Zur Reform des Wohnungseigentümergesetzes
Reform des Wohnungseigentümergesetzes
Viele Fragen erreichen derzeit den Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) zur Einschätzung des Entwurfs für ein neues Wohnungseigentumsgesetz.
Der Entwurf soll am 7. Mai in erster Lesung und am 19. Juni mit zwei weiteren Lesungen im Bundestag behandelt und beschlossen werden. Noch vor der Sommerpause soll ihn der Bundesrat bestätigen. Betroffen sind circa 10 Millionen Eigentumswohnungen, rund 25 Prozent aller Wohnungen in Deutschland.
Warum befürchtet WiE steigende Wohnkosten für Eigentümer und Mieter?
Der Entwurf des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes sieht eine Stärkung der Wirtschaft und vor allem der Verwalter und Bauträger vor. Diese haben eigene Interessen. Sparsames Wirtschaften im Sinne der Eigentümer und Mieter steht für sie nicht an erster Stelle. Zu rechnen ist mit den folgenden Auswirkungen:
Bauträger/Aufteilen könnten die WEG mit teuren Verträgen belasten
Eingeführt werden soll eine 1Personen-WEG mit dem Bauträger bzw. Aufteiler als einzigem Mitglied (§ 9a WEG-E), damit dieser Verträge über Energie und Wasser bereits für die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) abschließen kann. Es wird aber weit über dieses Ziel hinausgeschossen.
– Künftig könnte der Bauträger/Aufteiler die WEG mit allen möglichen Verträgen belasten, z. B. Energie-Contracting oder langfristiger Wartungsvertrag mit einem ihm verbundenen Unternehmen. Er könnte sogar beschließen, dass ein befreundeter Unternehmer in drei Jahren für sechsstellige Beträge das Dach des WEG-Gebäudes ausbaut.
– Die Anfechtungsfrist für solche Beschlüsse wird oft abgelaufen sein, wenn der erste Miteigentümer in die WEG eintritt.
– Die WEG würde die Verträge ohnehin nur noch durch Kündigung los, oft erst nach vielen Jahren, bei beschlossenen und bereits beauftragten Baumaßnahmen womöglich gar nicht!
Verwalter könnten die Bewirtschaftungssowie die Instandhaltungskosten in die Höhe treiben
Verwalter sollen künftig solche Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung eigenständig in Auftrag geben dürfen, über die »eine Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer nicht geboten ist« (§ 27 Abs.. 1 Nr.. 1 WEG-E). Je nach Größe der WEG sollen Versorgungs- und Dienstleistungsverträge dazu gehören, also z. B. Verträge über Hausmeisterdienste, Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Heizöleinkauf, Heizungswartung, Versicherungen etc., aber auch Aufträge zur Instandhaltung, für die derzeit eine Beschlussfassung erforderlich ist. Eine Definition, ab wann eine Beschlussfassung durch die Eigentümer geboten ist, wird gesetzlich nicht gegeben, sondern soll wohl der Rechtsprechung überlassen bleiben. Das heißt:
– Die Verwalter könnten selbst die Dienstleister und Handwerker auswählen, die ihnen geeignet erscheinen.
– Dies öffnet überteuerten Verträgen und der Vetternwirtschaft Tür und Tor.
– Verwaltungseffizienz würde gleichgesetzt mit Verwaltereffizienz: Die Verwalter haben kein eigenes Geld in den WEGs, sie haben wenig Ansporn zum wirtschaftlichen Handeln für die WEG, sie optimieren »naturgemäß« ihre eigenen Unternehmen.
– Zur Verteidigung der Neuregelung wird vorgebracht, dass die WEG die Aufgaben ihres Verwalters jederzeit konkreter regeln und einschränken können soll. Doch wenn das nicht geschieht – und alle wissen, dass Wohnungseigentümer Verbraucher sind und Klauseln zur Beschränkung der Verwalteraufgaben nur schwer formulieren, beschließen und im Vertrag mit dem Verwalter durchsetzen können – bliebe es beim Machtzuwachs für einen externen Dienstleister auf Kosten der Wohnungseigentümer.
Auslegungsstreit würde zu steigenden Anwalts- und Gerichtskosten führen
Die neue schwammige Generalklausel in § 27 Abs. 1 Nr.. 1 WEGE wird zum Streit darüber führen, wann eine Beschlussfassung durch die Eigentümer erforderlich ist – und wann nicht. Ein Katalog der Basis-Verwalteraufgaben im Gesetz, den die WEG per Beschluss ausweiten kann, wäre nicht nur verbrauchergerechter. Er würde den WEGs, den Verwaltern und den Gerichten auch viel teuren Streit ersparen.
Die WEG würde für jedes Verwalterhandeln haften
Die Gemeinschaft der Eigentümer (der abstrakte Verband WEG) soll die gesamte Verantwortung für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums übernehmen. Verwalter sollen eine unbeschränkte und unbeschränkbare Vollmacht bekommen, Verträge für den Verband abzuschließen (§ 9b Abs. 1 WEGE). Damit würden der Verband WEG und damit alle Wohnungseigentümer vollumfänglich für jedes Verwalterhandeln haften. Auch wenn Verwalter unwirtschaftlich handeln oder ihre Kompetenzen bei Weitem überschreiten, hätte die WEG den Schaden erst einmal zu tragen. Beispiel:
– Ein Verwalter beauftragt eigenmächtig den Austausch von Dachfenstern für 10 000 Euro. Bisher muss die WEG in einem solchen Fall nicht zahlen; die Firma kann sich nur an den Verwalter halten, wenn dieser keinen Eigentümerbeschluss vorlegen kann.
– Künftig bekäme die Firma ihr Geld ohne Wenn und Aber vom Verband. Die Kosten der ungewünschten Fenster würden in der Jahresabrechnung auf alle Eigentümer verteilt.
– Die Eigentümer könnten dann beschließen, vom Verwalter Schadenersatz zu verlangen und ein Gerichtsverfahren gegen ihn durchziehen. Aber wie oft wird das geschehen?
– Findet sich unter den Eigentümern keine Mehrheit für den Prozess oder scheitert dieser oder ist beim inzwischen insolventen Verwalter nichts mehr zu holen, bleiben alle zusammen auf dem Schaden sitzen.
– Hier wird die Wirtschaft für den Fall geschützt, dass Verwalter
eigenmächtig vorgehen – auf Kosten der Eigentümer, die von solchen Geschäften gar nichts wissen können.
Fazit: Das Hausgeld für Eigentumswohnungen würde unkalkulierbarer und in vielen Fällen steigen
Die Neuregelungen im Gesetzentwurf befördern ungünstige Verträge in der Phase der WEGGründung und bei der laufenden Bewirtschaftung. Sie werden die Anwalts- und Gerichtskosten erhöhen und eine teure Garantiehaftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu Lasten eines jeden einzelnen Wohnungseigentümers einführen. Somit wird das Hausgeld unkalkulierbarer und in vielen Fällen steigen. Das wird die Selbstnutzer voll treffen, auf Mieter durchschlagen und die Vermieter zudem dazu bewegen, bei Neuvermietung die Grundmieten zu erhöhen.
Wohnen im Eigentum fordert den Bundestag und insbesondere die Politiker im für die Reform zuständigen Rechtsausschuss auf, den Gesetzentwurf noch zu ändern, damit Eigentumswohnungen für Selbstnutzer, Vermieter und Mieter bezahlbar und attraktiv bleiben!
Wohnungseigentümer schlagen Alarm
Bitte unterschreiben Sie die Petition zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes und helfen Sie uns, den Link https://www.wohnen-im-eigen tum.de/petition-2020 zu verbreiten. Zudem informiert ein Faltblatt kompakt über den vorliegenden Gesetzentwurf. Wie Sie es bekommen und verteilen können, lesen Sie auf unserer Seite mit den Aktionen zur WEGesetz-Reform.
Mit Problemen der energetischen Sanierung befasst sich ein Beitrag im nd-ratgeber vom 3. Juni 2020.