Immobilienvermögen im Erbfall schützen
Die sogenannte Grundstücks-GbR ist eine Alternative in der Führung von Immobilienvermögen. Dadurch können die Besitzverhältnisse neu geregelt werden. Das erleichtert in vielen Fällen die Vermögensnachfolge. Experten geben Tipps, wie man am besten vorgeht.
Nicht selten verfügen Eheleute über ein Immobilienvermögen für die Kapitalanlage. Und üblicherweise gehört den Eheleuten dieses Vermögen gemeinsam, sie sind dann gemeinsam im Grundbuch eingetragen, zum Beispiel mit jeweils 50 Prozent. „Diese Konstellation nennt man Bruchteilsgemeinschaft. Wie hoch der individuelle Anteil der einzelnen Personen am jeweiligen Vermögensgegenstand ist, wird nach Bruchteilen bestimmt. Über diesen Anteil, der rechtlich selbständig ist, darf jeder Eigentümer selbst verfügen“, sagt Martin Beyel, Steuerberater und Partner der Kanzlei Beyel Janas Wiemann + Partner (bjw+p) aus Geldern und Kempen.
Das bedeutet entsprechend auch, dass zum Beispiel die Veräußerung eines Anteils nicht der Zustimmung des anderen Miteigentümers bedarf – und im Erbfall fällt der Miteigentumsanteil immer in die Erbengemeinschaft im Rahmen der gesetzlichen Erbfolge. „Daher kann die Vermögensverwaltung von Immobilien in der Bruchteilsgemeinschaft zu einer Zersplitterung des Vermögens führen. Wenn die Erben beispielsweise kein Interesse an der Fortführung der Immobilien-Vermögensverwaltung haben, können sie ihren Vermögensteil veräußern, ohne dass der überlebende Ehegatte darauf Einfluss nehmen kann. Das kann zu Unruhe, Ärger und Vermögensschäden führen“, betont Martin Beyel.
Er weist daher auf eine Alternative in der Führung von Immobilienvermögen hin. Durch eine sogenannte Grundstücks-GbR könnten die Besitzverhältnisse neu geregelt werden. Dabei geht das Immobilienvermögen auf die GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) über, die immer über ein Einstimmigkeitsprinzip geführt wird. „Das bedeutet, dass jeder Gesellschafter der GbR ein Vetorecht hat und damit bestimmte Entscheidungen des anderen Gesellschafters beziehungsweise der anderen Gesellschafter blockieren kann. Das verhindert einen Verkauf von Vermögenswerten ohne Konsens“, betont Beyels Kanzleipartner Jens Bormann. Die Kanzlei nutzt Grundstücks-GbR-Konstruktionen regelmäßig, um Immobilienvermögen in die nächste Generation zu überführen.
Das verschaffe Eigentümern wesentliche Vorteile, sagt Jens Bormann. So ließen sich bei der Grundstücksverwaltungs-GbR beispielsweise die Stimmrechte abweichend von der Vermögensbeteiligung so regeln, dass der bisherige Eigentümer trotz Übergabe seines wesentlichen Grundbesitzes „Herr im Hause“bleibe. „Tritt also ein Kind und späterer Erbe in die GbR ein, kann dieser umfassend von den Gewinnen der Gesellschaft profitieren, indem die Ausschüttungsverhältnisse individuell vereinbart werden. Aber zugleich kann er damit keine alleinigen Entscheidungen über den Umgang mit dem Immobilienvermögen treffen. Das gibt Ruhe und Gelassenheit für den Senior-Eigentümer, dass sein Vermögen nicht beschädigt werden kann.“
Apropos Regelung: Die Steuerberater weisen darauf hin, dass für diese Fragestellungen ein professioneller Gesellschaftsvertrag erstellt werden müsse. „Liegt kein GbR-Vertrag vor, kann das gefährlich werden, da bestimmte Regelungen nicht festgehalten werden. Im Gesellschaftsvertrag sollte unter anderem klar geregelt sein, welche Kapitalkonten bestehen und wie sich daraus die Anteile am Gesamtvermögen ergeben. Ein sauberer Vertrag verhindert spätere Streitigkeiten“, sagt Martin Beyel. Für die Übertragung einer Bruchteilsgemeinschaft auf die GbR ist eine notarielle Beurkundung nötig.
Kommt es dann zum Erbfall, gehen die Anteile des verstorbenen Gesellschafters auf die übrigen Gesellschafter über, oder aber – wenn die GbR beispielsweise nur den Ehegatten gehört hat – erhält der überlebende Ehegatte die Immobilien alleine. Sie fallen dann nicht in die Erbengemeinschaft. Das hat folgenden Grund: „Bleibt in einer GbR nur ein Gesellschafter übrig, wird diese aufgelöst, das Vermögen geht dann auf ihn über. Damit ist eine ähnliche Konstellation wie beim Berliner Testament möglich, aber bei der Grundstücks-GbR erhält der überlebende Ehegatte eben nur das GbR-Vermögen“, sagt Jens Bormann, der darauf hinweist, dass die Vertragsgestaltung unter Einsatz eines Fachanwalts erfolgen sollte. Eine Besonderheit: „Es ist sogar möglich, die GbR so zu gestalten, dass ein bestimmter Vermögensgegenstand konkret einem Erben zugesprochen werden kann, ohne dass die Immobilie in die Erbengemeinschaft fällt oder es zu Pflichtteilsauseinandersetzungen und so weiter kommen kann“, erklärt Martin Beyel.
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