So klappt’s mit der Anschlussfinanzierung

Die meisten Baufinanzierungen werden mit einer festen Zinsbindung zunächst für 10 oder 15 Jahre abgeschlossen. Läuft diese Frist aus, muss neu verhandelt und ein Anschlusskredit vereinbart werden. Eine Aufgabe, die mancher Bauherr als unbequem empfindet und daher lieber auf die lange Bank schiebt. Doch gerade bei der Anschlussfinanzierung ist vorausschauendes Handeln sinnvoll.

„Bauherren sollten nicht warten, bis ihre Bank sich meldet“, rät Roland Stecher, Finanzexperte bei der Verbraucherzentrale Bremen. Die kommt in der Regel erst drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung mit einem neuen Angebot auf ihre Kunden zu. „Das ist aber viel zu spät, um noch gut reagieren zu können“, sagt Stecher. Besser sei es, sich bereits zwei bis drei Jahre vorher mit den Marktkonditionen zu befassen. So können Eigentümerinnen und Eigentümer schon früh abschätzen, mit welcher Kreditrate sie künftig rechnen müssen.

Natürlich lässt sich nicht drei Jahre im Voraus erkennen, wie hoch die Zinsen genau sein werden. Aber es lassen sich Tendenzen ausmachen. „Steigen die Bauzinsen, kann es sich lohnen, den aktuell noch günstigen Zins schnell für die Anschlussfinanzierung festzuzurren“, sagt Mirjam Mohr, Vertriebsvorständin des Kreditvermittlers Interhyp. „Bewegt sich der Zins jedoch auf einem stabilen Niveau, ist womöglich Abwarten die attraktivere Lösung.“

Forwarddarlehen lohnt sich nicht immer

Nach Angaben des Finanzierungsvermittlers Dr. Klein sind die Baufinanzierungszinsen seit Ende Oktober 2023 spürbar gesunken. Inzwischen hätten sie sich auf einem Niveau zwischen drei und vier Prozent eingependelt. Dieser Trend werde sich sehr wahrscheinlich fortsetzen.

„Für Bauherren, die vor 10 bis 15 Jahren ihren Kredit aufgenommen haben, ändert sich damit jetzt bei der Anschlussfinanzierung nicht viel“, sagt Florian Becker, Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbundes in Berlin. Denn damals lagen die Zinsen auf einem ähnlichen Niveau wie heute.

Wer befürchtet, dass die Zinsen doch noch wesentlich steigen werden, kann sich die aktuellen Konditionen fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung mit einem sogenannten Forwarddarlehen sichern. Ökonomisch sinnvoll ist eine so frühe Festschreibung der Zinsen laut Mirjam Mohr aber nicht, weil die dafür fälligen Zinsaufschläge die mögliche Ersparnis meist zunichtemachen. „Je länger Kunden den Zins für ihre Anschlussfinanzierung im Voraus festschreiben möchten, desto teurer wird es.“

Bankwechsel einfacher als gedacht

Mit dem Ende der Zinsbindung hat der Kunde die Möglichkeit, sich auf dem Markt nach den günstigsten Konditionen umzusehen. Es steht ihm frei, bei seiner bisherigen Bank zu bleiben oder zu einer anderen zu wechseln. „Dazu sollte er die Konditionen der Anbieter genau prüfen, zum Beispiel mithilfe von Vergleichsportalen“, sagt Florian Becker. „Schon Zinsunterschiede von 0,1 oder 0,2 Prozent summieren sich über 15 Jahre zu mehreren tausend Euro.“

Laut Interhyp hat der Bankwechsel durchaus Vorteile. Denn der Kunde könne dann nicht nur von Neukundenkonditionen profitieren. Auch die Immobilie wird neu bewertet – und das kann den Zins um bis zu 0,5 Prozentpunkte oder mehr verbessern.

Für einen Wechsel ist lediglich eine Abtretungserklärung von der abgebenden an die aufnehmende Bank notwendig, um den Übergang der Forderungen zu verbriefen. Für die Umschreibung der Grundschuld im Grundbuch fallen laut Florian Becker nur geringe Gebühren an. Was Eigentümer aber wissen sollten: Die neue Bank prüft erneut die Bonität des Kreditnehmers.

Flexibilität im Neuvertrag erhöhen

Viele Kunden nutzen die Verhandlungen zur Anschlussfinanzierung auch, um höhere Tilgungsraten zu vereinbaren und so den Kredit schneller abzuzahlen. „Zwei Prozent, besser drei Prozent Tilgung sollten es schon sein, um zügig mit der Finanzierung fertig zu werden“, empfiehlt Becker.

Zudem ist es eine gute Gelegenheit, Sondertilgungsoptionen und mögliche Tilgungswechsel zu vereinbaren.

Gut zu wissen: Egal welche Laufzeit bei der Anschlussfinanzierung vereinbart wird – nach zehn Jahren kann der Kunde sie ohne Vorfälligkeitszahlungen kündigen. dpa

FOTO: CHRISTIN KLOSE/ DPA Wie hoch wird die Kreditrate künftig sein? Wer sich frühzeitig um die Anschlussfinanzierung kümmert, kann die Antwort auf diese Frage besser abschätzen.