Mietnebenkosten oft falsch berechnet

Viele Abrechnungen weisen Fehler auf, kritisiert der Deutsche Mieterbund. Wer sich die Zeit nehmen will, sollte die Angaben der Vermieter nachprüfen.

(bu) Die Juristen der Mietervereine haben mit Nebenkostenabrechnungen alle Hände voll zu tun. Die häufigsten Streitpunkte sind:wann und in welchem Umfang dürfen Kosten umgelegt werden? Sind in der Abrechnung unzulässige Verwaltungs- oder Reparaturkosten enthalten? Wie müssen die Betriebskosten auf mehrere Mieter verteilt werden: nach Verbrauch, nach Wohnfläche, nach der Personenzahl? Wie werden Wohnungsleerstände behandelt? Welche Rechte haben Mieter, die ihre Abrechnung prüfen wollen? Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung beim Mieter sein? Was können Mieter tun, wenn der Vermieter „nicht abrechnet“?

Verwalterkosten dürfen ebensowenig auf die Mieter umgelegt werden wie Aufwendungen für Reparaturen, die der Vermieter im Laufe des Jahres getragen hat. Auch gern angesetzte Posten wie das Porto für die Zusendung der Betriebskosten oder die Beiträge zu seinem Grundeigentümerverband stehen auf der Verbotsliste, so Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Zu den Heizkosten gehören in erster Linie die Aufwendungen für Brennstoffe (Fernwärme, Gas, Öl), ferner für die Bedienung, Überwachung und Pflege der Heizungsanlage, die Kosten für den Betriebsstrom, die Wartungs- und Reinigungskosten, die Kosten für Messungen, für die Anmietung der Erfassungsgeräte sowie für eine Wärmemessdienstfirma. Der Vermieter hat alle Positionen einzeln aufzulisten, damit der Mieter auf einen Blick prüfen kann, ob nur die gesetzlich zulässigen Aufwendungsarten umgelegt worden sind. Die Gesamtkosten für das Haus müssen auf die einzelnenwohnungen umgelegt sein.

Für die Verteilung der kalten Betriebskostenarten gilt der vereinbarte Aufteilungsmaßstab: zum Beispiel die Wohnungsgröße oder die Personenzahl.wasserkosten können auch verbrauchsabhängig abgerechnet werden, wenn entsprechende Erfassungssysteme installiert sind. Heizkosten sind verbrauchsabhängig abzurechnen, wenn mindestens zwei Wohnungen von einer Heizanlage versorgt werden. Dabei muss der Vermieter 50 bis 70 Prozent der Heizkosten nach Verbrauch verteilen. Die restlichen 30 bis 50 Prozent werden nach einem festen Maßstab, meist nach der Wohnfläche aufgeteilt. Für Mieter in älteren Gebäuden kann der Vermieter verpflichtet sein, zu 30 Prozent nach den Grundkosten und zu 70 Prozent nach dem Verbrauch abzurechnen.

Der Mieterbund empfiehlt, vor allem darauf zu achten, ob es erhebliche Abweichungen bei den einzelnen Positionen zu denen des Vorjahres gegeben hat. Solche Abweichungen müssen plausibel erklärt sein. Wichtig auch: Spätestens zwölf Monate nach dem Ende einer Abrechnungsperiode muss dervermieter die Betriebskostenabrechnung zugeschickt haben; dieser Zeitraum muss nicht unbedingt dem Kalenderjahr entsprechen. Hält er diese Frist nicht ein, so muss der Mieter eine etwaige Nachzahlung nicht leisten. Fordert ein Vermieter im Jahr 2019 für das Kalenderjahr 2017 Beträge für Betriebskosten nach, so braucht der Mieter nicht nachzuzahlen.