Geld & Versicherung
Immobilien-Leibrente
Immobilien-Leibrente: die Umkehrhypothek
Immobilien »verrenten« lohnt sich. Ihr Haus bleibt ihr Zuhause. Durch eine sogenannte Leibrente erhalten sie von einer Bank oder Sparkasse eine monatliche Zusatzrente, und zwar lebenslang und notariell abgesichert. Doch in Deutschland kommt das für viele Rentner attraktive Modell nicht recht in Fahrt.
Die »Babyboomer« kommen – in die Jahre. Und da viele in dieser Generation keine Kinder auf die Welt gebracht haben, stellt sich die Frage, was zukünftig mit dem geschätzten Eigenheim passieren soll. Selbst da, wo mögliche Erben vorhanden sind, wollen diese oft nicht in das Haus ihrer Kindheit zurückkehren. Gleichzeitig wollen die meisten älteren Menschen nicht ohne Not ihre eigenen vier Wände verlassen, oft trotz »kleiner« Rente. Was also tun?
Im Frühjahr hatten wir unter dem Titel »Meins – und das für 99 Jahre« (siehe nd-ratgeber vom 6. März 2019) über Erbpacht, auch Erbbaurecht genannt, berichtet. Es erlaubt einem Häuslebauer, ein Eigenheim auf fremden Boden zu errichten. Anstatt das Grundstück zu kaufen, mietet er es vom Eigentümer auf Dauer (»99 Jahre«) und zahlt dafür jährlich eine Pacht. Ähnlich, wenngleich in die andere Richtung, funktioniert eine »Umkehrhypothek«. Sie wird auch als »Immobilien-Leibrente« bezeichnet.
Umkehrhypotheken erlauben älteren Eigentümern, die selbst genutzte Immobilie in monatliche Auszahlungen umzuwandeln. Oder sie erhalten eine hohe Einmalzahlung. Gleichzeitig behalten sie ein lebenslanges Nutzungsrecht (Nießbrauchsrecht nach §1030 BGB). Etwaige Zins- und Tilgungsleistungen werden erst zu Vertragsende, also nach dem Ableben der Immobilieneigentümer oder deren Umzug in ein Pflegeheim, aus dem Wert der Immobilie beglichen. Bis dahin bleiben die jeweiligen Haushalte wirtschaftlich Eigentümer und vor allem Bewohner des Eigenheims oder der Eigentumswohnung.
Leibrente vom FC-Hansa-Rostock-Investor
Bis vor Kurzem war dieses Modell in der Bundesrepublik nahezu unbekannt. Das hat sich seit einigen Jahren geändert. Mittlerweile bieten viele mehr oder weniger seriöse Finanzdienstleister solch eine »Verrentung« einer Immobilie an. Vor allem in den Lokalzeitungen sind häufig Anzeigen von Firmen wie »Haus plus Rente« oder »Deutsche Leibrente« abgedruckt. Hinter letzterer steht der schillernde Investor Rolf Elgeti, der auch am Fußball-Drittligisten Hansa Rostock finanziell beteiligt ist.
Doch Rentner, und solche die es noch werden wollen, sind keineswegs auf funkelnde Finanzdienstleister angewiesen, sondern können auch zur vertrauten Hausbank oder Sparkasse gehen. Diese arbeiten allerdings teilweise mit externen Immobilienspezialisten wie »Deutsche Leibrente« zusammen. So oder so: Es zahlt sich für die Betreffenden aus, wenn sie mehrere Angebote von unterschiedlichen Anbietern einholen. Ohnehin bieten nicht alle Kreditinstitute dieses Produkt an.
Umkehrhypotheken (englisch »Reverse Mortgages«) haben sich in Deutschland anders als in Großbritannien oder den Vereinigten Staaten bisher nicht wirklich durchgesetzt. Und auch für die Zukunft sehen Finanzmarktexperten hierzulande nur ein geringes Wachstum voraus.
Das ZEW – Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung in Mannheim – hat einmal genauer nachgefragt. Die Umfrageergebnisse zeigen nun, dass weniger als 30 Prozent der Befragten von einer sehr starken beziehungsweise starken Zunahme der Bedeutung von Umkehrhypotheken als Altersvorsorgeinstrument in Deutschland ausgehen, während rund 45 Prozent keinen oder nur einen geringen Bedeutungszuwachs erwarten. Für seinen »ZEW-Finanzmarkttest« befragt das Institut monatlich bis zu 200 Experten*innen von Banken, Versicherungen und Finanzabteilungen ausgewählter Großunternehmen.
Fehlende Begeisterung
Aus Sicht der Fachleute wird die Nachfrage nach Umkehrhypotheken vor allem durch »den hohen emotionalen Wert der Immobilie« gehemmt: 88 Prozent der Befragten sehen dies als starkes bis sehr starkes Hindernis. Den Durchbruch auf Verbraucherseite verhinderten zudem »Verständnisprobleme« des komplexen Produkts. Dagegen spielen die Kosten von Umkehrhypotheken – auch die Bank will schließlich Gewinn machen – keine entscheidende Rolle.
Aber auch die Anbieter scheinen nicht rundum begeistert von dem neuartigen Produkt zu sein. So sei die Abschätzung der Lebensdauer der Immobilieneigentümer schwierig und die zukünftige Instandhaltung der Immobilie eher ungewiss. »Es überrascht daher nicht, dass nur rund zehn Prozent der Unternehmen, in denen die Teilnehmer unseres Finanzmarkttests beschäftigt sind, über die Einführung eines solchen Produkts diskutieren«, erläutert Karolin Kirschenmann, stellvertretende Forschungsleiterin im ZEW. Hinter den Resultaten der Befragung lasse sich erkennen, dass Verbraucher bei Entscheidungen rund um den »Immobilienverzehr« vor allem von Gefühlen geleitet werden.
Mag sein. Davon sollte man sich allerdings nicht abschrecken lassen. Im eigenen Heim wohnen zu bleiben und gleichzeitig über mehr Geld zu verfügen, kann ein tolles Geschäft für die Interessenten sein.
Wer mehr darüber wissen will, dem ist der Ratgeber »Meine Immobilie verkaufen, verschenken oder vererben« zu empfehlen. Er ist für 14,90 Euro in den bundesweiten Verbraucherzentralen und im Buchhandel erhältlich. Der Ratgeber kann auch online unter www.vzhh.de bestellt (zuzüglich Porto und Versand) oder für 11,99 Euro als E-Book im PDFFormat heruntergeladen werden.