Wohnen
Mietrecht: Der Mieter will untervermieten
Wer als Mieter seine Wohnung untervermieten will, braucht immer die Erlaubnis des Vermieters. Zwei Fälle sind da zu unterscheiden.
Geht es um die Untervermietung der Wohnung insgesamt, kann der Vermieter die Erlaubnis ohne Weiteres versagen. Es ist seine freie Entscheidung, ob er der beabsichtigten Untervermietung zustimmt oder nicht. Keine Rolle spielt die Frage, warum und an wen der Mieter untervermieten will. Das gilt auch, wenn der Mieter ausziehen will und der Sohn oder die Tochter in der Wohnung bleiben sollen.
Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung, kann der Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Das gilt auch, wenn ein Zeitmietvertrag oder ein Vertrag mit Kündigungsverzicht/Kündigungsausschluss abgeschlossen wurde. Voraussetzung ist aber, dass der Mieter einen konkreten Untermieter benannt hat und der tatsächlich in die Wohnung einziehen will.
Keine generelle Erlaubnis des Vermieters
Eine generelle Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung kann nicht gefordert werden. Lehnt der Vermieter eine generelle Erlaubnis ab, hat der Mieter kein Sonderkündigungsrecht. Anders ist es, wenn der Vermieter von vorn herein erklärt hat, dass eine Untervermietung auf keinen Fall in Betracht kommt.
Achtung: Auch wer mit Erlaubnis des Vermieters untervermieten darf, kann die Wohnung nicht ohne Weiteres als Ferienwohnung vermieten oder über Portale wie Airbnb anbieten. Dafür bedarf es unabhängig von möglichen Vermietungsverboten an Feriengäste vor Ort (Zweckentfremdung) – einer besonderen Erlaubnis des Vermieters. Die kurzzeitige Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 210/13) keine Untervermietung.
Teilweise Untervermietung
Will der Mieter jedoch nur einen Teil seiner Wohnung untervermieten, ist die Rechtslage für ihn deutlich besser. Hier hat der Mieter einen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Dieses berechtigte Interesse muss nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein. Der Mieter muss einleuchtende wirtschaftliche und/oder persönliche Gründe für die Untervermietung nennen können.
Gemeint sind Fälle, in denen der Mieter mit Hilfe der Untervermietung seine Kosten für die Wohnung reduzieren will (Landgericht Berlin, Az. 65 S 202/17 und Az. 63 S 277/16). Der Wunsch einer Mieterin, nach dem Auszug ihrer Söhne mit einer anderen Person zusammenzuleben und sich mit dieser Person die Wohnkosten zu teilen, um die eigene finanzielle Belastung zu senken, ist ein berechtigtes Interesse. Der Vermieter kann die Untermieterlaubnis nicht mit dem Argument verweigern, die Mieterin solle anstelle der Untervermietung in eine kleinere Wohnung umziehen (Landgericht Berlin, Az. 65 S 202/17).
Der Vermieter kann in diesem Zusammenhang die Erteilung der Untermieterlaubnis auch nicht davon abhängig machen, dass ihm konkrete Beweise vorgelegt werden, zum Beispiel hinsichtlich der finanziellen Situation (Landgericht Berlin, Az. 66 S 275/17).
Beruflich im Ausland
Einleuchtend ist es auch, wenn ein Mieter für die Dauer eines beruflichen Auslandsaufenthaltes zwei oder drei Zimmer seiner Wohnung untervermieten will. So muss er die Wohnung, in die er nach seinem Auslandsaufenthalt zurück will, nicht kündigen, er muss für die Zwischenzeit nicht seine Möbel und Einrichtungsgegenstände unterstellen, und die Untermiete entlastet ihn bei seinen Reise- und Wohnkosten.
Verweigert hier der Vermieter die Zustimmung, muss er unter Umständen Schadenersatz in Höhe der entgangenen Mieteinnahmen zahlen (BGH, Az. VIII ZR 210/13).
Ein oder zwei Semester anderswo
Auch wenn Studenten für ein oder zwei Semester an einen anderen Studienort ziehen wollen, haben sie die Möglichkeit, unterzuvermieten. Wichtig ist immer, dass der Mieter mindestens einen Raum für sich reserviert hält und die Wohnung nicht vollständig untervermietet. Auch wer nach dem Auszug der Kinder nicht allein in der Wohnung leben will, kann untervermieten – genau wie derjenige, der nach einiger Zeit auf die Idee kommt, eine WG zu gründen.
Wann kann der Vermieter Nein sagen?
Nur in seltenen – eher theoretischen – Ausnahmefällen kann der Vermieter der teilweisen Untervermietung der Wohnung beziehungsweise dem konkret benannten Untermieter seine Zustimmung verweigern, zum Beispiel dann, wenn die Wohnung durch die Untervermietung überbelegt wäre oder wenn wichtige Gründe gegen den »ins Auge gefassten« Untermieter sprechen. Ein früherer Mieter, dem wegen Schlägereien, Beleidigungen oder Nichtzahlung der Miete gekündigt wurde, soll jetzt nicht als Untermieter wieder ins Haus einziehen dürfen.
Die Untervermietung eines Zimmers in einer Genossenschaftswohnung darf jedoch nicht verweigert werden, weil der potenzielle Untermieter nicht Mitglied der Genossenschaft ist (Landgericht Köln, Az. 1 S 7 /12).
Keine personenunabhängige Erlaubnis
Der Mieter hat keinen Anspruch auf eine personenunabhängige Erlaubnis zur Untervermietung. Er muss dem Vermieter einen konkreten Untermieter benennen, muss aber keine Angaben zu dessen Einkommenssituation machen. Der Vermieter darf die Genehmigung zur Untervermietung auch nicht von Bedingungen, Auflagen oder Befristungen abhängig machen. Allerdings kann der Vermieter unter Umständen eine Mieterhöhung fordern.
Untermietzuschlag
Eine Mieterhöhung in Form eines Untermietzuschlags kann der Vermieter nur fordern, wenn für ihn die Untervermietung ohne Mieterhöhung unzumutbar wäre, beispielsweise dann, wenn durch die (teilweise) Überlassung der Wohnung an Dritte die Mietsache in erhöhtem Maße abgenutzt würde oder höhere Betriebskosten anfielen.
25 Euro pro Monat und Untermieter bei einer Vierzimmerwohnung hielt das Landgericht Berlin (Az. 63 S 152/14) für angemessen – immer vorausgesetzt, dass dem Vermieter seine Zustimmung zur Untervermietung sonst unzumutbar wäre und er dies beweisen kann. Denn die stärkere Belegung der Wohnung rechtfertigt nicht per se einen Untermietzuschlag und erst recht kann der Vermieter keinen Zuschlag bei einer gleichbleibenden Belegung der Wohnung fordern (Landgericht Berlin, Az. 64 S 104/18). Dabei spielt die Höhe der vom Mieter erzielten Untermiete keine Rolle. Soweit der Mietvertrag für den Fall der Untervermietung generell einen Untermietzuschlag von 50 Euro vorsieht, ist eine derartige Klausel unwirksam.
Mietverträge bestehen fort
Egal ob die Wohnung ganz oder teilweise untervermietet wird – das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter besteht fort. Für Mietzahlungen, Betriebskostenabrechnungen usw. bleibt der Mieter gegenüber seinem Vermieter wie bisher verantwortlich. Er haftet auch für Schäden in der Wohnung, gleichgültig, ob von ihm selbst oder von seinem Untermieter verursacht.
Umgekehrt muss der Mieter Mängel in der Wohnung dem Vermieter melden, bleibt der Vermieter für Reparaturen in der ganzen Wohnung verantwortlich. Zwischen Vermieter und Untermieter bestehen keine vertraglichen Beziehungen.
Der Mieter oder Hauptmieter wird im Verhältnis zu seinem Untermieter Vermieter. In einem entsprechenden Mietvertrag muss die Miethöhe vereinbart und der Mietgegenstand, zum Beispiel ein Zimmer und die Möglichkeit der Mitbenutzung von Küche und Bad, beschrieben und festgehalten werden. Hinsichtlich der Betriebskosten kann zwischen Mieter und Untermieter eine Pauschale vereinbart werden oder der Untermieter verpflichtet sich, anteilige Kosten der jährlichen Betriebskostenabrechnung zu übernehmen, die der Vermieter erstellt.
Kündigungsschutz für Untermieter
Ist die Wohnung insgesamt untervermietet, hat der Untermieter dem Hauptmieter gegenüber den gleichen Kündigungsschutz wie jeder andere Mieter auch. Kündigt der eigentliche Vermieter (Eigentümer) seinem Mieter die Wohnung, muss der das Mietverhältnis mit dem Untermieter ebenfalls beenden.
Ist nur ein Teil der Wohnung untervermietet und wohnt der Hauptmieter weiter mit in der Wohnung, kann er seinem Untermieter mit den gesetzlichen Kündigungsgründen und -fristen kündigen. Er kann aber auch ohne nähere Angabe von Gründen kündigen, dann aber mit einer um drei Monate verlängerten Kündigungsfrist.
Hat der Mieter die untervermieteten Zimmer der Wohnung überwiegend selbst möbliert und sind die Zimmer an eine Einzelperson vermietet, hat dieser Untermieter praktisch keinen Kündigungsschutz.
Aus: MieterZeitung 4/2019