Abstandsflächen: Das kommt auf Bauherren zu
Wohnen Die Stadt Senden hat zu den Abständen zwischen Gebäuden eine eigene Satzung zur Bayerischen Bauordnung beschlossen. Damit steht fest, welche Regeln in Zukunft für Neubauten gelten
Senden Bauen in Bayern verändert sich ab dem Jahr 2021 – zumindest in Teilen des Freistaats. Zum Februar ist eine Änderung der Bayerischen Bauordnung in Kraft getreten, die Ende des vergangenen Jahres vom Landtag verabschiedet wurde. Wichtiger Bestandteil dieser Reform ist, dass Abstandsflächen zwischen Gebäuden kleiner ausfallen. Betroffen von den Änderungen sind jedoch nur Städte und Gemeinden mit einer Einwohnerzahl bis 250.000 – und damit auch die Stadt Senden. Diese hat jedoch von ihrem Recht Gebrauch gemacht, teilweise Änderungen an den Vorgaben zu machen. Nun steht fest, was für zukünftige Bauherren in Senden gilt.
Der Freistaat Bayern hat die Reform auf den Weg gebracht, um mehr Wohnraum zu ermöglichen. Generell soll damit das Bauen schneller und einfacher möglich sein. Durch geringere Abstandsflächen kann zudem in der zukünftigen Ortsentwicklung nachverdichtet so weniger Fläche verbraucht werden – so der Gedanke. Der ehemals einzuhaltende Abstand betrug die Wandhöhe (1H) eines Gebäudes, mindestens mussten es aber drei Meter bis zur Grundstücksgrenze sein. Durch die neue Bauordnung werden die Abstandsflächen generell auf 40 Prozent der Wandhöhe (0,4H) reduziert, auch ein Teil der Dachhöhe kann je nach Dachneigung mit in den Abstand einfließen – der Mindestabstand von drei Metern bleibt. Bayern gibt den Kommunen aber die Möglichkeit, in Sachen Abstand eine eigene Satzung zu verabschieden und damit auf die örtlichen Besonderheiten einzugehen. Wer nichts unternimmt, für den gelten seit Februar die deutlich geringeren Abstandsvorgaben.
Die Stadt Senden wählt mit einer kommunalen Satzung den anderen Weg. Bauausschuss und Verwaltung waren sich zwar einig über die Vorteile kleinerer Abstände (weniger Flächenverbrauch, mehr Nachverdichtung im Ortskern), doch alleine der Unterschied zwischen Zentrum und den Stadtteilen sei immens. Es sei nicht vorstellbar, dass auf einem Dorf wie Hittistetten die gleichen Abstandsregeln zwischen Häusern gelten wie entlang der Hauptstraße. Die Verantwortlichen in Senden sind überzeugt: Wenn nichts getan werde, führen der hohe Siedlungsdruck und die steigenden Grundstückspreise dazu, dass die Mindestmaße der gesetzlich festgelegten Abstandsflächen ausgenutzt werden. Das wird sich nach Überzeugung der Verwaltung negativ auf den Wohnfrieden auswirken und die Wohnqualität insbesondere in den Stadtteilen verschlechtern.
Laut kommunaler Satzung ist vorgesehen, in Teilen Sendens und den Ortsteilen größere Abstände festzulegen als vom Freistaat vorgesehen. Entschieden haben sich Verwaltung und Bauausschuss für einen Abstand von 0,7H. Das bedeutet konkret, ein acht Meter hohes Gebäude mit Flachdach muss in Zukunft 5,6 Meter Abstand zur Grundstücksgrenze haben – je nach Dachart kann sich diese Zahl ändern. Mit der bisherigen Bauordnung waren es acht Meter (1H). Hätte Senden für diesen Bereich keine eigene Satzung beschlossen, wären es in Zukunft aber sogar nur noch 3,2 Meter (0,4H) gewesen. Wie bisher, können Abstandsflächen durch exakte Festsetzungen im Bebauungsplan aber noch vergrößert oder verkleinert werden.
Die Verwaltung begründet die Änderung damit, dass das Wohnen in den Stadtteilen durch Abstand zum Nachbarn geprägt sei. „Freibereiche um die Gebäude stellen insoweit einen wesentlichen Bestandteil der Wohnqualität dar, insbesondere auch für Kinder“, heißt es in der Begründung. Man wolle die Wohnqualität erhalten.
In der Innenstadt aber gelten die Abstandsregeln gemäß der Bayerischen Bauordnung, also 0,4H. Das Gebiet umfasst den Bereich zwischen Kirchensteige und Haydnstraße im Norden, Bruckner- und Bahnhofstraße im Osten, der Straße Zum Baggersee und Kreisverkehr in der Kemptener Straße im Süden sound wie Postviertelweg, Dillmann-, Bayern- bis Illerwehrstraße, dem Kreisverkehr Haupt-/schulstraße und des Maria-hilf-wegs im Westen.
In der Nachbarkommune Vöhringen hat man sich gegen eine eigene Satzung entschieden – damit gilt der Abstand von 0,4H. Die Stadtverwaltung kam zu dem Ergebnis, dass das überarbeitete Gesetz durchaus praktikabel sei. Dinge, die eine Änderung in anderen Kommunen erforderlich machen würden, liegen in Vöhringen nicht vor, also beispielsweise Gewerbeflächen, die umgewidmet werden müssten, oder zentrumsnahe Konversionsflächen. Auch das Landratsamt habe die Ausführungen der Verwaltung so akzeptiert und unterstützt die Entscheidung. Die Novelle der Bayerischen Bauordnung unterstützt dafür bei der Nachverdichtung, was in Vöhringen seit Längerem eine Richtlinie beim Bauen darstellt. Die Räte im dortigen Bauausschuss entschieden, keine eigene Satzung zu schaffen.