Rheinische Post Duesseldorf Meerbusch
Keine Blase – aber grenzwertige Preise in Düsseldorf
Sind Immobilien im Raum Düsseldorf mittlerweile nicht viel zu teuer? Wer kann sich überhaupt noch Eigentum leisten? Über diese und weitere Fragen rund um den Immobilienmarkt der Region Düsseldorf tauschten sich Branchenexperten beim neunten Forum „Düsseldorfer Wohnprojekte“aus. Die Rheinische Post hatte zum Roundtable ins RP-Verlagshaus eingeladen.
Darin sind sich die Immobilienspezialisten überwiegend einig: Es gibt keine Blase am Markt. „Nach wie vor ist die Nachfrage höher als das Angebot“, sagt zum Beispiel Holger Knille (Stadtsparkasse Düsseldorf). Der Markt sei gekennzeichnet durch eine Vielzahl von Standorten und unterschiedlichen Preisen. Klaus Franken (Catella) sieht ebenfalls keine Blase, wohl aber „Schwellenwerte dafür, was Mietern zuzumuten ist“. Richtschnur sei das Haushaltseinkommen. Da gibt es dann schon Grenzen nach oben. „Wir brauchen aber auch Familien in der Stadt“, betont Franken und verweist auf die politische Seite der Diskussion (siehe weiteren Artikel).
„Die Kunden haben eine klare Vorstellung davon, was sie im Monat ausgeben möchten“, bestätigt Bernd Meier (Hüttig & Rompf). Bei der Finanzierung habe die Hälfte der Kunden einen hohen EigenkapitalAnteil von 30 Prozent oder mehr, andererseits finanziere aber ein Drittel der Kunden den Kauf mit 90 Prozent oder mehr an Fremdmitteln.
Michael Krass (Pandion) beobachtet einen „großen Anteil von Anlegern unter den Käufern“. Doch auch für sie gibt es Grenzen: „Mieten und Kaufpreise entfernen sich zunehmend voneinander.“Zwar sei der Markt noch weit entfernt davon, doch künftig werde die Wohnimmobilie womöglich für die Geldanlage weniger interessant. Eine weitere Käufergruppe sind die „temporären Kapitalanleger“, wie Jörg E. Weitzel (kueppersliving) feststellt. Sie wollen zunächst vermieten, später die Immobilie selbst nutzen. Bei ihnen mischen sich die Motivationen, die Stefanie Adams (Eckehard Adams) so beschreibt: „Der Investor will Rendite sehen. Für Eigennutzer sind emotionale Punkte wichtig.“Sie achten zum Beispiel auf ein Umfeld mit Schulen, Freizeit- und Einkaufsmöglichkeiten.
Kommen dann noch Wünsche wie innerstädtische Lage und ein zusätzliches kleines Appartement dazu – wie sie Thomas Schüttken (Böcker Wohnimmobilien) am Markt wahrnimmt, dann stößt eine solche Nachfrage ebenfalls leicht an die Grenzen des Finanzierbaren. Menschen, die im Alter zentrumsnah wohnen und vielleicht noch Raum für eine Pflegekraft zur Verfügung haben wollen, sind an solchen Objekten interessiert.
„Problem dabei: Grundrisse eigengenutzter Immobilien eignen sich oft nicht zur Vermietung“, sagt Matthias Spormann (Leading Buildings). Dafür seien sie zu groß, insbesondere zu großzügig. Spormann empfiehlt seinen Kunden daher den Kauf von zwei Wohnungen, die vorerst getrennt vermietet und später im Falle der Eigennutzung zusammengelegt werden können. Angesichts des hohen Preisniveaus legen Käufer zunehmend Wert auf kompakte und effiziente Grundrisse, weiß auch Robert Bambach (Interboden). „Das ist ausschlaggebend für den Vertriebserfolg.“Diese „Regulierung über die Grundrisse“beobachtet der Sparkassenexperte Knille ebenfalls. Bei höheren Preisen werden kleinere Wohnungen nachgefragt. Das Preisniveau hat nach Darstellung von Thomas Haucke (Bo- nava) eine gesamtgesellschaftliche Komponente: „Trotz aller positiven wirtschaftlichen Indikatoren war es bislang nicht möglich, mehr Bevölkerungsgruppen an Eigentum zu führen.“Nur über die Miete ließen sich viele Menschen in Düsseldorf halten. „Selbst der Mittelstand bleibt im Wettlauf um die Immobilie auf der Strecke“, bestätigt Claudia SchmidtGarve (S Corpus). Neue Objekte werden nach ihrer Beobachtung an Versicherer und andere institutionelle Investoren, auch aus dem Ausland, verkauft. Dabei fehlen nach ihrer Einschätzung viele Angebote wie zum Beispiel seniorenfreundliche Immobilien. Eine Analyse, die auch Catella-Experte Franken teilt: „Neue Wohnformen sind gefragt, für die es im Bestand zu wenige Angebote gibt.“
„Bei uns klopfen ebenfalls immer häufiger institutionelle Investoren an“, sagt der Interboden-Experte Bambach, wobei er die Diskussion um Mietoder Eigentumsquote nicht von vornherein bewerten will. „Viele Menschen wollen flexibel bleiben und kaufen deswegen nicht.“Man kaufe eben auch Immobilität und ein Preisänderungsrisiko.
Die Diskussion zeigt: So unterschiedlich, wie die Interessen der Marktteilnehmer sind, so vielschichtig präsentiert sich der Immobilienmarkt der Region Düsseldorf. Eines scheint klar: Die Dynamik hält an.