Für wen sich eine Investition jetzt lohnt

Die Zinsen für Immobilien-Darlehen sind derzeit sehr niedrig. Es kann also sinnvoll sein, zu investieren. Doch wie lange hält die Niedrigzinsphase noch an? Steigen die Zinsen wieder, müssen Immobilienkäufer ein paar Dinge beachten.

Für Immobilienkäufer ist der Stand der Zinsen seit Jahren ein Traum. Darlehen für Hausund Wohnungskäufe sind so niedrig wie noch nie. Doch wie lange wird dieser Zustand noch anhalten? Zwar hat die US-Notenbank Fed die geplante Abkehr ihrer Nullzinspolitik wegen der schwächelnden Wirtschaft gerade erst verschoben. Doch irgendwann – da sind sich die Finanzexperten einig – werden die Leitzinsen wieder Schritt für Schritt angehoben und damit auch Kredite teurer. Das stellt manche Käufer vor die Frage, ob sie jetzt noch schnell investieren sollen. In der Tat kann es sich lohnen. Aber nicht für jeden.

Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen erwartet für die nächste Zeit keine allzu großen Veränderungen. Es werde weiterhin für genug Verbraucher möglich sein, sich Immobilien zu kaufen. Daher rät er von übereilten Entscheidungen ab – nur um von den derzeit historisch niedrigen Zinsen noch zu profitieren. „Die einzige Gefahr, die wir sehen, ist, dass jetzt Menschen einen Kredit aufnehmen, die es sich nicht leisten können“, sagt er.

Der Verbraucherschützer empfiehlt, gründlich zu rechnen, wie hoch die monatliche Rate eines Kredites sein darf und bis wann er abbezahlt sein muss. „Für die Finanzierung sollte man maximal 30 Prozent des zur Verfügung stehenden Nettoeinkommens verplanen“, sagt Schwarz. Annabel Oelmann von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen rät dazu, ausreichend Eigenkapital mitzubringen: 20 bis 30 Prozent der gesamten Summe, also von Kaufpreis und Nebenkosten, seien eine gute Voraussetzung für die Kreditaufnahme. Wer zu knapp kalkuliert, mache sich das Leben schwer, warnt sie. Schließlich kämen oft noch Kosten hinzu, die Verbraucher vorher nicht eingeplant haben.

Finanzberater Max Herbst hält ein Darlehen schon für machbar, wenn die eigenen Mittel die Nebenkosten abdecken. Meist sind es zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises. Es lohne sich selten, das Bauvorhaben aufzuschieben, sagt Herbst. Eine Familie etwa habe häufig nicht die Chance, ausreichend zu sparen, um auf den vielfach empfohlenen Eigenanteil von mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten zu kommen. Dennoch zahle sie für eine Wohnung oft 800 bis 1000 Euro Kaltmiete pro Monat. Das summiere sich im Jahr auf bis zu 12.000 Euro. Geld, das sich vielleicht besser in eine eigene Immobilie investieren lasse.

Herbst rechnet vor: Für einen Kredit von 200.000 Euro werde häufig ein EigenkapitalAnteil von mindestens 40.000 Euro empfohlen. Wer diese Summe in fünf Jahren ansparen will, muss 660 Euro monatlich beiseitelegen. Verbraucher, die es sich leisten können, eine solche Summe zu sparen, könnten diese gleich in die Tilgung eines Kredites investieren. Wichtig dabei: Mindestens zwei Prozent Tilgung sollten sich die Käufer laut Schwarz leisten können. Wer wenig Eigenkapital habe, müsse auf eine lange Laufzeit achten, am besten 20 Jahre.

Annabel Oelmann ist vorsichtiger. Auch wenn es rein rechnerisch vielleicht sinnvoller sei, sofort in die Finanzierung einzusteigen, gibt sie zu bedenken: „Wenn sich jemand monatlich Mehrausgaben für eine hohe Rate leisten kann, es aber bisher nicht geschafft hat, Eigenkapital anzusparen, stellt sich die Frage, wofür er bislang sein Geld ausgegeben hat.“Manchmal habe ein potenzieller Käufer zwar theoretisch genug Einkommen, um Raten zu zahlen, müsse aber erst einmal lernen, damit hauszuhalten.

Steigende Zinsen müssen nicht zwangsläufig zu unbezahlbaren Krediten führen, sagt Schwarz. Er rechnet vor: Jemand nimmt ein Annuitätendarlehen über 200.000 Euro mit einer Laufzeit von 15 Jahren auf – bei einer Tilgungsrate von zwei Prozent und zwei Prozent Zinsen. Am Ende hat er eine Restschuld von knapp 131.000 Euro. Bei einer Anschlussfinanzierung mit 6,5 Prozent Zinsen hat er seine Schulden nach 29 Jahren und sieben Monaten vollständig getilgt. Wer einen Kredit in derselben Höhe, aber mit vier Prozent Sollzinsen, abschließt, hat nach Schwarz’ Berechnung nach 15 Jahren eine Restschuld von knapp 118.000 Euro. Bei einer Anschlussfinanzierung mit 6,5 Prozent Zinsen könne der Verbraucher seine Schulden in insgesamt 26 Jahren und zwei Monaten tilgen – ohne Sondertilgungen. „Bei einem Annuitätendarlehen wirkt sich das Umschichten von Zinsen auf Tilgung bei höheren Zinsraten schneller aus“, erklärt Schwarz. Da mit jeder Rate ein Teil der Restschuld getilgt werde, verringere sich der Zinsanteil. Deswegen werde der Tilgungsanteil höher.

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FOTO: CHRISTIN KLOSE Jetzt noch schnell einen Kredit aufnehmen und von den günstigen Zinsen profitieren oder doch lieber warten? Kaufinteressenten sollten auf jeden Fall gründlich durchrechnen, wie hoch die monatliche Rate des Kredits sein darf.