Rheinische Post – Düsseldorf Stadt
Mieten steigen in zwei Jahren um sechs Prozent
Der neue Mietspiegel ist da. Bei Neubauten in guten Lagen gelten jetzt sogar bis zu 16 Euro pro Quadratmeter als Richtwert. In Oberkassel und der Carlstadt sind zudem höhere Aufschläge möglich geworden.
DÜSSELDORF Die Mieten in Düsseldorf sind in den vergangenen zwei Jahren um etwas mehr als sechs Prozent gestiegen. Dieser Wert geht aus dem neuen Mietspiegel hervor, den die Eigentümervertretung Haus und Grund sowie der Mieterverein gemeinsam aufstellen und jetzt veröffentlicht haben.
Der Mietspiegel hat eine hohe Bedeutung. Er ist das einzige rechtskonforme Instrument, mit dem Eigentümer die Miethöhe berechnen können. Und die habe sich längst nicht so rasant aufwärts entwickelt, wie das etwa aus Analysen auf Basis von Internetportalen hervorgeht. Der Grund ist klar: Bei Immoscout und Co. spielen lediglich Angebotsmieten für Neuvermietungen eine Rolle. Für den Mietspiegel werden aber bei Eigentümern und Mietern auch die Bestandsmieten abgefragt und in die Berechnung einbezogen, die in den letzten sechs Jahren angepasst wurden. Wie Hans-jochem Witzke, Vorstand des Mietervereins, erklärt, sind darunter auch Mieten, die trotz Erhöhung weit unter dem Richtwert aus dem Mietspiegel liegen, was natürlich dämpfend auf die Gesamtprozentzahl wirkt. „Die allermeisten Vermieter sind ja ordentliche Leute“, sagt Witzke.
Johann Werner Fliescher, Vorstand von Haus und Grund Düsseldorf, ergänzt: „Anhand der aktuellen Werte sehen wir, dass die Bestandsmieten deutlich langsamer steigen, als es subjektiv wahrgenommen wird.“So betrug über alle Baujahresgruppen hinweg die durchschnittliche Steigerung von Dezember 2021 bis Februar 2024 genau 6,1 Prozent. Die Inflationsrate lag im gleichen Zeitraum dagegen bei einem Plus von 12,8 Prozent, also mehr als doppelt so hoch.
Was das genau für die Preise heißt, zeigt eine Beispielrechnung:
Für eine 75 Quadratmeter große Wohnung aus dem Jahr 1973 in mittlerer Lage mit drei Modernisierungsmerkmalen und einer Türsprechanlage steigt die Nettomiete von 673,50 Euro auf 719,25 Euro monatlich, eine Steigerung von 6,75 Prozent. Der Miet-mittelwert für Wohnungen dieses Alters und dieser Lage liegt bei knapp neun Euro.
Am höchsten ist der Aufschlag (11,4 Prozent) im Neubau-segment ab Baujahr 2011. In mittlerer Lage liegt der Mieten-mittelwert bei 13,4 Euro pro Quadratmeter, in guter
Lage bei 14,7 Euro. Schon rund zwei Euro darunter liegen die Mieten bei Wohnungen, die 14 bis 24 Jahre alt sind. In guten Lagen betragen die Mieten in älteren Jahrgängen in manchen Jahrgängen knapp unter, zumeist leicht über zehn Euro pro Quadratmeter. In mittleren Lagen sind es da 8,8 bis 9,6 Euro pro Quadratmeter.
Der tiefste Mittelwert wird bei Baujahren bis 1948 in einfachen Lagen erreicht: Da sind es 7,61 Euro pro Quadratmeter. In dieser Baujahrklasse stiegen die Mieten von einfacher bis guter Lage insgesamt nur um 4,6 Prozent.
Zum Vergleich: Eine schärfere Dynamik zeigt sich bei Neuvermietungen. Die Analyse des Berliner Beratungs- und Forschungsinstituts Empirica von Immobiliendaten zeigte zuletzt für Düsseldorf, dass bei Bestandswohnungen im vierten Quartal des Vorjahres die Grenze von zwölf Euro pro Quadratmeter Kaltmiete durchbrochen wurde. Seit mehr als zwei Jahren steigen die Angebotsmieten kontinuierlich, insgesamt um mehr als zwölf Prozent.
Knapp 18 Prozent waren es sogar bei Immoscout24, wo mittlerweile 12,36 Euro als Durchschnittswert pro Quadratmeter erreicht sind.
Als weitere Veränderung geht mit dem neuen Mietspiegel einher: Für Oberkassel, Niederkassel und die Carlstadt sind nun Zuschläge von fünf bis 15 Prozent (nicht mehr nur bis zehn Prozent) möglich. Bei Einund Zweifamilienhäuser sind jetzt sogar Zuschläge von zehn bis 20 Prozent drin.
Weitere Aufschläge auf den Richtwert sind weiterhin bei umfangreichen Modernisierungen erlaubt. War das bislang bis Jahrgang 1976 der Fall, ist das nun bis 1985 möglich.
Der Mietspiegel für Düsseldorf ist ab sofort über eigene Internetseiten frei zugänglich (etwa über www. mietspiegel-duesseldorf.com) und kann dort kostenfrei heruntergeladen werden.