpunkt des Erbfalls bereits in der Person des Erblassers begründete Verpflichtungen abzugsfähig seien. Davon könne hier nicht die Rede sein.

Genau hinsehen

Bevor jemand ein Erbe ausschlägt, was grundsätzlich das Recht eines jeden Betroffenen ist, sollte er sich gründlich überlegen, ob er das wirklich will. Zwei Frauen hatten angesichts des vernachlässigten Zustandes einer Mietwohnung, in der ihre verstorbene Schwester gewohnt hatte, auf das Erbe verzichtet. Bei genauerer Betrachtung stellte sich heraus, dass insgesamt doch etwa 6000 Euro übriggeblieben wären. Die Erbinnen wollten ihre Ausschlagung zurücknehmen, was das Oberlandesgericht Düsseldorf (Az. 3 Wx 140/18) ablehnte. Ein vorschneller Verzicht ohne gesicherte Informationen über die Vermögenslage mache eine spätere Zurücknahme unmöglich.

Unzumutbar

Manchmal schreibt das Leben sehr befremdliche Geschichten. Ein Mann tötete seinen Bruder und wurde deswegen zu knapp zehn Jahren Freiheitsstrafe verurteilt. Gleichzeitig besaß er ein dingliches Wohnrecht im Haus dieses Bruders. Die Ehefrau des Getöteten, die noch dort wohnte, verlangte eine Löschung dieses Rechts.

Der Bundesgerichtshof (Az. V ZR 208/15) entschied, dass ein Ausüben des Wohnrechts durch den Bruder eine unzumutbare Belastung für die Witwe darstellen würde. Allerdings müsse man das Recht nicht löschen, sondern man könne den Betroffenen verpflichten, das Recht an einen Dritten abzutreten.

Der Lebensmittelpunkt

Der Ehepartner oder Lebenspartner kann in den Mietvertrag eines Verstorbenen eintreten, mit dem er einen gemeinsam Haushalt geführt hat. Ein solcher gemeinsamer Haushalt liegt nach Meinung des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg (Az. 922 C 245/13) aber nur dann vor, wenn es sich bei der Wohnung tatsächlich um den Lebensmittelpunkt handelte. Wenn ein Paar seit über 30 Jahren in Mexiko lebte und die Wohnung in Deutschland nur wenige Wochen im Jahr nutzte, entfällt das Eintrittsrecht.

Nachlasspflegschaft

Immer wieder kommt es nach Todesfällen vor, dass in absehbarer Zeit kein Erbe der oder des Verstorbenen gefunden werden kann. Das ist für den Vermieter des Toten insbesondere dann eine schwierige Situation, wenn er schnell wieder in den Besitz seiner Wohnung kommen will.

Das Kammergericht Berlin (Az. 19 W 102/17) stellte fest, dass das Nachlassgericht auf Antrag des Vermieters eine Nachlasspflegschaft anordnen muss, um eventuelle Ansprüche geltend machen zu können. Das gilt auch dann, wenn vermutlich kein oder wenig Vermögen vorhanden ist.

Besonderer Erbfall

Wenn ein einzelner Miterbe nach Eintritt des Erbfalles eine Immobilie ganz oder teilweise für sich selbst zu Wohnzwecken nutzt, dann können daraus Ansprüche seiner Miterben entstehen. Gegenüber dem Oberlandesgericht Rostock (Az. 3 U 67/17) setzten diese Miterben durch, dass der Nutzer eine Entschädigung bezahlen müsse. Dazu bedarf es allerdings einer Mehrheitsentscheidung der Erbengemeinschaft

Wenn der Staat haften muss

Nicht nur Privatpersonen erben, sondern immer wieder kommt auch der Staat zum Zuge. Doch Erbschaften sind nicht nur erfreulich – zum Beispiel dann, wenn am Ende weniger übrig bleibt als erwartet. Der Bundesgerichtshof (Az. V ZR 309/17) entschied in dem Zusammenhang, dass die öffentliche Hand als Alleinerbe eines Wohnungseigentümers nur bis zu einer gewissen Grenze zur Kasse gebeten werden kann. Wenn gegenüber einer Eigentümergemeinschaft Wohngeldschulden bestehen, dann haftet der Staat dafür lediglich mit dem vorhandenen Nachlass.