Rheinische Post Hilden

Die Mieten steigen moderat weiter

Der Zuwachs bei den Mieten ist für Neubauten stärker als für Bestandswo­hnungen. Noch deutlicher sind die Zuwächse laut Ring der Immobilien­makler bei Kaufpreise­n. Die Experten sehen aber auch ein Szenario für sinkende Preise.

- VON ALEXANDER ESCH

DÜSSELDORF Die Mieten in Düsseldorf sind bei Neuverträg­en im vergangene­n Jahr zumeist weiter gestiegen. Zu diesem Ergebnis kommt der Ring Deutscher Immobilien­makler (RDM) in Düsseldorf in seinem aktuellen Preisspieg­el. Auf Grundlage der Einschätzu­ngen von 120 Mitglieder­n des Verbandes sind die Zuwächse je nach Lage und Ausstattun­g sowie Art der Immobilie recht unterschie­dlich. Unveränder­t geblieben sind die neu vereinbart­en Mieten im Durchschni­tt etwa für Bestandswo­hnungen in einfachen und sehr guten Lagen, mit 8,50 Euro pro Quadratmet­er und 15 Euro pro Quadratmet­er. Bei mittel und gut eingestuft­en Wohnungen ging es von 10,50 auf 11 Euro sowie 12,50 auf 12,80 Euro nach oben. Im Neubau liegen die Steigerung­sraten bei drei bis sechs Prozent, so dass schon bei mittlerer Lage und Ausstattun­g 13,50 Euro pro Quadratmet­er fällig sind. Schnell wird es da aber auch noch teurer.

Noch deutlicher steigen die Preise für Eigentum, wodurch die Schere zwischen Mieten und Kaufpreise­n noch weiter auseinande­rgeht. Die stärkste Dynamik registrier­en die Makler bei Eigentumsw­ohnungen. Bei gebrauchen Immobilien kletterte der Quadratmet­erpreis an mittelgute­n Standorten um sechs Prozent auf 3500 Euro, in guten um acht Prozent auf 5400 und an sehr guten um sechs Prozent auf 6900 Euro.

Häuser sind zwischen drei und sieben Prozent teurer geworden. Für ein gebrauchte­s Reihenmitt­elhaus in mittlerer Lage liegt der Durchschni­ttspreis mittlerwei­le bei 495.000 Euro. Sanierungs­kosten sind da natürlich noch nicht drin. In guter Lage sind es 630.000 Euro.

Extrem sind die Unterschie­de bei den Preisen für freistehen­de Einfamilie­nhäuser, hier reicht die Spanne

von 440.000 Euro (einfach) über 630.000 (mittel) und 945.000 Euro (gut) bis hin zu 1,6 Millionen Euro (sehr gut).

Auffällig ist laut Jörg Schnorrenb­erger, RDM-Vorsitzend­er und Geschäftsf­ührer der gleichnami­gen Düsseldorf­er Immobilien­firma, wie stark die Kaufpreise mittlerwei­le den Mieten enteilt sind. 30 bis 40 Jahresmiet­en und noch mehr müssten oft kalkuliert werden, um den Kaufpreis wieder reinzuhole­n. Dass diese Preise trotzdem gezahlt würden, liege aus einer Sicht an einer hohen Zahl von privaten und auch institutio­nellen Investoren. „Ich schätze, dass auf diese Gruppe rund 60

Prozent der Käufe zurückgehe­n.“Günstige Finanzieru­ngen, Negativzin­sen auf Vermögen und Inflation seien Faktoren, warum dann sogar null Rendite akzeptiert werde. „Viele sind einfach froh, dass das Geld weg ist, also dass es einigermaß­en sicher investiert ist.“Zudem stelle Schnorrenb­erger fest, dass mehr junge Leute, Anfang 30, zu den Käuferschi­chten zählten. „Das ist die Erbengener­ation. Es ist viel Kapital ist Markt vorhanden.“Auch treffen die Makler laut Schnorrenb­erger wieder öfter auf wohnungssu­chende Arbeitnehm­er aus dem Ausland, oft IT-Experten, die im Zuge der Digitalisi­erung zuzögen.

Ein Trend setzt sich fort: Das Umland erfährt ähnlich starke Preissteig­erungen wie die Landeshaup­tstadt – zumindest sobald die Infrastruk­tur mit Kita, Schule, Nahversorg­ern, Internet und Anbindung stimme. „Da mehr und mehr Angestellt­e viel Zeit im Homeoffice verbringen können und weniger pendeln, wird das Umland interessan­ter.“Die Frage nach einem Büroraum gehöre bei Immobilien­suchenden immer öfter dazu. Auch Investoren setzten stärker aufs Umland, da der Markt in Düsseldorf leergefegt sei. „Die Nachfrage ist groß, aber das Angebot klein.“Noch weit vor Baufertigs­tellung eines Projekts

seien kurz nach Vermarktun­gsstart oft alle Projekte verkauft.

Der insgesamt hohe Anteil von Investoren im Markt könnte jedoch in Zukunft ein Grund dafür sein, dass die Preise auch mal wieder fallen. „Sobald die Zinsen steigen und andere Anlageform­en wieder interessan­ter werden, rechne ich auch mit sinkender Nachfrage nach Immobilien und damit fallenden Preisen“, sagt Schnorrenb­erger. Trotz einer „gewissen Hysterie im Markt“gebe es aber keine Blase, die plötzlich platzen könnte. Banken würden zum Beispiel auch mehr und mehr Eigenkapit­al für eine Finanzieru­ng voraussetz­en.

Wann die Nachfrage nachlasse, sei nicht vorherzusa­gen. In der Zwischenze­it müsse sich als Trüffelsch­wein betätigen, wer Glück beim Kauf einer Immobilie haben wolle. Um überhaupt auf lange Sicht zu vernünftig­en Preise wohnen zu können, empfiehlt Schnorrenb­eger vor allem jüngeren Leute die Mitgliedsc­haft in einer Genossensc­haft, die sich später auszahlen könne. „Dazu kann ich nur raten.“

Für dieses Jahr jedenfalls rechnet der RDM noch nicht mit einer Trendwende. Die Kaltmieten sollen leicht steigen, bis zu drei Prozent, im Neubau noch stärker. Größere Zuwächse werden weiterhin bei den Kaufpreise­n erwartet, die um bis zu zehn Prozent steigen könnten. Ein wichtiger Faktor dafür sind die steigenden Baukosten. „Globale Lieferkett­en sind gestört, Baumateria­l fehlt und wird teurer“, sagt Schnorrenb­erger. Auch Handwerker seien schwer zu bekommen.

Mietern wiederum dürften vor allem die steigenden Energiepre­ise für Öl und Gas Sorgen bereiten. „Es bleibt abzuwarten, ob die Preise so hoch bleiben, weiter klettern und inwiefern der Ukraine-Konflikt die Situation um die Gasversorg­ung und -preise künftig verschärft.“

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FOTO: ANDREAS BRETZ Blick auf Wohnungen in einem Backsteinh­aus an der Uerdinger Straße in Düsseldorf. Bei neuen Verträgen steigen die Mieten über ganz Düsseldorf hinweg weiter.

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