Un­be­fris­tet heißt nicht ewig

Bun­des­ge­richts­hof fällt Grund­satz­ur­teil zu So­zi­al­bin­dung für Miet­woh­nun­gen

Neues Deutschland - - Wirtschaft – Soziales – Umwelt - Von Ha­gen Jung

Haus­ei­gen­tü­mer kön­nen nicht un­be­grenzt da­zu ver­pflich­tet wer­den, öf­fent­lich ge­för­der­te Woh­nun­gen nur an ein­kom­mens­schwa­che Men­schen zu ver­mie­ten. Das hat der Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­den.

Seit 1965 ist er in der Bun­des­re­pu­blik und mitt­ler­wei­le auch in ganz Deutsch­land bei fi­nanz­schwa­chen Men­schen sehr be­gehrt: der »BSchein«, der bei Nach­weis ei­nes ge­rin­gen Ein­kom­mens aus­ge­stellt wird und zum Be­zug ei­ner So­zi­al­woh­nung be­rech­tigt. Die Kom­mu­nal­be­hör­de wacht dar­über, dass nur In­ha­ber ei­nes sol­chen Do­ku­ments ein­zie­hen und der Be­sit­zer des Hau­ses ei­ne trag­ba­re, der Le­bens­si­tua­ti­on der Be­woh­ner an­ge­mes­se­ne Mie­te ga­ran­tiert. Die­se Miet­preis­bin­dung ha­ben staat­li­che In­stan­zen im­mer dann zur Be­din­gung ge­macht, wenn sie ein Pro­jekt im öf­fent­li­chen Woh­nungs­bau för­der­ten, sei es durch Zu­schüs­se, güns­ti­ges Bau­land oder Dar­le­hen.

Mit Hil­fe sol­chen Gel­des hat­te ei­ne Bau­ge­sell­schaft 1995 in Nie­der­sach­sen meh­re­re Häu­ser mit ins­ge­samt 52 Woh­nun­gen er­rich­tet. Die Stadt Lan­gen­ha­gen in der Nä­he von Han­no­ver ver­kauf­te dem Un­ter­neh­men nicht nur ein sehr güns­ti­ges Grund­stück zum Son­der­preis, son­dern ge­währ­te ihm dar­über hin­aus ein Dar­le­hen, all dies ver­bun­den mit ei­ner Ver­pflich­tung: Un­be­fris­tet hat die Stadt das Be­le­gungs­recht für die Woh­nun­gen, un­be­fris­tet blei­ben sie für ein­kom­mens­schwa­che Men­schen re­ser­viert.

Noch 1995 er­warb die Han­no­ver­sche Ge­nos­sen­schaft »Gar­ten­heim« die Häu­ser und mit ih­nen die Bin­dung, nur an B-Schein-Be­sit­zer zu ver­mie­ten und der Stadt die Be­le­gung der Woh­nun­gen zu über­las­sen. Doch un­be­fris­tet, wenn auch so ver­trag­lich ver­ein­bart, heißt nicht ewig, kam es dem Un­ter­neh­men in den Sinn. Es woll­te raus aus der sei­ner­zeit über­nom­me­nen Ver­pflich­tung und nach 20 Jah­ren »So­zi­al­bin­dung« künf­tig frei mit den Miet­ob­jek­ten ver­fah­ren. Die Stadt Lan­gen­ha­gen aber poch­te auf das »Un­be­fris­tet« im Ver­trag und lehn­te ab, »Gar­ten­heim« klag­te.

Vor dem Land­ge­richt Han­no­ver schei­ter­te die Ge­nos­sen­schaft 2016, eben­so im Jahr dar­auf vor dem Ober­lan­des­ge­richt in Cel­le. Erst die höchs- te deut­sche In­stanz, der Bun­des­ge­richts­hof (BGH), schloss sich der An­sicht von »Gar­ten­heim« an und ur­teil­te am Frei­tag sinn­ge­mäß: Un­be­fris­tet heißt nicht ewig. Auch wenn Lan­gen­ha­gen und die Bau­ge­sell­schaft sei­ner­zeit die ent­spre­chen­den Rech­te »in­di­vi­du­ell ver­ein­bart« hat­ten, sind sie un­wirk­sam, ur­teil­te der zu­stän­di­ge Zi­vil­se­nat in Karls­ru­he.

Die Rich­ter ver­wie­sen un­ter an­de­rem auf die ge­setz­li­chen Re­geln zur För­de­rung des so­zia­len Woh­nungs­baus. Sie be­sa­gen, dass ein pri­va­ter Bau­herr mit ei­nem staat­li­chen Dar­le­hens­ge­ber – im Fall Lan­gen­ha­gen die Stadt – zwar ei­ne Ver­ein­ba­rung zu Be­le­gungs­rech­ten und Mie­ten tref­fen kann, aber: Die­se Bin­dun­gen sol­len 15 Jah­re nicht über­schrei­ten, »wenn nicht ein län­ge­rer Zei­t­raum ge­bo­ten ist«.

Ge­bo­ten sein kann ein grö­ße­rer Zeit­rah­men bei­spiels­wei­se »we­gen der Be­reit­stel­lung von Bau­land«. In der Ver­ein­ba­rung mit Lan­gen­ha­gen aber war über­haupt kei­ne Gren­ze nach Jah­ren ge­setzt. »Ein ›Zei­t­raum‹ be­steht in ei­nem durch An­fang und En­de ge­kenn­zeich­ne­ten Zeit­ab­schnitt«, be­lehr­te der Bun­des­ge­richts­hof. Und ein sol­cher Ab­schnitt ha­be durch­aus sei­nen Sinn: »Durch ei­nen von vorn her­ein zeit­lich be­grenz­ten Ein­griff in den all­ge­mei­nen Woh­nungs­markt sol­len kür­ze­re Bin­dun­gen er­mög­licht wer­den, um die In­ves­ti­ti­ons­be­reit­schaft pri­va­ter Bau­herrn zu er­hö­hen.«

Für die Ge­nos­sen­schaft »Gar­ten­heim« als Rechts­nach­fol­ge­rin des 1995 in Lan­gen­ha­gen ak­ti­ven pri­va­ten Bau­herrn be­deu­ten die Aus­füh­run­gen des BGH nun aber nicht, dass die Stadt ruck, zuck ihr Be­le­gungs­recht ver­liert. Wann die sei­ner­zeit ge­trof­fe­nen Ver­ein­ba­run­gen aus­lau­fen oder ob sie schon aus­ge­lau­fen sind, hat der BGH nicht ent­schie­den. Nur eben: be­grenzt. Wie lan­ge, das soll das Ober­lan­des­ge­richt klä­ren. An je­ne In­stanz hat der Bun­des­ge­richts­hof die Sa­che zu­rück­ver­wie­sen.

Klä­ren wer­den die OLG-Rich­ter in Cel­le nun ver­mut­lich, zu wel­chen Kon­di­tio­nen die Stadt ihr Bau­dar­le­hen sei­ner­zeit ge­währ­te. Wo­mög­lich gibt des­sen Lauf­zeit die Rich­tung an für die Dau­er der Ver­trags­bin­dung. Un­ab­hän­gig da­von ist laut BGH aber da­von aus­zu­ge­hen, dass die Part­ner 1995 »Be­le­gungs­recht für ei­nen mög­lichst lan­gen recht­lich zu­läs­si­gen Zei­t­raum« woll­ten.

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