Run auf deutsches »Betongold« hält an
Immobilien in Ballungsgebieten sind noch einmal teurer geworden. Das treibt auch Mietpreise hoch.
Das Volumen der Investitionen in Immobilien ist auf einen neuen Höchststand gestiegen. Dabei bleibt die Zahl der neuen Verträge im Vergleich zu 2016 annährend gleich.
Der Run auf deutsches »Betongold« hält unvermindert an. Das Investitionsvolumen für den Kauf von Immobilien stieg zwischen 2016 und 2018 auf einen neuen Höchststand von 269 Milliarden Euro. Das geht aus dem am Dienstag in Berlin vorgestellten Immobilienbericht der amtlichen Gutachterausschüsse hervor. Im Jahr 2016 hatte das Investitionsvolumen noch bei rund 237,5 Milliarden Euro gelegen.
Der Bericht basiert auf den rund eine Million notariellen Kaufverträgen, die 2018 in Deutschland abgeschlossen wurden. Dabei zeigt sich, dass die Zahl der getätigten Transaktionen in den vergangenen zehn Jahren weitgehend stabil geblieben ist, während die Kaufpreise im Jahresdurchschnitt um jeweils acht Prozent anzogen.
Der Löwenanteil der Umsätze entfiel mit 180 Milliarden Euro auf Wohnimmobilien. Dabei sind die Preise besonders in den großen Metropolen und Ballungsräumen weiter deutlich gestiegen, und zwar in allen Segmenten, vom Bauland über gebrauchte und neue Eigenheime und Eigentumswohnungen bis hin zu Mehrfamilienhäusern.
Die Preisschere zwischen boomenden Städten und Ballungsgebieten auf der einen und ökonomisch und infrastrukturell »abgehängten« Landkreisen
und Kommunen auf der anderen Seite ist dabei weiter auseinandergegangen. So werden im Landkreis München für gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser im Durchschnitt 10 170 Euro pro Quadratmeter bezahlt, im Kyffhäuserkreis und im Mansfelder Land sind es dagegen deutlich unter 500 Euro. Bei Eigentumswohnungen und Bauland zeigt sich ein ähnliches Bild.
Bei Mehrfamilienhäusern treibt diese Preisentwicklung natürlich auch die Mieten in die Höhe, zumal in den Boomregionen die Neubautätigkeit weit hinter der Nachfrage zurückbleibt.
Obwohl die Nachfrage und die Preise auf dem Immobilienmarkt wohl weiter ansteigen werden, sieht Eltges noch keine »Blasengefahr«.
So sei die Zahl der Baugenehmigungen im Geschosswohnungsbau trotz aller politischen Beteuerungen zur Priorität der Wohnraumversorgung 2018 leicht rückläufig gewesen, kritisierte Markus Eltges, Leiter des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BSSR). Es fehle an Planungskapazitäten und in einigen Großstädten sei auch der Widerstand von Anwohnern gegen Neubauprojekte ein großes Hemmnis für zügiges Bauen. Zudem würden Ressourcen an Stadträndern und im Umland der Boom-Städte oftmals nur unzureichend genutzt. Dabei mangele es auch an der nötigen Infrastruktur, von der Verkehrsanbindung bis zum Breitbandanschluss.
Auch bei der Wohnraumversorgung hat sich die Schere weiter geöffnet. Während es in Städten wie München, Hamburg, Stuttgart, Frankfurt und Berlin faktisch keinen relevanten Wohnungsleerstand mehr gibt, liegt diese Quote in großen Teilen von Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen deutlich über zehn Prozent. Stark davon betroffen sind auch einzelne Kreise im Ruhrgebiet oder im Saarland. Dort findet man im Geschossbau auch noch Mietwohnungen für Quadratmeterpreise von unter fünf bis sechs Euro, während sich die Angebotsmieten in den BoomStädten bei teilweise über elf Euro eingepegelt haben.
Obwohl die Nachfrage und die Preise auf dem Immobilienmarkt wohl auch weiterhin ansteigen werden, sieht Eltges noch keine »Blasengefahr«, zumal die Finanzierungskonditionen angesichts der Null-Zins-Politik nach wie vor günstig seien. Es deute sich in besonders teuren Städten wie München und Hamburg an, dass im oberen Mietpreissegment eine Grenze erreicht sei.
Matthias Waltersbacher, BSSRReferatsleiter und Mitautor des Berichts, wollte auf Nachfrage auch nicht ausschließen, dass verstärkte Mietpreisregulierungen für gebrauchte Immobilien im Geschosswohnungsbau »eine gewisse preisdämpfende Wirkung entfalten können«. Allerdings gebe es Anzeichen für »Ausweichbewegungen«. Bei sinkenden Renditechancen im Bereich Mietwohnungen würden Investoren verstärkt auf deren Umwandlung in Wohneigentum orientieren.
Reiner Rössler vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin sieht allerdings in der Hauptstadt aufgrund des geplanten Mietendeckels eine »deutliche Verunsicherung im Markt«. In einigen Kaufverträgen sei ein nachträglicher Preisabschlag für den Fall des Inkrafttretens vereinbart worden.