Wenn der Baukredit ausläuft

Oft bindet man sich bei einer Immobilienfinanzierung zunächst für zehn oder 15 Jahre. Eine Verlängerung droht teuer zu werden.

DÜSSELDORF Wie schnell sich die Zeiten ändern: Im Dezember des vergangenen Jahres war bei den Bauzinsen noch alles gut. Der Zins für ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung lag noch bei durchschnittlich einem Prozent, für einen Kredit mit 15 Jahren Bindung musste man auch in Erwartung steigender Zinsen noch nicht mehr als 1,28 Prozent bezahlen. Doch das hat sich geändert. Mittlerweile muss man für entsprechende Hypothekendarlehen etwa vier Prozent aufbringen, in Einzelfällen vielleicht ein bisschen weniger, in anderen Fällen aber auch schon mehr.

Das tut nicht nur denen weh, die neu in die Finanzierung starten, sondern auch denen, die nach dem Ende einer Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung suchen. Was diese Bauherren und Immobilienkäufer wissen müssen. nanzierung? Wer beim Beginn eines Immobilienkredits feste Zinsen mit seiner Bank, Sparkasse oder einem anderen Finanzierer vereinbart hat, für den gelten diese Zinsen meist fünf, zehn oder 15 Jahre lang. Danach bleibt eine Restschuld, für die man wieder ein Darlehen braucht, das dann zu den aktuell geltenden Konditionen abgeschlossen wird. Es sei denn, man hat sich über ein Forward-Darlehen schon vorher günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung gesichert.

Was muss man beachten? Wer den bisherigen Kredit fortführen will, sollte früh mit seiner Bank sprechen. Allerdings weist das Kreditinstitut seine Kunden in der Regel drei Monate vor dem Ablauf der Zinsbindung auf das Ende des laufenden Vertrages hin. Vorteil der Verlängerung bei der bisherigen Bank (diese Variante nennt man Prolongation): Man spart Zeit und Nerven, Kreditgeber und Kreditnehmer kennen sich bereits, man muss keine neuen Unterlagen beibringen und auch keine neuen Gebühren – beispielsweise für das Abtreten eines Grundrechts – zahlen. Nachteil: Wer keine Angebote mehr vergleicht, verpasst unter Umständen eine günstigere Offerte. Deshalb gilt immer: sich rechtzeitig umschauen.

Wie hoch sind die Zinsen für Anschlussfinanzierungen? Wer erst kurz vor dem Ende der Zinsbindung anfängt zu suchen, wird zu aktuellen Konditionen abschließen oder verlängern müssen. Die unterscheiden sich zwar im Wettbewerb, aber bei allen sind die Bedingungen für den Kreditnehmer eben deutlich schlechter als etwa Ende 2021. Wer sich rechtzeitig um ein ForwardDarlehen bemüht, steht besser da. Bei einem solchen Darlehen sichert man sich frühzeitig einen Zinssatz, weil man erwartet, dass das Zinsniveau bis zum späteren Abschluss des Kreditvertrags steigen könnte.

Es kann also durchaus sein, dass der neue Kreditvertrag erst in einigen Jahren zu laufen beginnt, aber es gelten dann die jetzt vereinbarten Zinsen, auch wenn der Marktzins später höher liegen sollte. Für ein solches Darlehen veranschlagen Experten häufig einen Aufschlag von 0,5 bis 0,6 Prozentpunkten auf den aktuellen Zins.

Insofern ist das Forward-Darlehen auch eine Wette: Nur wer glaubt, dass der Unterschied bei den Zinsen in einigen Jahren, wenn das Darlehen benötigt wird, mehr als diesen Aufschlag beträgt, für den lohnt sich das Forward-Darlehen. Für diejenigen, die an weiter steigende Zinsen glauben und in ein oder zwei Jahren eine Anschlussfinanzierung brauchen, kann sich das lohnen.

Wann lohnt sich die Anschlussfinanzierung? Wie so häufig gilt auch hier: Der frühe Vogel fängt den Wurm. Und ohne Anschlussfinanzierung kommen die Wenigsten aus. Es sei denn, man hat Geld geerbt oder aus einer Lebensversicherung ausgezahlt bekommen und kann die

Restschuld auf einen Schlag tilgen.

Was bedeutet die aktuelle Zinserhöhung für Immobilienkredite? Die jüngsten Zinserhöhungen durch die Europäische Zentralbank (EZB), denen vermutlich weitere folgen werden, sind indirekt von Bedeutung für die Bauzinsen. Diese richten sich nämlich in erster Linie nach den Zinsen für Bundesanleihen mit einer Laufzeit von zehn Jahren. Deren Renditen hängen wiederum von Angebot und Nachfrage an den Kapitalmärkten ab.

Womit wir aber wieder bei der EZB wären. Denn werden die Zinsen erhöht, werden beispielsweise Tages- und Festgeld schnell attraktiver. Anlagen am Kapitalmarkt verlieren an Reiz. Deren Kurse sinken, die Emittenten bieten höhere Zinsen an. Dass das bei den Bauzinsen noch schneller passiert als bei den Anleihen, liegt daran, dass die Zinssteigerungen an den Kapitalmärkten häufig schon bekannt sind, ehe die EZB überhaupt handelt.