Mehr Wohnraum für ältere Menschen
Mit Blick auf die wachsende Zahl an Pflegebedürftigen steigt der Bedarf an seniorengerechten Wohnungen und Pflegeimmobilien. Das eröffnet interessante Chancen für Anleger.
In Deutschland werden mehr Menschen gepflegt als je zuvor. 4,13 Millionen Betroffene zählt das Statistische Bundesamt in einer aktuellen Erhebung zum Dezember 2019. Das ist gut ein Fünftel mehr als zwei Jahre zuvor. Der Pflegereport der Bertelsmann Stiftung prognostiziert, dass die Zahl der Pflegebedürftigen bis 2030 um 50 Prozent steigt. Dadurch entsteht ein zusätzlicher Bedarf von knapp 400.000 Pflegeplätzen. Zugleich könnten dann laut Schätzungen fast 500.000 Vollzeitkräfte in der Pflege fehlen.
„Schon heute wird der Großteil der Pflegebedürftigen zu Hause betreut, in der Regel durch Angehörige oder auch im Rahmen der Betreuung in häuslicher Gemeinschaft. Diese Situation wird sich aufgrund der Entwicklung bei der Zahl der Pflegebedürftigen weiter deutlich verschärfen. Und generell wird die Bevölkerung älter. Während im Jahr 2010 nur ungefähr jeder sechste Bundesbürger 65 Jahre oder älter war, wird sich dieser Anteil bis zum Jahr 2050 verdoppeln“, sagt Stefan Lux von der SHD-Gruppe aus Dortmund, einem Spezialisten für die Betreuung in häuslicher Gemeinschaft. Mit Blick auf die Praxis plädiert Stefan Lux daher dafür, (bü) Krankheit Zahlt ein Mieter drei Monate lang keine Miete, so ist das üblicherweise ein berechtigter Grund für den Vermieter, das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzug fristlos zu kündigen. Stellt sich aber heraus, dass der Mieter (der bereits 15 Jahre lang in der Wohnung lebt und die Miete stets bezahlt hat) schwer depressiv ist und in der Phase, in der er nicht gezahlt hatte, seiner freiberuflichen Tätigkeit nicht nachgehen und sich nicht auf Ämtern melden konnte, so kann das das Mietverhältnis „retten“. Der Vermieter darf in einem solchen Fall nicht kündigen, weil die Pflichtverletzung mehr senioren- und pflegegerechte Wohnungen zu errichten. Senioren und deren Angehörige wollten den Umzug ins Heim meistens, wenn möglich, verhindern. Durch ein barrierefreies Wohnkonzept werde dieser Wunsch besser erfüllbar. „Durch altersgerechte Bäder, breitere Türen für Rollstühle und Rollatoren und den Abbau
des Mieters mit Blick auf die Depression in einem „milderen Licht“erscheine. (AmG Münster, 9 C 127/19)
Trennung Hat sich ein Ehepaar getrennt und ist der Mann mit dem minderjährigen Sohn aus der gemeinsam bewohnten Mietwohnung ausgezogen, so muss auch die Frau später der Kündigung des Mietvertrages zustimmen. Das Amtsgericht Frankfurt am Main hält einen Zeitraum von einem Jahr dabei für angemessen, in dem die Frau ihre Lebensverhältnisse habe „um- und neuorientieren“können. (AmG Frankfurt am Main, 477 F 23297/20)
von Schwellen beispielsweise am Balkon können sich Senioren auch in gesundheitlichen Sondersituationen wesentlich einfacher bewegen“, erklärt der Experte.
Aufgrund dieser Entwicklungen sehen viele Experten Investments sowohl in seniorengerechte Wohnungen als auch Pflegeimmobilien als lukrative und zukunftsfähige Anlagelösung an. „Mit dem Blick auf eine seniorengerechte Ausstattung können Investoren auch im niedrigen und mittleren Segment Eigentumswohnungen erwerben und langfristig und stabil vermieten. Damit lässt sich auch mit kleineren Investments ein interessantes, zukunftsorientiertes
Immobilienportfolio aufbauen“, sagt Sachwerte-Experte Thomas Hack (Value Brain).
Laut Stiftung Warentest können sich Anleger für 150.000 Euro bis 300.000 Euro in ein Pflegeheim einkaufen. „Dafür bekommen sie ein meist 20 bis 30 Quadratmeter großes Apartment und einen Anteil von etwa 25 bis 40 Quadratmetern an den gemeinschaftlich genutzten Räumen. Gebäude und Außenanlagen sind in der Regel für 20 bis 25 Jahre an den Betreiber des Pflegeheims verpachtet“, heißt es. Zu den Nutz- und Funktionsflächen des Pflegeheims gehören beispielsweise Küche, Therapieräume, Aufenthaltsräume, Grünanlagen oder Parkplätze.
Thomas Hack erläutert das Konzept genauer: „Der Betreiber der Pflegeimmobilie vermietet das Apartment an pflegebedürftige Menschen, wobei die fällige Miete als monatlich festgeschriebene Einnahme an den Besitzer geht. Durch die demografischen Prognosen und die aktuellen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt ist fest mit stetigen Wertsteigerungen zu rechnen. Die Renditen durch Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der Pflegeimmobilie werden regelmäßig mit vier bis sechs Prozent angegeben.“
Dabei müsse niemand aufwendige Verwaltungsaufgaben oder kostenintensive Beteiligungen an Instandhaltungsreparaturen fürchten, da der Betreiber der Immobilie dafür aufkomme und für einen reibungslosen Ablauf der Mietsache sorge. Lediglich äußerst seltene Baumaßnahmen etwa am Dach trage der Investor mit. Kann der Bewohner des Apartments die Miete nicht mehr aufbringen, garantieren die im Sozialgesetzbuch IX festgeschriebenen Zuschüsse der Sozialkassen die Fortzahlung des Mietzinses, betont Thomas Hack. Ein weiterer Vorteil: „Tritt beim Besitzer der Immobilie oder einem nahen Familienmitglied selbst Pflegebedürftigkeit ein, gewährt der Betreiber in der Regel ein bevorzugtes Belegungsrecht in einer seiner Einrichtungen, was lange Wartezeiten erspart.“
Zugleich sollten Investoren laut Stiftung Warentest auf das Risiko bei der Wertentwicklung achten. Pflegeimmobilien altern schnell, weil sich die Anforderungen an ihre Ausstattung und Konzeption ständig ändern – nicht zuletzt durch gesetzliche Regulierungen. Zudem werden sie stark beansprucht, daher müssen Eigentümer damit rechnen, dass spätestens zum Ende des Pachtvertrags zusätzliche Kosten anfallen, um die Immobilie an moderne Standards anzupassen.
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