Die „Schlossallee“liegt am Stadtgarten

Laut Mietspiegel müssen Mieter in Neuss für neuere Wohnungen mittlerweile rund zehn Euro pro Quadratmeter ausgeben. Noch höher sind die Mieten in besonders idyllischen Lagen.

NEUSS Landet man beim Monopoly-Spiel auf der „Schlossallee“, wird es teuer. Besitzer der exklusivsten aller Immobilien des Strategiespiels verlangen 400 Euro Miete. Befindet sich ein Hotel auf der Straße, droht dem, der auf diesem Feld landet, gar die Zahlungsunfähigkeit. Zwar befindet man sich an gleicher Stelle der Neusser Monopoly-Ausgabe auf dem Münsterplatz, doch die teuerste Straßen der Quirinusstadt liegen ganz woanders: „Die Herbert-Karrenberg-Straße direkt am Stadtgarten und die Deichstraße in Uedesheim sind wohl unter den begehrtesten und teuersten Straßen der Stadt“, vermutet Immobilienmakler Alexander Busch.

Laut Mietspiegel, der in jeder Stadt die ortsübliche Vergleichsmiete für unterschiedliche Wohnungsund Hausgrößen angibt, liegt in Neuss die Durchschnittsmiete für Wohnungen, die in den 1990er Jahren gebaut wurden, bei 8,50 Euro; für neue, ab 2010 fertiggestellte Wohnungen innerhalb einer Spanne von 9,25 Euro bis 10,95 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter. „Tendenz seit einigen Jahren steigend“, sagt Busch. Das gelte für Bestandswie auch für Neu-Immobilien. In beliebten Lagen mit Vorzügen wie Baumbepflanzungen oder guter Infrastruktur ohne zu viel Lärm, also etwa am Stadtgarten oder in Uedesheim, dürfte es aufgrund erlaubter Aufschläge von bis zu zehn Prozent um einiges teurer werden.

Einen deutlich niedrigeren Quadratmeterpreis haben die Wohnungen der Gemeinnützigen Wohnungs-Genossenschaft

(GWG) Neuss und des Neusser Bauvereins (NBV). „Die Durchschnittsmiete pro Quadratmeter für den Gesamtbestand an Mietwohnungen des Neusser Bauvereins liegt aktuell bei sechs Euro“, sagt der Dirk Reimann, der Sprecher der Geschäftsführung. Darunter befindet sich jedoch ein großer

Anteil öffentlich geförderter Wohnungen, für die ein Wohnberechtigungsschein notwendig ist.

Der Mietspiegel, den Haus und Grund, der Zentralverband der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer, gemeinsam mit dem Mieterbund alle zweieinhalb Jahre erstellt, ist der einzige, der vor Gericht Gültigkeit hat. Er basiert auf rund 700 bis 900 tatsächlich vermieteten, nicht preisgebundenen Wohnungen im Stadtgebiet, erklärt Heiner Kaumanns, Vorstandsvorsitzender von Haus und Grund. Eigentümer erhalten damit eine Orientierung zur Festsetzung der Miete, die den Preis im Mietspiegel nur zu einem gewissen Maß übersteigen darf. „Mieten, die weit über dem Spiegel liegen, werden als Mietwucher bezeichnet und sind unzulässig. Es sei denn, die Wohnung bietet ganz besondere Vorzüge“, erklärt Makler Alexander Busch. Dass die Mietspiegel, die Immobilienportale für die Stadt Neuss ausweisen, teilweise deutlich höher liegen, habe einen einfachen Grund. „Es handelt sich dabei um einen Mittelwert der Angebotsmieten in dem jeweiligen Portal“, erklärt Kaumanns. Will heißen: Auch eine Wohnung, die zu einem Quadratmeterpreis von 20 Euro angeboten, aber vielleicht nie zu diesem Preis vermietet werde, fließe in den Mietspiegel der Portale ein.

Laut Mietspiegel von Haus und Grund gibt es in Neuss vorwiegend „mittlere Wohnlagen“ohne besondere Vor- und Nachteile. Befindet sich die Wohnung in einer schlechteren Lage, sind Abschläge zulässig. Von diesen aufgrund dichter Bebauung, Industrie in der Nähe, fehlender Grünflächen oder anderer Nachteile günstigen Wohnlagen gebe es in Neuss nur noch wenige, sagt Alexander Busch. Daher lasse sich das

Pendent zur Schnäppchen-Wohnlage im Monopoly-Spiel, der „Badstraße“, nur schwer auszumachen, sagt Busch. „Das liegt auch daran, dass sich manche Straßen wie etwa die Kölner Straße oder die Bergheimer Straße durch drei verschiedene Wohnlagen ziehen – von einfach über mittel bis gut“, ergänzt Kaumanns.

Entscheidend für den Preis einer Mietwohnung ist neben der Lage aus das Alter. Zwar seien ältere Wohnungen im Allgemeinen günstiger als neuere; jedoch rutschen sanierte Altbauten etwa, die eine neue Dämmung oder neue Heizanlage erhalten haben, in ein teureres Segment. Solche sind beispielsweise auf der Neusser „Schlossallee“, der HerbertKarrenberg-Straße oder der KaiserFriedrich-Straße auf der anderen Stadtgartenseite zu finden. „In diesem Segment ist die Preisspanne bei den Kaltmieten am höchsten“, weiß Heiner Kaumanns.

Am unteren Ende der Quadratmeterpreise befinden sich ältere Wohnungen in einfachen Lagen, etwa der Bockholtstraße im Barbaraviertel. In dieser Gegend könne man unter Umständen einen Vergleich zur „Badstraße“bei Monopoly ziehen, so Kaumanns. Will heißen: Wer hier eine Wohnung sucht und findet, zahlt pro Quadratmeter sehr wahrscheinlich deutlich weniger als den Durchschnittspreis im Mietspiegel.

FOTO: A. WOITSCHÜTZKE Die Herbert-Karrenberg-Straße am Stadtgarten ist eine bevorzugte Wohnlage mit den höchsten Mieten. Sie wäre in Neuss das, was im Monopoly-Spiel die Schlossallee ist.