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Wie clever sind Club Deals wirklich?
Investoren organisieren Club Deals, um teure Immobilien zu kaufen. Kleinanleger können das auch. Entweder mit Freunden oder über Beteiligungen. Allerdings ist das nicht ohne Risiko.
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Für Gespartes gibt es so gut wie keine Zinsen mehr. Da stellt sich die Frage, wohin mit dem Geld. Betongold wäre eine Alternative zum Sparkonto. Immobilien werden aber immer teurer. Der Gedanke liegt nahe, sich mit anderen Anlegern zusammenzutun, um gemeinsam in den Kauf eines Gebäudes zu investieren. Solche Geschäfte heißen Club Deals. Mit Hilfe dieses Vehikels stemmen institutionelle Anleger teilweise millionenschwere Transaktionen.
Geld einsammeln, in einen Topf werfen und zu Renditezwecken ein, zwei Häuser erwerben. Auch Verbraucher können diese Idee realisieren. Sie haben grundsätzlich zwei Teilnahmemöglichkeiten: Entweder den Club Deal selbst auf die Beine stellen oder über die Beteiligung an Geschäften, die etwa über Internetplattformen und Crowdfinanzierer angeboten werden. Beide Varianten bergen allerdings hohe Risiken.
Im Prinzip funktionieren Club Deals mit Immobilien jeder Größenordnung und Nutzungsart – Wohnen, Büro, Logistikhallen, Hotels, Läden. „Wichtig ist, dass das Objekt zu den Kenntnissen der Investoren passt“, umreißt Steffen Sebastian, Professor am Institut für Immobilienwirtschaft der
Universität Regenburg, eine Grundvoraussetzung.
Für den typischen Verbraucher kämen eher einzelne Wohnungen ohne viel Sanierungsbedarf oder Mehrfamilienhäuser
bis maximal zwei Millionen Euro infrage. Diese Eingrenzung hängt mit Kosten und Aufwand zusammen. Je komplizierter das Objekt, desto intensiver die Abstimmung der
Club-Deal-Teilnehmer untereinander. Die Gründung einer GbR ist die häufigste Rechtsform für einen privat organisierten Club Deal. Das kann ein Stammtisch oder Freundeskreis
sein. Gebraucht werden mindestens zwei Leute. Jeder Teilnehmer wird in der Regel Miteigentümer an der Immobilie. Profis regeln Rechte und Pflichten der Club Dealer vertraglich. „Ziel des Investments, Laufzeit, Exitstrategie werden festgelegt. Das sollten auch Privatanleger machen“, erläutert der Berliner Rechtsanwalt Esfandiar Khorrami. Klauseln fixieren zudem, was passiert, wenn ein Beteiligter klamm wird.
Laien sollten solche Grundsätze ebenfalls vereinbaren, um Transparenz zu schaffen und Konflikten vorzubeugen, meint der Anwalt. Geld muss nicht das alleinige Beitrittskriterium zum Club Deal sein. Fachwissen über Sanierung oder Aufwertung zwecks Werterhöhung der Immobilie können auch als Kapital betrachtet werden.
Darüber hinaus zählten gute Kontakte. „Ein Club Deal funktioniert nur über Netzwerke. Jeder redet mit jedem. Sonst ist der Markt schneller und die Immobilie bereits veräußert“, berichtet Khorrami von seinen Erfahrungen.
Club Deals sind wegen des drohenden Kapitalverlusts generell mit Vorsicht zu betrachten. „Die Risiken sind unkalkulierbar“, warnt Professor Sebastian. Im Blick hat der Experte nicht nur, aber vor allem
Geschäfte, die über Anlagegesellschaften und Crowdinvesting-Plattformen offeriert werden. Niels Nauhauser von der Verbraucherberatung Baden-Württemberg betont: „Club Deals werden zum Teil bewusst so aufgesetzt, dass die bestehende Regulierung des Kapitalanlagegesetzbuches umgangen wird.“
Fachleute begründen ihre Warnung mit dem ihrer Ansicht nach zu hohen Risiko der Objekte und der schlechten Absicherung von Investoren. „Im Grunde genommen sind solche Angebote nichts anderes als ein Überbrückungskredit für Entwickler, den vermögende Privatleute zur Verfügung stellen“, sagt Olaf Stotz, Professor für Asset Management and Pension Economics an der Frankfurt School of Finance.
Die Kapitalgeber dieser Nachrangdarlehen werden üblicherweise nicht über das Grundbuch abgesichert. Sie würden weder Eigentümer noch hätten sie Einfluss oder Kontrolle über das Investment, so Kritiker. Kleinanleger sollten Club Deals eher meiden, so das Fazit der Experten. Sie raten zu anderen Lösungen. Das können etwa offene Immobilienfonds sein. Auch börsengehandelte Immobilienfonds wären eine Alternative. Das Risiko ist hier relativ breit gestreut.