Kaufen statt Mieten lohnt nur bei langem Atem

Die Preise für Immobilien haben weiter angezogen. Bedeutet dies, dass Interessenten jetzt zu spät kommen?

DÜSSELDORF Bürger, die vor fünf Jahren eine Immobilie im Rheinland gekauft haben, sind fein raus:Die Preise sind in vielen Orten um mehr als die Hälfte gestiegen, die steigenden Mieten in Düsseldorf, Köln, Bonn oder in den Speckgürteln dieser Städte können diesen Menschen egal sein. „Eigentümer leben in guten Zeiten“, sagt Wulff Aengevelt, Makler aus Düsseldorf, „ihre Häuser und Wohnungen sind immer mehr wert und die Umschuldung alter Kredite wird die monatliche Belastung um viele Euro senken.“

Die Frage ist aber, ob auch jetzige Mieter riskieren können, eine Immobilie zu erwerben oder ob sie den Zug verpasst haben. In den sieben wichtigsten Metropolen Deutschlands (München Berlin, Hamburg, Frankfurt, Köln, Düsseldorf und Stuttgart) rät die Bundesbank zur Vorsicht: Die Preise für Immobilien seien dort so deutlich gestiegen, dass von einer Blase gesprochen werden müsse. Deutliche Rückschläge drohen.

Eine andere Rechnung macht Michael Voigtländer auf, Immobilienexperte beim Institut der Deutschen Wirtschaft: „Auf lange Sicht

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Das ist die größte Hürde in meinem Leben und das könnte mir helfen: Die eine größte Hürde gab und gibt es nicht. Es sind vielmehr die alltäglichen kleinen Herausforderungen, die es zu meistern gilt, zum Beispiel administrative Tätigkeiten und immer mehr bürokratische und gesetzliche Vorschriften, die Zeit kosten. Eine größere Herausforderung für unsere Gesellschaft ist für mich immer noch die Frage, wie wir diverser werden können. Ich würde mir wünschen, dass es in Gesellschaft und Politik dafür nachhaltigere Strategien gibt. Was Abhilfe schaffen könnte? Mehr Diversität in Führungspositionen. Ohne Leuchttürme wird es nicht gehen. Aber ich bin guter Dinge, dass uns die Zeit helfen wird: Der demografische Wandel und die Digitalisierung sorgen vermutlich schneller für mehr Diversität als so manche gesetzliche Regelung.

Dafür hätte ich gerne mehr Zeit: Oh, da fällt mir so vieles ein. Beispielsweise interessiere ich mich privat sehr für Arthouse-Filme und Fotografie, weshalb der Besuch der Ausstellung “Women on street” von Peter Lindbergh und Garry Winogrand ist der Immobilienkauf in vielen NRW-Städten wie Düsseldorf, Köln, Bonn und Aachen weiter sinnvoll.“Der entscheidende Punkt seien die auf teilweise unter ein Prozent gesunkenen Zinsen: „Wenn man die reinen Zinsen für einen Immobilienkauf zu den Nebenkosten addiert, ist das häufig günstiger als viele Mietwohnungen. Wenn man bei der Immobilie dann eine weitere Wertsteigerung annimmt, ist das auf Dauer ein gutes Geschäft.“

Vor einem Kauf muss genau kalkuliert werden.

Erstens müssen Käufer sich vor Mondpreisen schützen: Wenn eine Immobilie das 20-fache der mit ihr erzielbaren Kaltmiete kostet, ist das relativ günstig, ab dem 25-fachen relativ teuer. Laut Bundesbank liegen Köln und Düsseldorf bei Eigentumswohnungen aber schon bei mehr als dem 30-fachen der Mieteinnahmen, im Umland ist es nicht ganz so schlimm. „Man muss sehr aufpassen, sich nicht zu überheben“, sagt Aengevelt, „viele Familien suchen sehr lange, bis sie etwas finden.“

Zweitens muss die monatliche Belastung realistisch kalkuliert werden. Immobilienbesitzer sollten jedes Jahr rund 1,5 Prozent des Preises zurücklegen, um für Reparaturen wie ein neues Dach gewappnet

im NRW-Forum fest eingeplant ist. Dann stapeln sich bei mir zuhause mittlerweile acht Biografien auf dem Nachttisch, die ich irgendwann auch einmal zu Ende lesen möchte. Und natürlich freue ich mich immer sehr über Zeit mit Familie und engen Freunden. Manchmal wünsche ich mir auch schlicht noch mehr Zeit für meine Mandanten. Als Arbeitsrechtlerin kümmere ich mich bei Kunden um den Bereich, der das Rückgrat jedes erfolgreichen Unternehmens bildet: den Personalbereich. Mitarbeiter sind Hand, Herz und Hirn eines Unternehmens und das wird sich auch in Zeiten der digitalen Transformation nicht ändern.

Darauf bin ich besonders stolz:

Als erstes auf meine berufliche Entwicklung zur Partnerin, in dem doch noch immer männlich dominierten Berufsfeld einer Wirtschaftskanzlei. Zum zweiten bin ich auf „Women & Energy – das energiegeladene Frauennetzwerk“stolz, das es seit zehn Jahren gibt. Es war das erste branchenspezifische Frauennetzwerk für Mandantinnen bei PwC. Zuguterletzt bin ich auf mein bundesweites interdisziplinäres Team stolz. zu sein. Das belastet Mieter nicht. Die Käufer sollten in der Lage sein, neben Zinsen und Rücklagen eine hohe Tilgung von zwei, drei oder am besten vier Prozent im Jahr stemmen zu können. „Bei einer Tilgung von drei Prozent zahle ich zwar mehr als viele Mieter“, sagt Voigtländer, „aber dann ist der Kredit in zehn Jahren auch um mehr als 30 Prozent geschrumpft.“Er ergänzt: „Dann ist es weniger problematisch, falls bei der Anschlussfinanzierung ein höherer Zinssatz fällig wäre.“Aengevelt rät, einen Teil des Kredites für 20 Jahre festzulegen:

Erwerber sollten rund ein Fünftel des Preises aus eigenen Mitteln mitbringen, um die Kaufnebenkosten wie Notar, Grunderwerbssteuer und möglicherweise Makler zu bezahlen und um sich günstige Bankkonditionen zu sichern. „Oft helfen Eltern oder Großeltern, dieses Eigenkapital aufzubringen“, sagt Roger Bendler von der Essener Maklerfirma Van der Meulen.

Interessenten müssen auch ihre individuelle Lage analysieren.

„Wer von einem bestehenden Mietvertrag profitiert, für den lohnt sich eine Immobilie viel weniger als für Leute, die einen teuren neuen Vertrag unterschreiben“, sagt Thomas Abraham vom Bonner Forschungsunternehmen Empirica. Außerdem habe es oft Vorteile, in der Umgebung zu bleiben statt nur wegen des Traums eines Eigenheims von der Stadt aufs Land zu ziehen.“

Für altgediente Mitarbeiter ist ein Immobilienkauf oft weniger riskant als für Berufseinsteiger. Der Grund: Wer relativ wahrscheinlich am Ort bleibt, profitiert von anzunehmender langfristiger Wertsteigerung. Wer dagegen möglicherweise nach nur drei Jahren verkauft, weil ein besserer Job woanders lockt, kann Verluste erleiden. „Rückschläge sind denkbar“sagt Abraham. Insbesondere sei dann schwer, die bei zehn Prozent des Preises liegenden Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbssteuer wieder einzuspielen.