Die­se Stadt­tei­le wer­den sich ver­än­dern

Aus ei­ner Stu­die geht her­vor, dass sich spe­zi­ell ei­ni­ge zen­trums­na­he La­gen noch wei­ter ent­wi­ckeln wer­den.

Rheinische Post Hilden - - Düsseldorf­er Wirtschaft - VON NI­CO­LE LAN­GE

Das Um­feld in ei­ni­gen Düs­sel­dor­fer Stadt­tei­len könn­te sich in den kom­men­den Jah­ren stark ver­än­dern. Die Wahr­schein­lich­keit für ei­ne (wei­te­re) so ge­nann­te Gen­tri­fi­zie­rung sei be­son­ders hoch et­wa in zen­trums­na­hen La­gen wie Flin­gern-Süd, Düs­sel­tal oder Bilk, heißt es in ei­ner Stu­die des Ber­li­ner Un­ter­neh­mens re­alx­da­ta. Dort hat es teil­wei­se be­reits ei­nen um­fas­sen­den Wan­del ge­ge­ben. Auch für nörd­li­che­re Stadt­tei­le wie Lu­den­berg oder Lich­ten­broich so­wie das öst­lich ge­le­ge­ne Lu­den­berg wird ei­ne sol­che Ent­wick­lung vor­aus­ge­sagt.

Die zen­tra­len Düs­sel­dor­fer Stadt­tei­le an bei­den Ufern des Rheins sind laut der Stu­die be­reits voll gen­tri­fi­ziert, al­so durch Sa­nie­run­gen oder Um­bau­ten sicht­bar auf­ge­wer­tet wor­den. Für an­de­re Stadt­tei­le weist die Stu­die hin­ge­gen ei­ne nied­ri­ge Wahr­schein­lich­keit für ei­ne sol­che Ent­wick­lung aus, et­wa El­ler, Venn­hau­sen oder Holthausen.

Für vie­le Bür­ger ist die Vor­stel­lung von der Gen­tri­fi­zie­rung ih­rer Nach­bar­schaft mit Sor­gen ver­bun­den, weil sie nicht nur mit ei­nem ver­än­der­ten Um­feld ein­her­geht, son­dern auch mit stei­gen­den Mie­ten und Prei­sen. Als ty­pi­sches Bei­spiel für ei­ne sol­che Ent­wick­lung gilt Un­ter­bilk, das we­gen sei­ner Nä­he zur In­nen­stadt wie zum Rhein hoch­be­gehrt ist, was sich hier längst in den Miet­prei­sen nie­der­ge­schla­gen hat. Gleich­zei­tig be­deu­tet die Ent­wick­lung ei­ne Auf­wer­tung, häu­fig et­wa mit neu­en Han­dels­an­ge­bo­ten und Gas­tro­no­mie­ein­rich­tun­gen.

Die Ma­cher der Stu­die ha­ben sich nun für die Fra­ge in­ter­es­siert, wie man Gen­tri­fi­zie­rung nach­wei­sen, vor­aus­sa­gen und wie man sie ins­ge­samt bes­ser ver­ste­hen kann. Auf ei­ner Kar­te do­ku­men­tie­ren sie den Ist-Zu­stand und ih­re Ein­schät­zung, wie wahr­schein­lich es ist, ob ein Stadt­teil gen­tri­fi­ziert wird. Ein­be­zo­gen wur­den un­ter an­de­rem die Ent­wick­lung des Um­zugs­vo­lu­mens, In­for­ma­tio­nen über Ein- und Zwei­per­so­nen­haus­hal­te, zur Kauf­kraft und zur Zahl von Re­stau­rants und Ge­schäf­ten.

Als „ab­ge­schlos­sen“oder zu­min­dest schon „sicht­bar“be­wer­ten die Ma­cher der Stu­die die Gen­tri­fi­zie­rung bei­spiels­wei­se auch in der Carl­stadt, in Pem­pel­fort oder Ober­kas­sel. Al­le die­se Stadt­tei­le sind gut an das Zen­trum an­ge­bun­den und ver­fü­gen bei­spiels­wei­se über ei­ne brei­te Aus­wahl an Re­stau­rants und Ge­schäf­ten. Die Stadt­tei­le, in de­nen ei­ne sol­che Ent­wick­lung als un­wahr­schein­lich ein­ge­schätzt wird, sind ten­den­zi­ell wei­ter ent­fernt vom Zen­trum und auch vom Rhein, der als star­ker An­zie­hungs­punkt gilt.

Ex­per­ten lo­ben die Stu­die als hilf­reich und in­ter­es­sant, fin­den aber auch Kri­tik­punk­te. „Die Stu­die hat ei­nen gu­ten An­satz und trifft aus un­se­rer Sicht wei­test­ge­hend zu“, sagt et­wa Im­mo­bi­li­en­ex­per­te Alex­an­der Uzo­jkin vom Düs­sel­dor­fer Bü­ro des Un­ter­neh­mens McMak­ler: „In ei­ni­gen Punk­ten wei­chen mei­ne Ein­schät­zun­gen aber von den Er­geb­nis­sen der Stu­die ab.“Ein Grund könn­te aus sei­ner Sicht sein, dass das Da­ten­ma­te­ri­al aus der Zeit bis 2017 stammt. „Da­zwi­schen lie­gen zwei kom­plet­te Jah­re, in de­nen sich in Düsseldorf vie­les be­son­ders schnell wei­ter­ent­wi­ckelt hat.“Gro­ße Pro­jekt­ent­wick­lun­gen könn­ten sich schnell auf ei­nen kom­plet­ten Stadt­teil aus­wir­ken und die La­ge ver­än­dern.

Ein Bei­spiel für ei­nen Stadt­teil mit schwer vor­her­sag­ba­rer Zu­kunft ist Oberbilk, das laut Stu­die wahr­schein­lich nicht gen­tri­fi­ziert wird. „Ir­gend­wann wird das mal kom­men“, wi­der­spricht Uzo­jkin: „Zu­mal die zen­tra­le La­ge für vie­le ein gu­tes Ar­gu­ment ist, dort­hin zu zie­hen.“Im Mo­ment sei noch nicht die In­fra­struk­tur vor­han­den, die vie­le zah­lungs­kräf­ti­ge­re Be­woh­ner an­zie­he. „Aber für Stu­den­ten ist die­se Ge­gend at­trak­tiv, und das ist ein Aus­gangs­punkt.“Ei­ni­ge grö­ße­re Neu­bau-Pro­jek­te (et­wa am IHZ-Park) hät­ten das Vier­tel eben­falls auf­ge­wer­tet, wei­te­re stün­den be­vor. Auch die Zu­kunft von He­erdt sieht er an­ders als die Stu­di­en-Ma­cher: „Dort wur­den of­fen­bar die vie­len Pro­jekt­ent­wick­lun­gen noch nicht mit ein­ge­rech­net, die vie­les be­we­gen wer­den.“Uzo­jkin ist über­zeugt, dass die Woh­nun­gen den Stadt­teil stark auf­wer­ten wer­den: „He­erdt grenzt an ei­ni­ge der teu­ers­ten Düs­sel­dor­fer Stadt­tei­le und an Meer­busch.“

Dass Lo­hau­sen da­ge­gen als Stadt­teil mit ho­her Gen­tri­fi­zie­rungs-wahr­schein­lich­keit ge­führt wird, kann der Im­mo­bi­li­en­mak­ler nach­voll­zie­hen. Im Düs­sel­dor­fer Nor­den ge­be es be­reits ein ent­spre­chen­des Um­feld; die Nä­he des Flug­ha­fens mit den ent­spre­chen­den Lärm-Aus­wir­kun­gen ha­be die Ent­wick­lung zwar bis­her ge­bremst – das wer­de aber auf­grund der gro­ßen Nach­fra­ge nicht so blei­ben.

Ins­ge­samt ruft der Düs­sel­dor­fer Exper­te da­zu auf, Gen­tri­fi­zie­rung nicht nur ne­ga­tiv zu se­hen. Stei­gen­de Mie­ten gin­gen oft­mal mit ei­ner sicht­ba­ren po­si­ti­ven Ve­rän­de­rung ein­her. „Man kann sich im­mer fra­gen: Hät­ten wir den Ha­fen ger­ne wie­der so, wie er mal war? Oder freu­en wir uns, dass er Düsseldorf so toll ge­prägt hat?“

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