Die Mieten steigen moderat weiter
Der Zuwachs bei den Mieten ist für Neubauten stärker als für Bestandswohnungen. Noch deutlicher sind die Zuwächse laut Ring der Immobilienmakler bei Kaufpreisen. Die Experten sehen aber auch ein Szenario für sinkende Preise.
DÜSSELDORF Die Mieten in Düsseldorf sind bei Neuverträgen im vergangenen Jahr zumeist weiter gestiegen. Zu diesem Ergebnis kommt der Ring Deutscher Immobilienmakler (RDM) in Düsseldorf in seinem aktuellen Preisspiegel. Auf Grundlage der Einschätzungen von 120 Mitgliedern des Verbandes sind die Zuwächse je nach Lage und Ausstattung sowie Art der Immobilie recht unterschiedlich. Unverändert geblieben sind die neu vereinbarten Mieten im Durchschnitt etwa für Bestandswohnungen in einfachen und sehr guten Lagen, mit 8,50 Euro pro Quadratmeter und 15 Euro pro Quadratmeter. Bei mittel und gut eingestuften Wohnungen ging es von 10,50 auf 11 Euro sowie 12,50 auf 12,80 Euro nach oben. Im Neubau liegen die Steigerungsraten bei drei bis sechs Prozent, so dass schon bei mittlerer Lage und Ausstattung 13,50 Euro pro Quadratmeter fällig sind. Schnell wird es da aber auch noch teurer.
Noch deutlicher steigen die Preise für Eigentum, wodurch die Schere zwischen Mieten und Kaufpreisen noch weiter auseinandergeht. Die stärkste Dynamik registrieren die Makler bei Eigentumswohnungen. Bei gebrauchen Immobilien kletterte der Quadratmeterpreis an mittelguten Standorten um sechs Prozent auf 3500 Euro, in guten um acht Prozent auf 5400 und an sehr guten um sechs Prozent auf 6900 Euro.
Häuser sind zwischen drei und sieben Prozent teurer geworden. Für ein gebrauchtes Reihenmittelhaus in mittlerer Lage liegt der Durchschnittspreis mittlerweile bei 495.000 Euro. Sanierungskosten sind da natürlich noch nicht drin. In guter Lage sind es 630.000 Euro.
Extrem sind die Unterschiede bei den Preisen für freistehende Einfamilienhäuser, hier reicht die Spanne
von 440.000 Euro (einfach) über 630.000 (mittel) und 945.000 Euro (gut) bis hin zu 1,6 Millionen Euro (sehr gut).
Auffällig ist laut Jörg Schnorrenberger, RDM-Vorsitzender und Geschäftsführer der gleichnamigen Düsseldorfer Immobilienfirma, wie stark die Kaufpreise mittlerweile den Mieten enteilt sind. 30 bis 40 Jahresmieten und noch mehr müssten oft kalkuliert werden, um den Kaufpreis wieder reinzuholen. Dass diese Preise trotzdem gezahlt würden, liege aus einer Sicht an einer hohen Zahl von privaten und auch institutionellen Investoren. „Ich schätze, dass auf diese Gruppe rund 60
Prozent der Käufe zurückgehen.“Günstige Finanzierungen, Negativzinsen auf Vermögen und Inflation seien Faktoren, warum dann sogar null Rendite akzeptiert werde. „Viele sind einfach froh, dass das Geld weg ist, also dass es einigermaßen sicher investiert ist.“Zudem stelle Schnorrenberger fest, dass mehr junge Leute, Anfang 30, zu den Käuferschichten zählten. „Das ist die Erbengeneration. Es ist viel Kapital ist Markt vorhanden.“Auch treffen die Makler laut Schnorrenberger wieder öfter auf wohnungssuchende Arbeitnehmer aus dem Ausland, oft IT-Experten, die im Zuge der Digitalisierung zuzögen.
Ein Trend setzt sich fort: Das Umland erfährt ähnlich starke Preissteigerungen wie die Landeshauptstadt – zumindest sobald die Infrastruktur mit Kita, Schule, Nahversorgern, Internet und Anbindung stimme. „Da mehr und mehr Angestellte viel Zeit im Homeoffice verbringen können und weniger pendeln, wird das Umland interessanter.“Die Frage nach einem Büroraum gehöre bei Immobiliensuchenden immer öfter dazu. Auch Investoren setzten stärker aufs Umland, da der Markt in Düsseldorf leergefegt sei. „Die Nachfrage ist groß, aber das Angebot klein.“Noch weit vor Baufertigstellung eines Projekts
seien kurz nach Vermarktungsstart oft alle Projekte verkauft.
Der insgesamt hohe Anteil von Investoren im Markt könnte jedoch in Zukunft ein Grund dafür sein, dass die Preise auch mal wieder fallen. „Sobald die Zinsen steigen und andere Anlageformen wieder interessanter werden, rechne ich auch mit sinkender Nachfrage nach Immobilien und damit fallenden Preisen“, sagt Schnorrenberger. Trotz einer „gewissen Hysterie im Markt“gebe es aber keine Blase, die plötzlich platzen könnte. Banken würden zum Beispiel auch mehr und mehr Eigenkapital für eine Finanzierung voraussetzen.
Wann die Nachfrage nachlasse, sei nicht vorherzusagen. In der Zwischenzeit müsse sich als Trüffelschwein betätigen, wer Glück beim Kauf einer Immobilie haben wolle. Um überhaupt auf lange Sicht zu vernünftigen Preise wohnen zu können, empfiehlt Schnorrenbeger vor allem jüngeren Leute die Mitgliedschaft in einer Genossenschaft, die sich später auszahlen könne. „Dazu kann ich nur raten.“
Für dieses Jahr jedenfalls rechnet der RDM noch nicht mit einer Trendwende. Die Kaltmieten sollen leicht steigen, bis zu drei Prozent, im Neubau noch stärker. Größere Zuwächse werden weiterhin bei den Kaufpreisen erwartet, die um bis zu zehn Prozent steigen könnten. Ein wichtiger Faktor dafür sind die steigenden Baukosten. „Globale Lieferketten sind gestört, Baumaterial fehlt und wird teurer“, sagt Schnorrenberger. Auch Handwerker seien schwer zu bekommen.
Mietern wiederum dürften vor allem die steigenden Energiepreise für Öl und Gas Sorgen bereiten. „Es bleibt abzuwarten, ob die Preise so hoch bleiben, weiter klettern und inwiefern der Ukraine-Konflikt die Situation um die Gasversorgung und -preise künftig verschärft.“