Glanzlose Immobilien, glänzende Aussichten
Gastbeitrag Logistik ist der drittgrößte Wirtschaftszweig in Deutschland. Mit was die Branche zu kämpfen hat und was die Zukunft bringt
Wer mit dem Auto auf der B17 von Gersthofen Richtung Landsberg fährt, begegnet ihnen wie einer Kette aufgefädelter Perlen – Logistikimmobilien. Im Gegensatz zu Perlen fehlt diesen schlichten und meist in grau gehaltenen Hallen zwar der Glanz, Investorenaugen bringen sie in den letzten Jahren trotzdem verstärkt zum Leuchten. Maßgeblich dafür verantwortlich ist ein Trend: die rasant wachsende Bedeutung des Online-Handels.
Nichts hat den Logistikmarkt in den letzten Jahren derart stark verändert wie die steigende Bedeutung des E-Commerce. Der Online-Handel konfrontiert die Logistikbranche mit völlig neuen Herausforderungen, zu denen neben einer enormen Flächennachfrage auch neuartige Gebäudetypen gehören.
Wie im Raum Augsburg entstanden und entstehen vielerorts zahlreiche Logistikimmobilien, um den geänderten Anforderungen der Branche gerecht zu werden und die einzelnen Prozesse entlang der Lieferkette effizienter zu gestalten. Hierzu gehören flächenintensive, meist auf die individuellen Bedürfnisse der Unternehmen angepasste Fulfillment-Center ebenso, wie kleinere stadtnahe oder innerstädtische Lagerflächen zur schnellen Auslieferung an die Empfänger. Angesichts der nachhaltigen Veränderungen im Konsumverhalten ist zu erwarten, dass sich der Mangel an geeigneten Immobilien weiter verstärken wird. Mit Bestandsbauten ist der Bedarf an Logistikflächen schon lange nicht mehr zu decken, zumal in Zeiten der Digitalisierung und Automatisierung die Anforderungen an die Gebäude immer höher und komplexer werden. Die Nachfrage nach geeigneten Flächen übersteigt insbesondere in den Metropolregionen das Angebot bei Weitem. Online-Händler suchen händeringend nach stadtnahen und innerstädtischen Objekten, um die bestellte Ware so schnell wie möglich zum Kunden zu bringen.
In Zeiten von stetig wachsenden Städten und der Konkurrenz mit anderen Gebäudearten um die wenigen verfügbaren bebaubaren Flächen, wird die Logistik innerhalb der Städte eine der größten Herausforderung der nächsten Jahre bleiben. Unlängst noch hochgehandelte Visionen, wie die Bewältigung der so genannten „Letzte Meile“mit selbstfahrenden Lieferfahrzeugen oder Drohnen, liegen weit hinter den Erwartungen zurück und bieten keine kurzfristige Entlastung. Daher ist aktuell eine der dringendsten Fragen, wie die Verteilung zunehmend knapper werdenden Baulands zwischen flächenintensiven Logistiknutzungen und knappen Wohnraum gesellschaftsverträglich aussehen kann. Sind hierfür vielleicht mehrgeschossige Logistikgebäude oder gar gemischt genutzte Immobilien, in denen im Erdgeschoss eine Logistikfunktion untergebracht ist und in den Geschossen darüber Wohnungen liegen, eine Lösung für die Zukunft?
Bei der Bewältigung ihrer Herausforderungen steckt die Logistikbranche allerdings in einem Dilemma. Obwohl sie gemessen an Umsatz und Beschäftigung der drittgrößte Wirtschaftszweig in Deutschland ist, hat sie ein Imageproblem. Aufgrund großflächiger Bodenversiegelungen, hohen Verkehrsaufkommen und den damit verbundenen Emissionen, wird der Logistiksektor von der Bevölkerung überwiegend negativ wahrgenommen. Die Logistik benötigt jedoch die breite Akzeptanz in Gesellschaft und Politik, um sich erfolgreich weiterentwickeln zu können.
In der Region Augsburg sind mit dem Güterverkehrszentrum und den Neubauten am südlichen Rand des Landkreises Augsburg bedeutsame Logistikansiedlungen entstanden, die den Standort als Logistikregion etablieren und schon heute zukunftssicher aufstellen. Verfügbare Flächen im Norden von Gersthofen, neue Gewerbegebiete am Knotenpunkt von A8 und B300 lassen darauf schließen, dass diese Entwicklung in unserer Region noch nicht abgeschlossen ist.
Da viele von uns die nahezu unbeschränkte Verfügbarkeit einer schier grenzenlosen Anzahl von Gütern schätzen, wird die Logistikbranche weiter an Bedeutung zunehmen. In einigen Jahr(zehnt)en dürften vollautomatisierte mehrgeschossige Logistikstützpunkte an verkehrsgünstigen Lagen am Stadtrand wie selbstverständlich unser Umfeld prägen. Wir werden individuell zusammengestellte Lieferungen an diesen Stationen abholen beziehungsweise uns diese auf Wunsch zuliefern lassen. Insofern ist auch davon auszugehen, dass gut konzipierte und gut gelegene Logistikimmobilien auch in den kommenden Jahren Investoren vergleichsweise attraktive Anlagebedingungen bieten werden.
Die Autoren arbeiten für die L+P Immobilienbewertungs GmbH.