Das Haus auf hübschen und Steuern sparen

Wer seine vermietete Immobilie instand hält, kann die Ausgaben dafür als sogenannter Erhaltungsaufwand mit den Mieteinnahmen gegenrechnen. Das senkt die Steuerlast. Was dabei zu beachten ist.

Neue Fenster und Elektroleitungen rein, alte Heizung raus: Für Vermieter kann es sich lohnen, in ihre Immobilie zu investieren. Denn steuerlich profitieren Eigentümer von solchen Ausgaben, die dem Erhalt der Immobilie dienen. Der Fachbegriff lautet Erhaltungsaufwand – das sind die wichtigsten Fragen und Antworten dazu.

Was ist unter Erhaltungsaufwand zu verstehen

Zum Erhaltungsaufwand gehört, was die Funktionstüchtigkeit der vermieteten Immobilie sicherstellt. Im Prinzip geht‘s um Instandhaltung: Vorhandenes, etwa eine Badewanne oder eine Eingangstür, wird erneuert, aufwendig renoviert oder repariert. Steuerlich unterscheiden sich solche Aufwendungen von den Anschaffungsund Herstellungskosten sowie von den anschaffungsnahen Herstellungskosten. Für die Einkommensteuererklärung sollten Eigentümer deshalb den Erhaltungsaufwand präzise von den zwei anderen Positionen abgrenzen, um Diskussionen mit dem Finanzamt vorzubeugen.

Welchen Vorteil bringt es, den Erhaltungsaufwand in die Steuererklärung zu packen „Der Charme dieser Möglichkeit ist, dass Vermieter die aufgewandten Beträge sofort als Werbungskosten absetzen können“, sagt Sibylle Barent vom Eigentümerverband Haus und Grund Deutschland. Die Ausgaben werden von den Mieteinnahmen des Jahres abgezogen, in denen sie bezahlt worden sind. „Damit wird die Steuerlast für das entsprechende Jahr gesenkt.“

Dagegen können die anderen Kostenpositionen nicht sofort komplett angesetzt werden. Für sie gelten die AfA-Vorgaben (Absetzung für Abnutzung). Demnach seien über die

Lebenszeit der Immobilie hinweg pro Jahr linear zwei Prozent abschreibbar, erklärt Barent.

Die Bundesregierung will dem Koalitionsvertrag zufolge die AfA zwar erhöhen, aber ob das kommt, steht nicht fest. Unter dem Strich können Erhaltungsaufwendungen Vermieter schneller steuerlich entlasten.

Welche Maßnahmen können Vermieter absetzen

Einige, sagt Erich Nöll vom Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine (BVL) in Berlin. Dazu gehören etwa die Renovierung des Badezimmers, der Austausch der Heizung, das neu gedeckte Dach, der Austausch oder die Vergrößerung von Fenstern und Türen, der Einbau von Sprechanlagen und Sicherheitsschlössern, neue Elektroleitungen, die Wärmedämmung oder die gestrichene Fassade. Auch die Montage moderner Ablesegeräte für Wasser und Heizung kommt dem Erhalt der vermieteten Immobilie zugute.

Sowohl die Materialkosten als auch der Arbeitslohn können in all diesen Fällen als Erhaltungsaufwand geltend gemacht werden. Vermieter können doppelten Nutzen ziehen. Denn zusätzlich zur steuerlichen Entlastung können sie für eine aufgehübschte Wohnung mehr Miete verlangen, sofern der Wohnwert steigt. „Erhaltungsmaßnahmen führen in der Folge zu höheren Mieteinnahmen, weshalb sie auch zeitnah absetzbar sein müssen“, erläutert Nöll.

Wann lohnt es sich, die Ausgaben auf einen Schlag abzusetzen

Das hängt von der finanziellen Situation des Vermieters sowie den getätigten Ausgaben ab. Faustregel: Je höher das

Jahreseinkommen und je teurer die Investition, desto eher kann es sich rechnen, die vollen Kosten anzugeben.

Ein Beispiel verdeutlicht das: Spendiert ein Eigentümer mit Mieteinnahmen von 15.000 Euro der Fassade für 10.000 Euro ein frisches Outfit und setzt die Kosten sofort zu 100 Prozent ab, sinken seine zu versteuernden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung auf 5000 Euro.

Sinkt das zu versteuernde Jahreseinkommen bei sofortiger Absetzung unter den Grundfreibetrag, sollten Eigentümer

überlegen, die Ausgaben über mehrere Jahre zu verteilen, damit die Steuerersparnis nicht verpufft. Über zwei bis fünf Jahre kann der Erhaltungsaufwand laut Nöll gestreckt werden. Die steuersenkende Wirkung bliebe dann eventuell erhalten.

Druck:

Anzeigen:

Redaktion: