Wntscheidungen in einer Mehrhausgemeinschaft

Untergemeinschaft in „Mehrhaus-WEG“auch finanziell eine eigene Gemeinschaft?

Dogenannte Mehrhausgemeinschaften sind keine extrem ungewöhnlichen Wohnungseigentumsgemeinschaften (WEG). Von einer Mehrhausgemeinschaft spricht man, wenn sich die einzelnen Eigentumswohnungen nicht alle in demselben Gebäude befinden, sondern in baulich völlig getrennten Einheiten.

Je nach Größe der Gemeinschaft findet sich dann durchaus eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, dass die Eigentümer der Wohnungen je Gebäude eine Untergemeinschaft bilden, die ihre eigenen Belange ohne die anderen Miteigentümer regeln kann. Das erscheint auf den ersten Blick sinnvoll, denn es interessiert die Bewohner von Haus 1 oft überhaupt nicht, was Haus 2 z.B. hinsichtlich der farblichen Gestaltung der Türen im Treppenhaus beschließt. Warum sollte man also immer im großen „Gesamtforum“mit allen Miteigentümern abstimmen und beschließen?

Einheitliche WEG zu externen Partnern

Ein starkes Argument dafür, dass doch immer alle gemeinsam beschließen müssen ist, dass die WEG im Außenverhältnis, also im Verhältnis zu externen Vertragspartnern, nur als einheitliche WEG auftreten kann. Die Untergemeinschaft als Teilgruppe ist kein eigenes Rechtssubjekt. Wenn also die Untergemeinschaft eine bestimmte Maßnahme beschließt, die sie nur selbst betrifft, die aber von der WEG beauftragt und durchgeführt wird, bleiben im Außenverhältnis alle Eigentümer anteilig „haftbar“und damit jeden- falls mittelbar von der Maßnahme betroffen.

Es stellte sich also lange die Frage, ob in den Gemeinschaftsordnungen der WEG zulässig und wirksam eine Untergemeinschaft vorgesehen werden kann und dieser die Kompetenz eingeräumt werden kann, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die Durchführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungsund Sanierungsmaßnahmen zu beschließen, die (nur) ein zu der jeweiligen Untergemeinschaft gehörendes Gebäude betreffen.

Befugnisse innerhalb der Untergemeinschaften

Der Bundesgerichtshof (V ZR 184/16) hat diese Frage nunmehr im Sinne der besseren Handhabbarkeit und im Sinne der einfacheren Verwaltung der Immobilien entschieden. Er führt aus, dass die Gemeinschaftsordnung den Mitgliedern der Untergemeinschaften die Kompetenz einräumen kann, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die Durchführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen zu beschließen, die ein zu der jeweiligen Untergemeinschaft gehörendes Gebäude betreffen, wenn zugleich bestimmt wird, dass die durch diese Maßnahmen verursachten Kosten im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeinschaft zu tragen sind.

Neben juristischen Detailfragen hat der BGH insbesondere geklärt, weshalb eine solche Regelung möglich ist und wie eine solche Regelung aussehen muss:

Möglich ist die Regelung, weil es bei richtiger Handhabung in der WEG unwahrscheinlich sei, dass die Miteigentümer aus den anderen Einheiten finanziell in Anspruch genommen werden würden. Die Regelung in der Gemeinschaftsordnung sei nur dann zulässig, wenn sie in Abweichung von § 16 II WEG zugleich bestimmt, dass die durch diese Maßnahmen verursachten Kosten im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeinschaft zu tragen sind. Da die Erteilung von Aufträgen zur Instandsetzung oder Sanierung nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche, wenn die Aufbringung der Mittel gesichert ist, hat diese Kostenverteilung im Innenverhältnis zur Folge, dass in den Beschlüssen der Untergemeinschaften über die Durchführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen eine Finanzierung vorgesehen werden muss, die die übrigen Wohnungseigentümer nicht mit einbezieht, etwa indem die Maßnahme aus der von der Untergemeinschaft getrennt gebildeten Instandhaltungsrücklage, aus den laufenden Wohngeldzahlungen der Mitglieder der Untergemeinschaft oder aus einer nur von diesen anteilig zu zahlenden Sonderumlage beglichen wird. Vor diesem Hintergrund stellt sich bereits die Inanspruchnahme eines nicht der Untergemeinschaft angehörenden Wohnungs- oder Teileigentümers als äußerst unwahrscheinlich dar. Sollte es gleichwohl zu einer solchen Inanspruchnahme kommen, kann der betroffene Eigentümer bei den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeinschaft Regress nehmen, die die mit der jeweiligen Maßnahme verbundenen Kosten im Innenverhältnis allein zu tragen haben.

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