Diese Stadtteile werden sich verändern
Aus einer Studie geht hervor, dass sich speziell einige zentrumsnahe Lagen noch weiter entwickeln werden.
Das Umfeld in einigen Düsseldorfer Stadtteilen könnte sich in den kommenden Jahren stark verändern. Die Wahrscheinlichkeit für eine (weitere) so genannte Gentrifizierung sei besonders hoch etwa in zentrumsnahen Lagen wie Flingern-Süd, Düsseltal oder Bilk, heißt es in einer Studie des Berliner Unternehmens realxdata. Dort hat es teilweise bereits einen umfassenden Wandel gegeben. Auch für nördlichere Stadtteile wie Ludenberg oder Lichtenbroich sowie das östlich gelegene Ludenberg wird eine solche Entwicklung vorausgesagt.
Die zentralen Düsseldorfer Stadtteile an beiden Ufern des Rheins sind laut der Studie bereits voll gentrifiziert, also durch Sanierungen oder Umbauten sichtbar aufgewertet worden. Für andere Stadtteile weist die Studie hingegen eine niedrige Wahrscheinlichkeit für eine solche Entwicklung aus, etwa Eller, Vennhausen oder Holthausen.
Für viele Bürger ist die Vorstellung von der Gentrifizierung ihrer Nachbarschaft mit Sorgen verbunden, weil sie nicht nur mit einem veränderten Umfeld einhergeht, sondern auch mit steigenden Mieten und Preisen. Als typisches Beispiel für eine solche Entwicklung gilt Unterbilk, das wegen seiner Nähe zur Innenstadt wie zum Rhein hochbegehrt ist, was sich hier längst in den Mietpreisen niedergeschlagen hat. Gleichzeitig bedeutet die Entwicklung eine Aufwertung, häufig etwa mit neuen Handelsangeboten und Gastronomieeinrichtungen.
Die Macher der Studie haben sich nun für die Frage interessiert, wie man Gentrifizierung nachweisen, voraussagen und wie man sie insgesamt besser verstehen kann. Auf einer Karte dokumentieren sie den Ist-Zustand und ihre Einschätzung, wie wahrscheinlich es ist, ob ein Stadtteil gentrifiziert wird. Einbezogen wurden unter anderem die Entwicklung des Umzugsvolumens, Informationen über Ein- und Zweipersonenhaushalte, zur Kaufkraft und zur Zahl von Restaurants und Geschäften.
Als „abgeschlossen“oder zumindest schon „sichtbar“bewerten die Macher der Studie die Gentrifizierung beispielsweise auch in der Carlstadt, in Pempelfort oder Oberkassel. Alle diese Stadtteile sind gut an das Zentrum angebunden und verfügen beispielsweise über eine breite Auswahl an Restaurants und Geschäften. Die Stadtteile, in denen eine solche Entwicklung als unwahrscheinlich eingeschätzt wird, sind tendenziell weiter entfernt vom Zentrum und auch vom Rhein, der als starker Anziehungspunkt gilt.
Experten loben die Studie als hilfreich und interessant, finden aber auch Kritikpunkte. „Die Studie hat einen guten Ansatz und trifft aus unserer Sicht weitestgehend zu“, sagt etwa Immobilienexperte Alexander Uzojkin vom Düsseldorfer Büro des Unternehmens McMakler: „In einigen Punkten weichen meine Einschätzungen aber von den Ergebnissen der Studie ab.“Ein Grund könnte aus seiner Sicht sein, dass das Datenmaterial aus der Zeit bis 2017 stammt. „Dazwischen liegen zwei komplette Jahre, in denen sich in Düsseldorf vieles besonders schnell weiterentwickelt hat.“Große Projektentwicklungen könnten sich schnell auf einen kompletten Stadtteil auswirken und die Lage verändern.
Ein Beispiel für einen Stadtteil mit schwer vorhersagbarer Zukunft ist Oberbilk, das laut Studie wahrscheinlich nicht gentrifiziert wird. „Irgendwann wird das mal kommen“, widerspricht Uzojkin: „Zumal die zentrale Lage für viele ein gutes Argument ist, dorthin zu ziehen.“Im Moment sei noch nicht die Infrastruktur vorhanden, die viele zahlungskräftigere Bewohner anziehe. „Aber für Studenten ist diese Gegend attraktiv, und das ist ein Ausgangspunkt.“Einige größere Neubau-Projekte (etwa am IHZ-Park) hätten das Viertel ebenfalls aufgewertet, weitere stünden bevor. Auch die Zukunft von Heerdt sieht er anders als die Studien-Macher: „Dort wurden offenbar die vielen Projektentwicklungen noch nicht mit eingerechnet, die vieles bewegen werden.“Uzojkin ist überzeugt, dass die Wohnungen den Stadtteil stark aufwerten werden: „Heerdt grenzt an einige der teuersten Düsseldorfer Stadtteile und an Meerbusch.“
Dass Lohausen dagegen als Stadtteil mit hoher Gentrifizierungs-wahrscheinlichkeit geführt wird, kann der Immobilienmakler nachvollziehen. Im Düsseldorfer Norden gebe es bereits ein entsprechendes Umfeld; die Nähe des Flughafens mit den entsprechenden Lärm-Auswirkungen habe die Entwicklung zwar bisher gebremst – das werde aber aufgrund der großen Nachfrage nicht so bleiben.
Insgesamt ruft der Düsseldorfer Experte dazu auf, Gentrifizierung nicht nur negativ zu sehen. Steigende Mieten gingen oftmal mit einer sichtbaren positiven Veränderung einher. „Man kann sich immer fragen: Hätten wir den Hafen gerne wieder so, wie er mal war? Oder freuen wir uns, dass er Düsseldorf so toll geprägt hat?“