Bis zu 2900 neue Wohnungen sind nötig
Aktualisierter Wohnungsbedarf bis 2030 – Familien und bezahlbarer Wohnraum im Fokus
Oldenburg/lr – Welchen Wohnungsbedarf hat die Stadt? Die neue Einwohnerprognose geht von 174 100 Einwohnern im Jahr 2030 aus, das sind 4770 Oldenburger weniger als 2018 prognostiziert. Deshalb hat das Stadtplanungsamt die Wohnungsbedarfsprognose von 2019 der InWIS Forschung & Beratung (Bochum) jetzt aktualisiert.
■ Der Bedarf
Das Ergebnis: Unter Berücksichtigung der Fertigstellungen 2019 und 2020 benötigt Oldenburg von 2021 bis 2030 statt der bisher prognostizierten 3450 bis 5350 Wohnungen insgesamt nur noch zwischen 1800 bis 2900 neue Wohnungen, so die Stadt. „Das sind wesentlich weniger Wohnungen, als in der ersten Prognose angegeben. Somit müssten jedes Jahr zwischen 180 und 290 neue Wohnungen gebaut werden. Das ist für uns kein Problem: Denn bis 2030 ist mit der Realisierung von sogar 7660 Wohnungen zu rechnen“, sagte Stadtbaurat Sven Uhrhan.
Die Zahl setze sich zusammen aus den Flächen, die derzeit in Bebauungsplänen vorgesehen sind (3460 Wohnungen) und dem Ersatzbau auf Abrissflächen (4200 WohnunWohnraum
gen). Dabei wurden die Flächen aus dem Stadtentwicklungsprogramm „step2025“, bei denen bereits Planungsabsicht besteht, wie zum Beispiel Weißenmoor oder Eversten, noch nicht berücksichtigt. Auch die Baulücken in älteren
Bebauungsplänen, ermittelt und dargestellt im Wohnbauflächenkataster, fließen nicht ein.
■ Günstiger Wohnraum
der geringeren Prognose der Wohnungsbau vorangetrieben wird: „Besonders junge Familien sollen ihren Lebensmittelpunkt in Oldenburg beibehalten. Deshalb soll der Fokus wieder stärker auf dem Erhalt und auf dem Bau von
für diese Zielgruppe zu legen.“Es sei dafür schon viel unternommen worden. „Dennoch ist der bezahlbare Wohnraum im Blick zu behalten: In Oldenburg gelten 21,6 Prozent der Haushalte als einkommensschwach.“Die Zahlen sollen weiter steigen – in diesem Bereich um 920 bis 1400 Wohnungen. Allerdings sei zu berücksichtigen, dass über die Quotenregelung in Bebauungsplanverfahren rund 800 (Stand Ende 2020) bezahlbare Wohnungen gesichert werden.
Grundlage für die Wohnungsbedarfsprognose ist eine Haushaltsprognose, die für Oldenburg eine Tendenz vom Einzelhaushalt zum Doppelhaushalt zeigt. Unterschieden wird zwischen Ersatzbedarf, Fluktuationsreserve und Zusatzbedarf.
■ Ersatzbedarf
Der Ersatzbedarf ergibt sich aus den künftigen substanzbedingten Abrissen – in Oldenburg erfahrungsgemäß 0,11 Prozent pro Jahr. Abgerissen wurden vorwiegend Einfamilienhäuser, um darauf in der Regel mehr Wohnungen entstehen zu lassen. Prognostiziert wird ein Abriss von 1050 Gebäuden innerhalb von zehn Jahren. Auf diesen Flächen
entstehen durchschnittlich vier neue Wohnungen – bis 2030 sind das circa 4200 Wohnungen.
■ Fluktuationsreserve
Ein ausgeglichener Wohnungsmarkt benötigt leerstehende Wohnungen, damit Umzüge möglich sind, sowie Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden können. Im Allgemeinen wird für die Fluktuationsreserve eine Quote zwischen 1 bis 3 Prozent angesetzt. Für die Stadt wurde eine 2-prozentige Fluktuationsreserve mit 1889 und 1910 Wohnungen zugrunde gelegt.
■ Zusatzreserve
Der Zusatzbedarf ergibt sich aus der Differenz der nachfragewirksamen zukünftigen Haushaltszahl und dem heutigen Wohnungsbestand. Im Jahr 2030 werden 94.450 bis 95.500 Haushalte eine Wohnung nachfragen. In Oldenburg gibt es derzeit 95.589 Wohnungen (Ende 2020). Daraus ergibt sich ein Zusatzbedarf von minus 97 bis minus 1146 Wohnungen. Die Stadt habe also mehr Wohnungen im Bestand als zukünftige nachfragewirksame Haushalte, so der Stadtbaurat. Uhrhan möchte, dass trotz