Mietrecht: Einbauten des Vormieters und anderes

Mietrechtsurteile

Der Vermieter darf die Einbauten bei einer Mieterhöhung als »wohnwertsteigernd« berücksichtigen.

Der Vormieter einer Berliner Altbauwohnung hatte in den Räumen hochwertigen Stuck freigelegt, das Bad renoviert und einige Einbauten vorgenommen. Mit dem neuen Mieter P. einigte er sich auf eine Ablöse dafür. Einige Jahre nach dem Einzug von Herrn P. forderte der Vermieter mehr Miete.

Als der Mieter das Schreiben studierte, fiel ihm auf, dass der Hauseigentümer die Einbauten des Vormieters als Erhöhung des Wohnwerts berücksichtigt hatte. So nicht, dachte P., wehrte sich gegen die Mieterhöhung und verwies darauf, dass er für die Verbesserungen in der Wohnung bereits gezahlt hatte, nämlich Ablöse an den Vormieter.

Doch das Landgericht Berlin (Urteil vom 27. Februar 2019, Az. 64 S 150/18) hielt die Mieterhöhung in der geforderten Höhe für gerechtfertigt: Der Mieter müsse ihr zustimmen. Wenn ein Mieter selbst etwas einbaue, z. B. eine Einbauküche, bleibe dies bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete »außen vor«. Für Einbauten des Vormieters gelte das aber nicht.

Der Vormieter habe die von ihm eingebauten Sachen nicht mitgenommen. Daher gehörten sie jetzt dem Vermieter und dürften beim Wohnwert berücksichtigt werden.

So sei das geregelt. Dabei spiele es keine Rolle, welche Ablösevereinbarung der vorherige und der neue Mieter untereinander getroffen hätten. Wenn der Vermieter an dieser Vereinbarung nicht beteiligt sei – wie hier – wirke sie sich nicht auf das neue Mietverhältnis aus.

Wachdienst gegen Gefahren der Großstadt?

Kosten für einen Sicherheitsdienst dürfen Vermieter nur auf die Mieter umlegen, wenn er wirklich notwendig ist.

Ein Berliner Mieter protestierte gegen die Nebenkostenabrechnung seiner Vermieterin, weil er sich an den Kosten eines 24Stunden-Wachund Schließdienstes beteiligen sollte. Der Sicherheitsdienst

sei überflüssig, fand der Mieter, die Kostenumlage daher unzulässig.

Doch die Vermieterin verwies auf den Mietvertrag: Demnach durften die Kosten für einen Sicherheitsdienst als »sonstige Betriebskosten« auf die Mieter umgelegt werden.

Prinzipiell sei eine Kostenumlage zulässig, erklärte das Landgericht Berlin (Urteil vom 8. Juli

2019, Az. 65 S 231/18), wenn sie vertraglich geregelt sei. Es gebe allerdings noch eine zweite Bedingung: Ein Concierge- und Wachdienst müsse auch tatsächlich notwendig sein. Um das zu belegen, genüge es nicht, auf die allgemeine Gefahrenlage (Kriminalität, Vandalismus etc.) zu verweisen, wie sie praktisch in jeder Großstadt bestehe.

Die Vermieterin hätte schon konkret begründen müssen, welche Risiken für die Mieter in diesem Mietshaus in Berlin-Neukölln eine Überwachung Rund um die Uhr erforderlich machten.

Vor Gericht habe sie ausgeführt, es gehe ihr darum, Vandalismusschäden und das Ablagern von Sperrmüll am Hauseingang

zu verhindern und allgemein das Mietshaus aufzuwerten. Das belege aber nicht, dass speziell für dieses Haus ein Sicherheitsdienst nötig sei. Im Vordergrund stehe dabei das Eigeninteresse der Vermieterin. Damit sei eine Kostenumlage auf die Mieter nicht zu rechtfertigen.

Räumungsklage gegen Unbekannt?

Gegen illegale Hausbesetzer hilft keine Räumungsklage, sondern die Polizei.

Die Eigentümerin eines Einfamilienhauses beantragte bei der Justiz, ihr Haus sofort zu räumen. Da tummelten sich einige fremde Leute, erklärte sie. Sie wusste jedoch weder, wer die Bewohner waren, noch wie viele Personen im Haus wohnten. Sie schätzte ihre Zahl auf sieben bis zehn.

Die ursprüngliche Mieterin habe den fremden Personen den Einzug erlaubt, so die Vermieterin, ohne sie vorher zu fragen oder zu informieren. Genauere Angaben zu den aktuellen Hausbewohnern

könne sie nicht machen, weil ihr diese nicht die Tür öffneten und ihr keine Personendaten herausrückten. Die Räumungsklage richte sich daher allgemein gegen alle Bewohner des Hauses.

Das Oberlandesgericht Oldenburg (Az. 5 W 247/95) lehnte es deshalb ab, ein Räumungsurteil zu fällen. Normalerweise müsse der Gegner im Rechtsstreit mit Namen und Anschrift bezeichnet werden. Ausnahmsweise genügten auch andere Merkmale, wenn sie es erlaubten, die Identität der gegnerischen Partei eindeutig festzustellen.

Im konkreten Fall sei jedoch nicht einmal die Anzahl der in dem Haus dauerhaft lebenden Personen bekannt. Man könne also nicht zwischen den Hausbewohnern und Personen unterscheiden, die sich eventuell nur besuchsweise in dem Haus aufhalten. Eine Räumungsklage sei bei so einer ungewissen Lage unmöglich.

Allerdings müsse sich die Hauseigentümerin nicht mit der Hausbesetzung abfinden. Für illegale Hausbesetzer sei die Polizei zuständig. OnlineUrteile.de