Einzug ins neue Heim - Was heißt Herstellung?

Wenn der Bau zu spät fertig wird

In Zeiten niedriger Zinsen liebäugeln viele Menschen mit dem Erwerb eines eigenen Hauses oder einer eigenen Wohnung. Was aber ist, wenn der Bau nicht rechtzeitig fertiggestellt wird?

Mit einem solchen Fall hatte sich der 13. Senat des Oberlandesgerichts Oldenburg zu beschäftigten. Und darum ging es dabei konkret: Der Kläger aus Leer hatte bei einem Unternehmer für 140.000 Euro eine Eigentumswohnung erworben, die sich noch im Bau befand. Im notariellen Kaufvertrag war eine Frist festgehalten, bis zu der das Objekt hergestellt werden sollte. Aber was heißt „Herstellung“?

Was muss bei Einzug wirklich fertig sein?

Der Kläger meinte, es müsse das gesamte Objekt inklusive Außenanlagen fertiggestellt sein. Der Beklagte meinte, es reiche aus, wenn der Kläger einziehen könne.

Die Richter betonten, dass es immer auf den individuellen Vertrag ankomme. Im vorliegenden Falle ergab die Vertragsauslegung, dass es bei dem verabredeten Datum auf die Bezugsfertigkeit der Wohnung ankomme und nicht auf die vollständige Fertigstellung des gesamten Objekts. Die Wohnung müsse dazu mit Ausnahme von Mängeln, die nicht die Sicherheit des Wohnens beeinträchtigten, und mit Ausnahme der Außenanlagen fertiggestellt sein. Denn die Vereinbarung einer Frist habe insbesondere den Sinn, dass sich der Bauherr auf einen Einzugstermin einstellen könne.

Der Kläger kann in Teilbereichen Schadenersatz verlangen

Der Kläger könne daher Schadensersatz – zum Beispiel Kosten für die Anmietung einer Ersatzwohnung, Fahrtkosten - für die Zeit zwischen dem verabredeten Termin und der Bezugsfertigkeit verlangen. Dafür, dass nach der Bezugsfertigung der Wohnung an dem Gesamtobjekt noch Arbeiten vorzunehmen wären, könne er keinen Schadensersatz verlangen. Er könne aber einen gewissen Betrag wegen der noch offenen Mängel und Restarbeiten zurückbehalten.

Im konkreten Falle stehe dem Kläger daher ein sogenanntes Leistungsverweigerungsrecht in Höhe von 10.000 Euro einschließlich eines „Druckzuschlages“von 5.000 Euro zu. In dieser Höhe müsse er den Kaufpreis noch nicht zahlen, sondern erst nach vollständiger Fertigstellung des Gesamtobjekts.

Die Entscheidung ist rechtskräftig.

Oberlandesgericht Oldenburg, Urteil vom 21.07.2020, Az. 13 U 28/20.