Experten warnen vor Immobilienblase

Die Preise vieler deutscher Häuser und Wohnungen steigen immer weiter. Das ist nicht nur schlecht für Mieter, sondern könnte für die gesamte Wirtschaft zur Gefahr werden. Vor allem in den Ballungszentren wird es immer teurer.

FRANKFURT/BERLIN (dpa) Am deutschen Immobilienmarkt wird das Risiko einer Überhitzung nach Einschätzung von Experten größer. In Ballungsräumen klettern die Preise und Mieten weiter, billige Baukredite sind eine günstige Gelegenheit für Hausbauer. Besonders in Berlin, Hamburg und München ist Wohnraum Mangelware. Fachleuten wird langsam mulmig. Sie mahnen, dass die Preise schneller kletterten als die Einkommen, und machen weitere Krisenzeichen aus.

Besonders teuer ist Wohnen nach wie vor in München. 16,90 Euro pro Quadratmeter zahlt man dort nach Berechnungen des Immobilienunternehmens Jones Lang Lasalle (JLL) im Durchschnitt für eine neu angemietete Wohnung – Tendenz steigend. Kein Einzelfall: In Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, Stuttgart und München zusammengenommen lag der Preisanstieg in der ersten Jahreshälfte 2016 bei sechs Prozent, so hoch wie seit Beginn der Datener- hebung 2004 nicht mehr. Die saftigen Mieterhöhungen gehen auf steigende Immobilienpreise zurück.

Einige Beobachter sehen das mit Sorge. „In immer mehr Regionen deutet der Anstieg der Preise für Wohnhäuser auf übersteigerte Preiserwartungen und damit auf die Gefahr einer Blase hin“, sagt Roland Döhrn vom Rheinisch-Westfälischen Institut für Wirtschaftsforschung in Essen. Nach Berechnungen der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich liegt das Niveau der Immobilienpreise in Deutschland mehr als zehn Prozent über dem langfristigen Durchschnitt – ein Warnsignal vor Finanzkrisen.

„Der Immobilienboom nimmt immer mehr Züge einer Blase an“, sagt auch Ralph Solveen von der Commerzbank. Die Preise steigen seit 2010 schneller als die Mieten, schneller als das allgemeine Preisniveau und schneller als die Einkommen der Privathaushalte.

Nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes ist die Gefahr einer Blase dagegen nicht akut. „Die Preise für den Kauf von Wohnungen gehen hoch, gleichzeitig steigen aber die Mieten“, sagt Direktor Lukas Siebenkotten, „eine Blase zeichnet sich ja eher dadurch aus, dass das eine hochgeht, das andere aber nicht mitzieht.“Es sei jedoch eindeutig, dass der Ansturm auf deutsche Wohnimmobilien gewaltig sei. In Berlin werde etwa die Hälfte aller Wohnungen von ausländischen Investoren als Kapitalanlage erworben. Eine Blasenbildung sei daher auf lange Sicht nicht auszuschließen.

Das Forschungsinstitut Empirica diagnostiziert bei acht von zwölf untersuchten Großstädten eine „eher hohe Blasengefahr“. Die Lage könne durch das Brexit-Votum noch angespannter werden. Britische Unternehmen könnten ihre Firmensitze nach Deutschland verlagern. Das wäre gut für die deutsche Wirtschaft, könnte aber die Immobilienpreise weiter treiben.

Und was passiert, wenn eine Blase platzt? Diese Gefahr sieht Solveen unter anderem, weil die Branche noch Rückenwind von der Europäischen Zentralbank (EZB) habe. Die Währungshüter versuchen, mit Null- und Minuszinsen sowie milliardenschweren Anleihekäufen die Kreditvergabe zu befeuern. Dadurch sanken die Hypothekenzinsen auf Tiefstwerte. Das Problem daran: Inzwischen gibt es kaum noch Spielraum nach unten. Fallen aber die Zinsen nicht weiter, während die Immobilienpreise weiter anziehen, dann entstehe die Gefahr einer deutlichen Korrektur.

Zwar ist in Deutschland eine exzessive Vergabe von Hypothekenkrediten nicht in Sicht, wie sie in den USA oder Spanien vor der Finanzkrise stattfand. „Trotz der niedrigen Zinsen steigen die Wohnungsbaukredite nur moderat an“, sagt Jens Mehrhoff von der Bundesbank. Aber Edgar Walk, Chefvolkswirt des Bankhauses Metzler, sieht „erste bedenkliche Entwicklungen“. Es gebe bereits Finanzierungen von 110 Prozent des Kaufpreises.