Wenn es in der Wohnung zu kühl ist
Markante Großprojekte in den Bereichen Infrastruktur/Verkehr, Stadtentwicklung und Immobilien haben über mehrere Jahre reichende Planungs- und Fertigstellungszeiträume. Es kommt vor, dass mit Baufortschritt einzelne Planungskomponenten in neuem Licht und nicht mehr so gelungen sind wie sie auf dem „Reißbrett“erscheinen.
Bestes Beispiel ist die aktuelle Diskussion um die Bebauungspläne für „Kö-Bogen II“im Bereich Gustav-Gründgens-Platz, Schadowstraße, Tuchtinsel: Der kontrovers behandelte Abriss des Tausendfüßlers eröffnet „plötzlich“neue Sichtweisen insbesondere zum Schauspiel- und Dreischeibenhaus und stößt heute auf ein positives Echo. Zugleich kommen Zweifel an den bisherigen Bebauungsplänen rund um den Gustav-Gründgens-Platz auf, insbesondere am „Baufeld 4“: Der dort geplante Gebäudekomplex versperrt die Sicht auf das Schauspielhaus. Genauso wie ich von Anfang an die Pläne für eine Bebauung des zum anspruchslosen Rheinbahnhalteplatz degenerierten Jan-Wellem-Platzes und den Abbruch des Tausendfüßlers befürwortet habe, habe ich schon im August 2007 in einer Expertenrunde im „Haus der Architekten“eindringlich davor gewarnt, diesen damals lediglich in den Köpfen, heute dagegen in der Realität existierenden und damit umso überzeugenderen freien Blick auf das einmalige Architekturensemble zu verbauen. Die neue durch Oberbürgermeister Elbers mitangestoßene Diskussion zum KöBogen II unter breiter Bürgerbeteiligung ist deshalb richtig, denn was nun entschieden und umgesetzt wird, prägt das Stadtbild auch zukünftiger Generationen. Auch das ein Vorgang mit bundesweitem Vorbildcharakter. Wulff Aengevelt
Der Autor ist Geschäftsführender Gesellschafter der Aengevelt Immobilien, Düsseldorf
Kein Mieter muss es hinnehmen, wenn im Winter die Heizung kalt bleibt. 20 bis 22 Grad sollten gewährleistet sein.
Jedes Jahr nach Wintereinbruch zeigt sich, was die Heizungen in deutschen Wohnungen taugen und wie gut sie in Schuss sind. Macht die Heizung schlapp, ist das für Mieter zunächst so ärgerlich wie für Eigentümer. Auf den Kosten aber bleibt der Vermieter sitzen. Und das schließt Mietminderung und Schadenersatz mit ein.
Der Vermieter muss für eine funktionierende Heizung sorgen, sonst liegt ein Mangel vor. In vielen Mietverträgen wird
„In der Heizperiode ist der Vermieter in
jedem Fall zum Heizen verpflichtet.“
Deutscher Mieterbund eine Heizperiode festgelegt. „Während dieser Zeit ist der Vermieter in jedem Fall zum Heizen verpflichtet“, informiert der Deutsche Mieterbund.
Allgemein üblich sei der Zeitraum vom 1. Oktober bis zum 30. April – auch dann, wenn im Mietvertrag nichts steht. Oft wird auch der Zeitraum von Mitte September bis Mitte Mai bestimmt. Während der kalten Jahreszeit muss der Vermieter die Heizung so einstellen, dass eine bestimmte Mindesttemperatur erreicht wird. „Hier wird heute eine Gewerbesteuer Wer seine Wohnung „kurzfristig“an wechselnde Mieter vermietet, der übt damit regelmäßig keine „gewerbliche Betätigung“aus. Wird die Vermietung allerdings „hotelmäßig“betrieben, so besteht Gewerbesteuerpflicht. Von einer solchen hotelmäßigen und damit gewerblichen Vermietung ist auszugehen, „wenn eine für kurzfristiges Wohnen voll eingerichtete Eigentumswohnung in einem Feriengebiet im Verbund mit zahlreichen gleichartig genutzten Wohnungen anderer Eigentümer liegt und zu einer einheitlichen Wohnanlage ge- Temperatur zwischen 20 und 22 Grad Celsius als ausreichend angesehen“, so der Mieterbund.
Dabei wird zwischen den Räumen unterschieden. Im Wohnzimmer gelten 21 Grad als ausreichend, in Ess- und hört und die Werbung für eine nur kurze Vermietung und die Verwaltung einer für die Wohnanlage bestehenden Ferienorganisation übertragen wurde“. (BFH, X B 42/10) Nachbarrecht In einem reinen Wohngebiet ist der Bau von Tagespflegeeinrichtungen unzulässig. Erlaubt sind aber Einrichtungen für das betreute Wohnen, in dem die Bewohner die Haushaltsführung weitgehend selbst übernehmen. Eine Eigentümerin hatte beantragt, ein Bauvorhaben für betreutes Wohnen in ihrer unmittelbaren Nachbarschaft stoppen zu lassen, weil ihr Grundstück in Kinderzimmern 20, in Küche und Schlafzimmer 18, im Bad 23 und in der Diele 15 Grad. Die Temperaturen müssen aber nicht rund um die Uhr erreicht werden, sondern nur von 6.00 bis 23.00 Uhr. Bei Nachtabsenkung reichen unzumutbarer Weise beeinträchtigt werde. Der Entwickler verzichtete auf die Tagespflegeeinrichtung, die Gemeinschaftsräume für das betreute Wohnen wollte er jedoch durchsetzen. Durfte er auch, denn die Bewohner könnten ihre Haushaltführung weitestgehend selbst gestalten und dürften sich in dem Gebäude häuslich einrichten. Mit dieser Art der Wohnnutzung würden nachbarschaftliche Rechte nicht verletzt. (Ferner war nicht zu erwarten, dass „unzumutbare Lärmimmissionen“eintreten werden.) (VwG Kassel, 2 L 653/13) nachts 18 Grad aus. So urteilte das Landgericht Berlin (Az.: 64 S 266/97).
Manche Mietverträge sehen niedrigere Temperaturen vor – oft allerdings zu Unrecht. Unwirksam sind Klauseln wie diese: „Eine Mindesttemperatur von 18 Grad zwischen 8.00 und 21.00 Uhr gilt als vertragsgemäß.“Werden die Mindesttemperaturen nicht erreicht, liegt ein Mangel vor. Die Höhe der Mietminderung kann indes sehr unterschiedlich ausfallen.
Ob die Kürzung vor Gericht standhält, ist fraglich. Die Gerichte urteilen höchst unterschiedlich. Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg zum Beispiel gewährte bei Temperaturen unter 18 Grad zehn Prozent Minderung (Az.: 19 C 228/98), das AG Köln bei 16 bis 18 Grad sogar 20 Prozent (Az.: 152 C 1249/74).
Fällt die Heizung komplett aus, geht die Spanne von 50 bis 100 Prozent. Kann die Temperatur nur bei voll aufgedrehten Thermostatventilen erreicht werden, liegt kein Mangel vor, entschied das AG Münster (Az.: 6 C 218/81). Neben dem Recht auf Minderung kann sich auch ein Schadenersatzanspruch ergeben – etwa wenn der Mieter nach einem Heizungsdefekt ins Hotel wechseln musste. Doch Vorsicht: Zunächst muss der Mieter den Vermieter auffordern, eine Ersatzwohnung zu stellen.
„Besteht der Mangel nicht den ganzen Monat über, ist die Miete zeitanteilig zu mindern“, erklärt der Nürnberger Fachanwalt Dirk Clausen. Falle zum Beispiel die Heizung zehn Tage aus, komme eine Minderung von 100 Prozent für ein Drittel des Monats in Betracht. Grundlage ist immer die Bruttomiete. Außerdem muss der Mieter den Vermieter auf den Mangel hinweisen und ihm eine Frist für Abhilfe setzen. Das Recht zu mindern gilt aber ab dem ersten Tag des Mangels.