Energetische Modernisierung braucht Zeit
Was schon für den Einzelnen nicht ganz einfach ist, ist für eine Gemeinschaft oft noch schwieriger: Immobilien energetisch zu modernisieren. Die Eigentümer müssen das gut und langfristig planen.
Es ist schon für einen einzelnen Hausbesitzer nicht leicht, eine energetische Sanierung zu planen. Eigentümer in Gemeinschaften, die sich auf einen Fahrplan einigen müssen, haben es aber noch schwerer. Sie müssen alle Schritte untereinander abstimmen.
Da kann es Jahre dauern, bis ein Projekt realisiert wird. Daher liegen Gemeinschaften beim Thema Energieeffizienz oft zurück. „Knapp 25 Prozent der Wohnungen in Deutschland befinden sich in der Hand von Wohnungseigentümergemeinschaften ( WEG)“, weiß Anne Hillenbach von der Energieagentur Regio Freiburg, die das bundesweite Pilotprojekt „WEG der Zukunft“mitträgt. „70 Prozent davon gelten als unsaniert.“
Nun ist es zwar nicht so, dass sich Eigentümer in WEG per se weniger als andere um Umweltund Klimaschutz kümmern. „Das Problem liegt im System“, meint Gabriele Heinrich vom Verband „Wohnen im Eigentum“in Bonn. „Entscheidungen, die von vielen Eigentümern gemeinsam getroffen werden, müssen gründlich diskutiert und mit den im WEG-Gesetz vorgeschriebenen Mehrheiten beschlossen werden.“
Anders als Notreparaturen oder laufende Instandsetzungen, die auch eigenständig von den Verwaltungen in Auftrag gegeben werden können, bestehen für Modernisierungsprojekte hohe Hürden. „Modernisierungen, also Bestandsverbesserungen ohne Reparaturanlass, müssen mit der doppelt qualifizierten Mehrheit der Eigentümer, also 75 Prozent aller Eigentümer und mehr als 50 Prozent der Miteigentumsanteile, beschlossen werden“, erklärt Heinrich. Eine umfassende energetische Modernisierung mit Fensteraustausch und Fassadendämmung ist ein Prozess, der sogar mehrere Beschlüsse benötigt. Das fängt mit dem Vorbereitungsbeschluss an, bei dem die Eigentümer erst einmal abstimmen, ob sie eine energetische Sanierung überhaupt wollen. Dann müssen ein Sanierungsfahrplan erstellt, Aufträge an die Verwaltung gegeben und die Kosten geplant werden.
Tipps bietet zum Beispiel eine Broschüre von „Wohnen im Eigentum“. Hilfe bekommen WEG auch bei Energieagenturen und anderen Energieberatern sowie von den Verbraucherzentralen. „Im Projekt „WEG der Zukunft“erarbeiten wir zusammen mit der Eigentümergemeinschaft, dem Verwalter und gegebenenfalls weiteren Dienstleistern einen Plan für die Wohnanlage mit mehreren Varianten“, sagt Hillenbach. „Diesen können wir dann in der Eigentümerversammlung vorstellen.“
Die Projektleiterin sieht immer wieder, dass WEG bei energetischen Modernisierungen nicht lange genug vorausplanen: „Wenn beispielsweise eine Heizung kaputt geht, muss schnell entschieden werden.
Unter diesem Zeitdruck findet man nicht unbedingt die optimale Lösung.“
Für Gabriele Heinrich ist auch die Finanzierung ein Problem. „Wenn in den WEG nicht genügend Rücklagen für umfassende mittel- und langfristige Projekte angespart werden, kommen sie nicht um eine Sonderumlage oder einen Kredit herum.“Dies ist dann ein Punkt, an dem Miteigentümer oft ihre Zustimmung verweigern. „Vor allem ältere Leute scheuen sich, noch einmal einen Kredit dafür aufzunehmen.“
Besser dran sind WEG, die im Vorfeld längere Zeit Kapital ansparen, um einen Grundstock für die energetische Sanierung zu haben. „Dafür kann zum Beispiel die Modernisierungsumlage einige Jahre vor dem angedachten Termin erhöht werden“, sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.
„Es ist sinnvoll, jedes Jahr die gesamte Wohnanlage daraufhin zu überprüfen, wie der Zustand ist und was in Zukunft gemacht werden muss“, meint Gabriele Heinrich. Dann würden größere Modernisierungsstaus weitgehend vermieden. Gesetzlich vorgeschrieben ist das allerdings nicht: „Das WEG-Gesetz sieht verbindliche langfristige Instandhaltungsund Finanzierungspläne nicht vor“, erklärt die Expertin.
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